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Venant s'ajouter au coût d'un bien immobilier, les frais de notaire peuvent être lourds pour un acquéreur... Et impossible de les moduler !

Contrairement à certaines idées reçues, ils sont réglementés, donc non négociables.
Tout d'abord, il est utile de préciser ce que l'on entend habituellement par "frais de notaire", que l'on devrait plutôt nommer "frais d'acquisition", car le notaire n'en capte en réalité qu'une petite partie.

Sur une acquisition à 300.000 euros générant 20.400 euros de frais (estimation), les droits d'enregistrement s'élèvent ainsi à 15.270 euros (5,09%). Le notaire encaisse de son côté 4.409 euros TTC, selon le barème proportionnel en vigueur. S'ajoutent à cela le salaire du conservateur des hypothèques (0,1%), les débours pour frais annexes (400 euros dans notre exemple), voire les frais d'hypothèque.

Malgré les contraintes légales, il existe toutefois certains moyens d'alléger la facture...

1) Les logements neufs
Nul ou presque n'ignore qu'acheter dans le neuf a pour conséquence de limiter les frais d'acquisition. De fait la taxe de publicité foncière est grandement allégée (0,715% du prix hors taxe). Ainsi, pour un bien de 300.000 euros, on peut estimer la totalité des frais d'acquisition à 7.000 euros... Presque trois fois moins que dans l'ancien à prix égal ! Pour cela, le bien doit avoir été initialement acheté en VEFA (sur plans), avoir moins de 5 ans et ne pas avoir fait l'objet d'une vente pendant ces 5 ans. Les maisons individuelles issues d'un contrat de construction en sont exclues. Reste que les opportunités dans le neuf peuvent être rares (ou ne pas convenir à l'acquéreur). Bref, les transactions dans l'ancien constituent tout de même l'essentiel des mutations. Mais, là aussi, des allègements sont possibles.

2) Distinguer les frais d'agence
L'ensemble des frais est calculé sur le montant stipulé dans l'acte de vente. L'acquéreur doit donc bien veiller à faire inscrire un prix net vendeur et à régler directement l'agence. Faute de quoi il paiera des droits également sur les frais d'agence. Généralement, les frais d'agence sont bien distincts. Ceci dit, il peut arriver dans certains cas que le vendeur encaisse la somme globale et rétrocède ensuite à l'agence ses honoraires. Imaginons là encore une vente à 300.000 euros, dont 15.000 euros de frais d'agence. Si l'acquéreur règle la somme totale au vendeur, ses frais d'acquisition seront de 20.400 euros. En revanche, si l'acte stipule un prix net vendeur de 285.000 euros, ses frais d'acquisition baisseront à 19.500 euros, soit 900 euros d'économie.

3) Isoler le mobilier
Cela est certainement moins connu, mais les frais ne sont applicables que sur l'immobilier. Si le bien acheté comporte du mobilier, il est possible de le sortir du prix de vente à condition de pouvoir en justifier la valeur et de rester dans la limite de 5% du prix de vente (attention le fisc est vigilant). En supposant dans notre exemple, que la vente intègre 10.000 euros de mobilier (3,6% du prix nu du bien), les frais pourront encore baisser, à 19.000 euros.
Pour mémoire, "est considéré comme mobilier tout ce qui n'est pas fixé à l'immeuble". Eléments de cuisine et mobilier de salle de bain en sont donc exclus. Toutefois il existe dans certaines régions une tolérance... Mieux vaut donc se renseigner au préalable.

4) Les frais de compromis
Ceux qui ne passent pas par une agence se rendront certainement chez le notaire pour signer le compromis. "Dans un cadre classique de compromis suivi d'une vente, les honoraires de compromis sont inclus dans les honoraires de vente". Toutefois, pour certains cas particuliers nécessitant un travail spécifique, le notaire peut être en droit de facturer des honoraires fixés librement. Une négociation sur cette partie est alors toujours possible..

 

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