La fiscalité pèse dans le prix d'un appartement neuf

Les appartements neufs achetés dans des programmes immobiliers sont jusqu'à 20 % plus chers que la même surface ancienne. Selon le président de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), M. François Payelle, la différence vient de la taxation. Pour en faire la démonstration, la FPI a chargé le cabinet Fidal d'étudier le poids de la fiscalité sur la détention, l'exploitation et la revente d'un appartement à 200 000 € TTC. La constatation ne laisse plus de place au doute : 27 % du prix d'achat vient de taxes diverses, ce qui est en moyenne 12,5 points de plus que chez nos voisins européens.

27 % de taxes dans le prix d'achat

L'étude du cabinet d'avocat Fidal commandée par la FPI, montre que le poids de la fiscalité sur un appartement neuf acheté 200 000 € TTC, représente 27 % du prix d'achat. Les taxes prises en compte sont autant la TVA que les impôts indirects. L'impôt sur les sociétés (IS) n'a pas été retenu, afin d'obtenir une comparaison plus précise avec les autres pays européens.

Lorsque l'on tient compte de la TVA payée et récupérée par le promoteur et l'acheteur, ainsi que de toutes les séries d'imposition qui jalonne le parcours de la construction à l'achat, on obtient donc 54 000 € sur les 200 000 € TTC du prix de vente.

 

42 milliards d'aides annuelles au logement

Le président de la FPI, M. François Payelle, rappelle que les recettes fiscales relatives au logement se montent à 60 milliards d'euros. Sur ce total, « les pouvoirs publics dépensent 42 milliards d'euros d'aide au logement », dont 43 % sont destinés à aider les occupants. Toutefois le rapport ne fait pas état des recettes fiscales générées uniquement par la construction et la vente aux particuliers.

Rappelons que dans le cadre de l'achat d'une résidence principale, l'acheteur paye une TVA de 20 %, que le vendeur reverse à l'État. En revanche dans le cas de l'achat d'une location meublée sous le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel), la TVA est récupérable par l'acheteur, sous condition.

 

Impact fiscal sur l'investissement locatif

Le rapport présenté par la FPI s'attarde également sur le poids de la fiscalité, au cours de 10 ans de détention d'un bien locatif, suivi d'une revente. L'étude par sur le principe d'un rendement brut de 4 %, toujours sur un appartement acheté 200 000 € TTC. L'analyse effectue une moyenne entre 3 différents ménages, correspondant au portrait-robot de l'investisseur immobilier.

Selon l'étude, le poids de la taxe foncière représenterait 10 % du prix d'achat, soit 20 000 € (10 %). Celui de l'impôt généré par les revenus ainsi que la plus-value au moment de la revente, s'élève à 38 000 € (19 %). Au final, on obtient un fardeau fiscal équivalent à 29 % du prix du bien acquis.

 

56 % de fiscalité au total

Pour conclure, l'étude prend en compte l'intervention de tous les impôts payés par un investisseur, qui achèterait un appartement neuf 200 000 € TTC, le louerait pendant 10 ans avec un rendement brut de 4 %, puis le revendrait. Le calcul donne une proportion de 56 % de taxes en tout, par rapport au prix d'acquisition, soit 112 000 €.

 

Taxes immobilières : la France mauvaise élève européen

Dans tout les cas de figure, le processus immobilier français est le plus taxé. En ce qui concerne l'achat, le poids de la fiscalité se situe 12,5 points au-dessus de la moyenne des autres pays étudiés : l'Allemagne, le Royaume-Uni, les Pays-Bas, l'Italie, l'Espagne et la Belgique. L'écart avec l'Allemagne atteint par ailleurs 17 points. Pire encore, dès lors qu'il s'agit de réaliser un investissement immobilier locatif de 10 ans, c'est-à-dire acheter, louer et revendre, l'écart avec les autres pays européens se monte à 20 points.

Au final si les coûts de la construction ont augmenté de 50 % au cours des 10 dernières années, la FPI pointe du doigt la hausse de la fiscalité. Et le président de mettre en avant la mesure de création de la taxe d'aménagement, destinée à regrouper l'ensemble des taxes locales. Au final les constructeurs se retrouvent avec une hausse des taux d'imposition, qui quelquefois dépasse 30 % par rapport à la période avant l'installation de la taxe d'aménagement.

 

Ces paradis fiscaux immobiliers européens

Lors de l'achat d'un appartement neuf à 200 000 €, c'est en Italie que le poids fiscal est le plus léger, avec seulement 9 % du prix d'acquisition. La TVA ou son équivalent local représente 8 %, tandis que les taxes directes représentent 1 %. En deuxième position arrive l'Allemagne, pour une proportion totale de 10 %. L'Espagne ferme le podium avec 12 %.

En ce qui concerne la partie purement liée à l'investissement, c'est-à-dire la mise en location et la revente. Le paradis fiscal est la Hollande, avec aucun impact sur l'impôt sur le revenu, et aucun prélèvement social. La taxe foncière sur 10 ans représente 1 % du prix d'acquisition. Et c'est tout. La deuxième place du podium revient à la Belgique, avec un impact fiscal correspondant à 3 % du prix d'achat. L'Espagne, encore elle, termine en troisième position à 7 %, dont 6 % d'impact sur l'impôt sur le revenu, et 1 % sur la taxe foncière.

En conclusion, si l'on mesure le poids fiscal de l'achat d'un appartement à 200 000 € TTC, de sa détention pendant 10 ans et de sa revente, c'est l'Italie qui arrive en tête des paradis fiscaux immobiliers européens, avec 18 %. L'Espagne suit de très près avec 19 %, les Pays-Bas et la Belgique se partagent la médaille de bronze avec 20 %.

La France est loin, très loin derrière avec 56 %, l'avant-dernière étant la Grande-Bretagne avec 40 %.

 

Les lois au secours de l'immobilier neuf

Face aux piètres performances du secteur de la construction, le premier ministre M. Manuel Valls et la ministre du logement Mme Sylvia Pinel, ont annoncé une série de 50 mesures pour relancer le bâtiment.

La majeure partie est destinée à faire baisser les coûts de construction, tandis que 2 dispositifs devraient aider les particuliers à acheter des appartements neufs. La loi Pinel tout d'abord, permettra d'investir dans une habitation mise en location, contre remise d'impôt. Rien de nouveau jusque-là, si ce n'est la faculté de louer à des ascendants et descendants, ce que l'ancienne loi Duflot ne permettait pas.

En supplément, le prêt à taux zéro plus (PTZ+) a été élargi. Le zonage géographique a été revu afin de permettre à plus de ménages de bénéficier du dispositif.

Il faudra sans doute attendre la fin du premier trimestre 2015 pour tirer un premier bilan.