Le projet de loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) présenté par Mme Cécile Duflot (ministre du logement et de l'égalité des territoires), s'est assoupli. Certaines mesures qui devaient être obligatoires comme l'obligation d'une Garantie Universelle des Loyers (GUL) ont notamment été revisitées. Les petites copropriétés ne seront pas obligées d'ouvrir un compte bancaire à part, et le Conseil National de l'Immobilier sera principalement composé de professionnels. Les frais d'agence ne seront pas encadrés, mais en partie partagés entre bailleurs et locataires. Si la plupart de ces mesures satisfont la FNAIM (Fédération NAtionale de l'IMmmobilier), l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) et l'UFC Que Choisir sonnent l'alarme. Le point sur la garantie universelle des loyers (GUL) La GUL ne sera plus obligatoire La GUL devait être obligatoirement souscrite par les investisseurs immobiliers. Elle sera finalement facultative, et devrait entrer en vigueur au 1er janvier 2016. Elle pourra donc être souscrite en option pour les nouveaux baux et baux renouvelés. La GUL et les étudiants Lorsqu'un investisseur immobilier s'apprêtera à louer son logement à un étudiant, il pourra cumuler caution solidaire et garantie universelle des loyers. Dans tous les autres cas, un bailleur ne pourra pas demander de caution à ses locataires s'il bénéficie de la GUL. La garantie universelle des loyers, comment ça marche ? L'objet de la GUL est d'inciter les ménages à investir dans l'immobilier, en leur présentant une assurance loyers impayés gratuite. Les bailleurs n'auront donc pas à payer pour bénéficier d'une indemnisation en cas de défaut de paiement de leurs locataires. Il était originellement prévu de prélever une taxe sur lesdits loyers, mesure à laquelle la FNAIM s'est fermement opposée. Ce sera donc à l'État et à Action Logement de financer les 400 millions d'euros qui devraient être nécessaires à la mise en place de la GUL. La GUL et les modalités d'indemnisation La garantie universelle des loyers sera bien entendue plafonnée, comme toute assurance loyers impayés classique. Elle ne s'appliquera pas directement sur le montant du loyer, mais sur un barème de loyer déterminé par les préfets. Ces derniers s'appuieront sur 28 conservatoires départementaux, qui seront progressivement mis en place à partir de 2014. Il semble toutefois que ces observatoires locaux ne permettront de couvrir que 70 % du parc immobilier français. Affaire à suivre. Loi ALUR et encadrement des frais d'agence Les frais d'agence immobilière Actuellement les frais inhérents au montage du dossier du locataire sont généralement à la charge de ce dernier. Le déséquilibre entre l'offre et la demande rendant la négociation difficile, Mme Duflot entendait donc limiter ces frais afin d'éviter les dérives. La FNAIM s'y est opposé, pour finalement déboucher sur un compromis pouvant encore évoluer. Partage de certains frais d'agence entre bailleurs et locataires Les frais de rédaction du bail, d'état des lieux, de visite et de constitution du dossier en général, seront partagés entre le bailleur et le locataire. En revanche, les frais d'agence relatifs à la mise en location du bien immobilier seront à la charge exclusive du bailleur. La loi ALUR et le compte bancaire des copropriétés Besoin de transparence des copropriétaires La loi ALUR présentée par Mme Duflot prévoyait d'imposer au syndic de copropriété l'ouverture d'un compte bancaire spécifique. Actuellement, le compte bancaire sur lequel transite l'argent de la copropriété est ouvert au nom du syndic. Le projet prévoyait l'obligation d'ouvrir un compte bancaire à part, afin de permettre à tous les copropriétaires de consulter les mouvements de fonds. Mécontentement de la FNAIM La Fédération Nationale de l'Immobilier a mis en avant le fait que l'ouverture d'un compte spécifique représentait une dépense importante pour les petites copropriétés. Le projet de loi ALUR a donc été revisité, pour permettre que cette mesure soit votée dans les copropriétés de moins de 15 lots. Quoi qu'il en soit, le volet relatif à l'ouverture d'un compte bancaire spécifique n'entrera en application qu'un an après l'entrée en vigueur de la loi ALUR. La création d'un conseil national de l'immobilier Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière Autre volet de la loi ALUR, la création d'un conseil national de l'immobilier dont la tâche sera de réguler la profession. Il sera chargé de proposer des mesures de régulation de certaines pratiques immobilières. Le conseil présentera ces règles au Garde des Sceaux. Si ce dernier les juge dignes d'intérêt, il les fera appliquer par décret. La constitution du conseil national de l'immobilier Le conseil sera majoritairement composé de professionnels. Des représentants des ministères du logement, de la consommation et de la justice tout d'abord, mais également des syndicats de la profession. Les associations de défense du consommateur seront également présentes, mais en nombre insuffisant aux dires de ces dernières. Fronde des associations sur le projet ALUR Les copropriétaires s'estiment sous-représentés L'Association des Responsables de Copropriété (ARC) estime que les copropriétaires seront insuffisamment représentés au sein du conseil national de l'immobilier. De plus, l'ARC aurait souhaité que l'ouverture d'un compte bancaire soit rendue obligatoire pour toutes les copropriétés. L'association argumente que la dérogation concernant les petites copropriétés représentera 60 % du parc français. L'ARC et l'UFC - Que Choisir ensemble contre certaines mesures UFC - Que Choisir et l'ARC ont décidé d'associer leurs efforts, afin de freiner certaines mesures prévues par le projet ALUR. Leur objectif est de donner plus de droit de regard et de poids décisionnel aux copropriétaires. UFC - Que Choisir va même plus loin, en avançant que certaines mesures pourraient ne pas passer le filtre du Conseil Constitutionnel. Entrée en application de la loi ALUR Deuxième lecture prévue à la mi-janvier Les agencements décrits ci-dessus devront encore être examinés en deuxième lecture par l'Assemblée Nationale, à priori les 14 et 15 janvier prochain. Le résultat des débats sera proposé au Sénat vers la fin janvier, pour retour à l'Assemblée. Loi ALUR pour quand ? Difficile à dire quand le projet de loi ALUR de Mme Duflot entrera en vigueur. Ce qui est certain, c'est qu'il aura subi de nombreux changements avant sa parution au Journal Officiel. Pourtant tous les protagonistes, des fédérations des professionnels de l'immobilier aux représentants des copropriétaires, s'accordent sur un point : la loi doit déboucher sur un meilleur accès au logement dans les zones congestionnées.