Comme chaque mois, l'observatoire formé par la société de caution Crédit Logement et le CSA a remit la moyenne des taux de prêt immobilier du mois dernier. Comme beaucoup le prédisaient, les taux d'emprunt ont continué de baisser au mois d'avril, passant même sous la barre des 3 %. Cette tendance a d'ailleurs été observée depuis le début de l'année, et devrait continuer. Maintenant est certainement le meilleur moment pour souscrire ou racheter un crédit immobilier. L'humeur est à l'optimisme Des taux en net recul Le dernier rapport CSA/crédit logement met en avance une sérieuse baisse des taux de crédit depuis le début de l'année. Au premier trimestre 2014, le taux moyen de prêt immobilier a été de 3,3 %, dont 3,07 % dans le neuf et 3,04 % dans l'ancien. Ce qui représente une amélioration de 8 points de base par rapport au trimestre précédent. Nous revenons donc proche du niveau d'août 2013. Pour les prêts immobiliers remboursables sur une durée comprise entre 15 ans et 20 ans, les taux fixes ont baissé de 12 points, et les taux variables de 16 points. Pour les prêts immobiliers remboursables sur 25 ans, les taux ont baissé de 6 points concernant les taux fixes et 28 points concernant les taux variable. La moyenne des taux fixes obtenus pour un crédit immobilier sur 15 ans a été de 2,91 %. Sur 25 ans, les emprunteurs ont obtenu en moyenne 3,59 %. La production de crédits en augmentation Si la production de crédits immobiliers a chuté comme de coutume pendant les mois d'hiver, les performances n'en restent pas moins excellentes sur 1 an. Au 1er trimestre 2014, les banques ont accordé 21,5 % de prêt immobilier en plus, par rapport à l'année dernière. Par conséquent le montant même de la production a augmenté de 25,7 %. On notera que les prix du mètre carré ancien ont globalement baissé en France. L'augmentation du montant de la production de crédits n'est donc due qu'à l'augmentation du nombre de prêts immobiliers accordés. Encore mieux avec le taux variable L'étude de l'observatoire CSA/Crédit logement montre qu'au 1er trimestre 2014, la moyenne des taux variables est encore plus impressionnante. Si le quart inférieur des taux s'est situé en moyenne à 2,85 % pour le taux fixe, il est descendu à 2,16 % pour le taux variable. Il y a donc de bonnes opportunités pour les acquéreurs prêts à assumer un taux variable. Rappelons que les emprunts immobiliers à taux variable doivent présenter une cape. On parle de cape lorsqu'un contrat inclut un taux maximum au-delà duquel le crédit ne pourra pas augmenter. Les conseillers de Vousfinancer.com proposent également une formule de taux mixte, particulièrement adaptée à la revente. Emprunter coûte moins cher D'après l'étude CSA/Crédit Logement, les prêts immobiliers souscrits au cours du premier trimestre 2014 coûteront en moyenne 3,76 années de revenus à leurs souscripteurs. La durée moyenne d'emprunt est de 205 mois, soit 17,08 années. Là-encore il convient de considérer le neuf (228 mois) et l'ancien (217 mois). Et les taux continuent de baisser 2,94 % en avril La baisse des prix de l'immobilier a continué au mois d'avril, avec une moyenne établie à 2,94 %. Les taux moyens pour l'accession dans l'immobilier ancien représentent de 2,93 %, contre 3 % pour le neuf. On constate donc une baisse de 14 points par rapport au début de l'année. Le rapport CSA/Crédit Logement précise que la baisse des taux la plus impressionnante est celle du marché des travaux, qui a perdu 17 points depuis décembre 2013. Le neuf affiche également de bonnes performances avec -11 points depuis décembre. Un niveau historique La dernière fois que les taux de prêt immobilier étaient aussi bas pendant aussi longtemps, remonte aux années 40. Même s'il est logique de s'attendre à quelques fluctuations, le risque de remontée rapide des taux est faible. Emprunter devrait rester à ce prix Le principal indicateur des taux de prêt immobilier est le rendement des Obligations Assimilables du Trésor (OAT). Un faible rendement indique une possibilité pour l'État français de financer ses banques avec un faible taux d'intérêt. Or, les taux de rendement des OAT à 10 ans sont maintenant en dessous des 2 %. Comparaison avec les années précédentes En 2007, la part des prêts immobiliers situés en dessous de 3,5 % ne représentait que 3,7 % de la production totale. En avril, 88% des prêts immobiliers ont été accordés en dessous de 3,5 %. En 2008, 25,8 % des prêts immobiliers accordés se sont situés entre 5 % et 5,5 %. En mars et avril 2014, aucun contrat de prêt n'a été signé au-dessus de 4,5 %. D'ailleurs, la part des taux de prêt situés entre 4 % et 4,5 % ne représentaient qu'1,9 % au mois d'avril. Mieux, seuls 10,1 % des contrats de crédit immobilier ont été signé pour des taux allant de 3,5 % à 4 %. Avec de telles conditions, les emprunteurs préfèrent se tourner vers le taux fixe. Si à la fin 2013 on trouvait 8,4 % de taux variables sur toute la production, au mois d'avril ce chiffre est tombé à 4,4 %. Pour mémoire, en 2004 les taux variables représentaient 22,21 % de la production totale. On emprunte plus sur 15 ans Alors qu'en mars 16,4 % des prêts immobiliers étaient souscrits pour une durée allant de 10 ans à 15 ans, ce chiffre est passé à 18,6 % au mois d'avril. La faiblesse des taux a donc permis aux emprunteurs d'envisager des remboursements sur des plus courtes durées. Cette tendance s'observe d'ailleurs en partant du 4e trimestre 2013, où la part des prêts immobiliers remboursables entre 25 ans et 30 ans représentaient 17,9 % du total. En avril, ces remboursements longue durée ne représentent plus que 13,5 % des contrats. Un rachat de crédit plus que jamais Les accédants à la propriété ayant emprunté à l'horizon d'octobre 2008 ont bénéficié de taux supérieurs à 5 %. Près de 6 ans plus tard, ils pourraient obtenir le même emprunt à moins de 3 %. Ces 2 % d’écart potentiel sont suffisants pour demander le rachat de leur crédit immobilier. Les courtiers de Vousfinancer.com montent un dossier mettant en avant l'historique bancaire de leurs clients. Puis ils s'adressent à diverses banques pour leur présenter cette nouvelle clientèle. L'accord est simple : la nouvelle banque rachète la dette restante des clients avec un taux nettement inférieur à celui qu'ils ont actuellement. En échange, les clients domicilient leur compte courant dans cette nouvelle agence. L'économie peut se chiffrer en dizaines de milliers d'euros, selon le montant de la dette immobilière et la durée restante. Pour en avoir le cœur net, il suffit d'utiliser le simulateur de rachat de prêt l'immobilier de Vousfinancer.com.