Le prêt relais, ou comment déménager d'abord et vendre après

Dans un environnement ou l'offre de logements est inférieure à la demande, les propriétaires souhaitant déménager doivent faire vite. La solution du prêt relais leur permet d'acheter leur nouvelle résidence principale, sans avoir encore vendu l'ancienne. Le coût de ce dispositif dépend du laps de temps qui s'écoule entre la signature du contrat et la vente de l'ancien logement. Ce mode de financement est pratique, mais doit être compris et maîtrisé.

Le principe du prêt relais

Changer de résidence principale, quand on doit faire vite

Prenons l'exemple d'une famille attendant un heureux événement. Les parents souhaitent vendre leur appartement actuel, afin d'emménager dans une maison plus grande. Ils trouvent finalement le bien immobilier qui leur convient, dans leur budget, au bon emplacement.

Cependant ils ne sont pas les seuls sur le dossier, d'autres acheteurs se sont manifestés, et le vendeur souhaite conclure au plus tôt.

Problème : cette famille doit d'abord vendre son appartement avant de pouvoir obtenir un prêt immobilier. Les parents ont peur de voir cette maison leur échapper.

Leur solution : souscrire un prêt relais.

Acheter un nouveau logement avant de vendre l'actuel

Dans un prêt relais, la banque estime la valeur de la résidence principale actuelle. Puis elle prend une marge de sécurité, et prête le résultat au propriétaire. Il s'agit d'une première ligne de crédit, qui servira d'apport personnel. Ensuite, la banque calcule le reliquat nécessaire pour :

  • Le nouveau bien immobilier.
  • Les indemnités de remboursement anticipé de l'actuel crédit.
  • Les frais de notaire.
  • Les éventuels frais d'agence.

Elle accorde ainsi une deuxième ligne de crédit, servant à acquérir le bien immobilier.

Pour reprendre notre exemple, la famille met son appartement en vente, en même temps qu'elle obtient son prêt relais. Avec le financement accordé par la banque, elle contacte l'acheteur et finalise la vente.

La famille pourrait ainsi emménager dans sa nouvelle maison, sans avoir encore vendu son appartement. Dans la pratique, les choses peuvent se dérouler beaucoup plus vite si les emprunteurs habitent dans une zone tendue. C'est une bonne chose, car le prêt relais pourrait coûter cher s'il se passe trop de temps avant la vente de l'appartement.

 

Le coût du prêt relais

Un coût variable selon la formule

Il existe différentes formules de prêt relais. Dans certaines, le prêt immobilier actuel des emprunteurs est soldé. Dans d'autres, il ne sera soldé qu'à la vente du bien immobilier. Dans tout les cas de figure, les emprunteurs sont rarement en mesure d'assumer les mensualités de la totalité du prêt relais, avant d'avoir vendu leur ancien logement. Dans ce cas, la banque a recours à 2 solutions pour faciliter le financement :

  • Elle accepte plus de taux d'endettement au cours de la période de transition, certaines allant jusqu'à 40 %.
  • Elle permet aux emprunteurs de différer une partie des échéances, en échange du paiement d'intérêts intercalaires.

Les intérêts intercalaires d'un prêt relais

Les intérêts intercalaires peuvent être comparés à des agios. La banque met une somme d'argent à disposition des emprunteurs, ces derniers ne commenceront à rembourser que plus tard, le temps de retrouver un équilibre financier. Dans le cas d'un prêt relais, cet équilibre financier sera atteint une fois l'ancien logement vendu.

Ils devront payer des intérêts intercalaires, qui représentent un certain poids dans le coût de l'opération.

Admettons par exemple que la banque diffère le remboursement d'une ligne de crédit de 150 000 €. Admettons que le taux soit de 3 %. Le coût mensuel des intérêts intercalaires sera de 375 €. Une fois l'ancien logement vendu, le fruit de la vente sera versé à la banque en tout ou partie, et l'emprunteur obtiendra une seule ligne de crédit, qu'il commencera amortir.

Dans notre exemple, si les emprunteurs mettent 1 an avant de vendre leur appartement, ils auront payé 4500 € d'intérêts intercalaires.

Les pénalités de remboursement anticipé

Lorsqu'un propriétaire souscrit un prêt relais, il va devoir solder l'actuel crédit immobilier. La plupart du temps, il devra payer des pénalités de remboursement anticipé au prêteur. Ces indemnités sont plafonnées par la loi, elles ne doivent pas dépasser le plus faible de ces 2 montants :

  • 3 % du capital restant dû.
  • La somme des 6 prochains mois d'intérêts.

Cependant tout est négociable, c'est le travail des courtiers en prêt immobilier de Vousfinancer.com.

Les frais de caution ou d'hypothèque

Dès lors qu'il s'agit de solder la dette actuelle, le coût du prêt relais s'accompagne en supplément de frais de caution ou d'hypothèque. Si l'emprunteur détenait une caution, il n'aura pas de dépenses supplémentaires. En revanche s'il détenait une hypothèque, il devra payer des frais de mainlevée.

 

Bien réussir son prêt relais

Déterminer les chances de vente

Pour bien réussir un prêt relais, il convient en premier lieu de déterminer les chances de vente du logement actuel. S'il se trouve dans une zone urbaine tendue, il devrait logiquement se passer un laps de temps très court, entre la signature du contrat de prêt et la vente. Ainsi le coût du crédit relais n'entamera que très peu la plus-value immobilière réalisée.

Si au contraire le bien se situe dans une zone où la demande est faible, la période de transition pour être longue, et le coût élevé. Par ailleurs, les banques demandent à ce que cette période ne dépasse pas 2 ans. À l'issue des 2 ans, les emprunteurs doivent solder leur prêt relais.

Déterminer la meilleure formule de relais

Les conseillers de Vousfinancer.com connaissent les différents calculs de prêt relais pratiqués par leurs partenaires financiers. Il vous explique en détail pourquoi il est préférable de s'orienter vers une banque plutôt qu'une autre, en fonction de votre situation. Une offre vous sera remise dans un délai d'une semaine, afin de vous permettre de réaliser votre opération immobilière au plus vite.

Puis, votre courtier vous remet un passeport emprunteur, sur lequel figure votre capacité d'emprunt. Ce document suffit généralement à rassurer le vendeur sur votre sérieux financier. Si votre actuel logement se trouve dans une zone où la demande est forte, vous pourriez fort bien l'avoir vendu avant même d'emménager.