La loi de défiscalisation Pinel, destinée à relancer le secteur de la construction via l'investissement immobilier locatif, est presque bouclée. Presque, car il reste encore une mesure contestée par le Sénat ainsi que par une portion de l'Assemblée nationale : la faculté de louer aux enfants. En dehors de cette partie sur laquelle un consensus devrait être trouvé dans les jours qui suivent, on connaît déjà le montant de la remise d'impôt et le type de biens immobiliers concernés. La remise d'impôt est décidée 2 % par an pendant 9 ans en métropole Le montant de la remise d'impôt offerte par la loi Pinel est arrêté. Le contribuable défiscalisera 2 % par an sur la valeur du bien acquis au cours des 9 premières années de mise en location, et 1 % au cours des 3 suivantes. Il ne dispose toutefois que de 3 possibilités : 6 ans, 9 ans et 12 ans. Par exemple, un appartement acheté 150 000 €, permet une remise d'impôt annuelle de 3000 € dès la première année de mise en location. Toutefois, le contribuable doit louer aux conditions requises par le dispositif, pour un minimum de 6 ans. Au bout des 6 ans, il aura ainsi bénéficié de 18 000 €. S'il décide de continuer la mise en location à partir de la 7e année, il devra le faire jusqu'à la 9e année. Il défiscalisera toujours 3000 € par an, ainsi au bout de 9 ans il aura abaissé ses impôts de 27 000 €. S'il décide de continuer à louer à partir de la 10e année, il devra en faire ainsi jusqu'à la 12e année. Le cadeau fiscal descend à 1 % par an, soit 1500 €. À la fin de la 12e année, il aura bénéficié de 31 500 € de remise d'impôt pendant 12 ans. S'il décide de continuer à louer au-delà de la 12e année, le processus de défiscalisation ne s'applique plus. Outre-mer : 23 %, 29 % et 32 % Le calcul de la remise d'impôt offerte par la loi Pinel, suite à un investissement immobilier outre-mer, est légèrement différent. Lorsque l'investisseur laisse le bien acquis sur le marché locatif pendant 6 ans, il bénéficie d'une remise d'impôt de 23 %, soit 5750 € par an pour un appartement à 150 000 €. S'il choisit de louer pendant 9 ans, le cadeau fiscal passe à 29 %, soit 4833 € par an, toujours pour le même montant investi. S'il s'engage à louer pendant 12 ans, il aura défiscalisé 32 %, soit 48 000 € en tout. Notons que ramenée à l'année cette somme descend à 4000 €, mais reste plus importante sur la durée du procédé. Les conditions du « logement Pinel » sont arrêtées Zone tendue et performance énergétique Pour bénéficier de la remise d'impôt de la loi Pinel, l'investisseur doit acquérir un logement destiné à être loué à titre de résidence principale. Le bien doit se trouver dans une zone géographique tendue, correspondant à des métropoles au sein desquelles la demande locative est importante. Les pouvoirs publics les séparent en 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C. Seule la zone C n'est pas éligible à la loi Pinel. En supplément, le logement doit obtenir un label de performance énergétique. S'il s'agit de constructions nouvelles, ce label peut être BBC 2005 (pour les permis de construire obtenu avant le 1er janvier 2013) ou RT 2012. S'il s'agit de rénovation, il peut être HPE rénovation ou BBC rénovation 2009. Plafonds de loyer et de revenus L'objet de la loi Pinel étant de faciliter l'accès au logement aux personnes aux revenus moyens, l'investisseur doit choisir ses locataires, et ne pas dépasser un plafond de loyer. Cependant afin d'attirer le plus de contribuables au dispositif, l'accent a été mis sur le rehaussement du revenu maximum. Aujourd'hui le barème est toujours calculé en fonction du nombre de personnes destinées à occuper les lieux et de la localisation géographique. Toutefois les revenus plafonds sont représentatifs de la population française, et ne limitent pas le choix du bailleur. En théorie, le loyer d'un logement Pinel devrait être de 20 % inférieur à la moyenne environnante. Dans la réalité il n'existe pour l'instant pas de véritables observatoires locaux. Qui plus est la remise d'impôt et les taux de prêt immobilier actuels permettent toujours d'obtenir une bonne rentabilité locative. Acheter du neuf ou rénover Le contribuable dispose de 5 solutions pour investir en loi Pinel. La première, et de loin la plus simple, est d'acheter un appartement neuf dans un programme immobilier, soit en état de futur achèvement, soit déjà construit et prêt à être habité. Toutefois dans ce dernier cas, le logement ne doit pas avoir eu de propriétaire au cours des 5 dernières années. Il est également possible de faire construire maisons et appartements, à condition de réunir les performances énergétiques. L'achat d'ancien avec travaux est éligible au dispositif, à condition que l'on débouche sur « la livraison d'un immeuble neuf ». La même possibilité est laissée à l'investisseur, lorsqu'il acquiert un logement dit « indécent ». En supplément des mises aux normes de décence et énergétiques, il doit livrer un logement comme neuf. Enfin, la dernière solution est d'acheter un local non dédié à l'habitation, et de le transformer en logement tout en respectant les conditions requises. La question de la location aux enfants reste en suspens La mesure emblématique de la loi Pinel, est la capacité de louer le bien acquis à ses ascendants ou à ses descendants, tout en bénéficiant de la remise d'impôt. Si cette idée fait l'unanimité du côté des promoteurs et des contribuables, elle rencontre des oppositions dans les rangs de l'Assemblée nationale. Certains estiment que l'application de cette mesure aidera les ménages aisés à se créer un patrimoine avec les fonds publics. Un premier consensus a été proposé, en la limitation de la remise d'impôt à 3 ans lorsque le contribuable loue à ses enfants. Mais le Sénat qui semble être opposé à l'idée, a renvoyé le texte en supprimant l'avantage fiscal les 3 premières années, en cas de location à un membre de la famille. Il reste donc cette incertitude alors que la loi Pinel doit être votée au sein du budget 2015, pour entrer en application au 1er janvier. Toutefois l'Assemblée nationale semble tenir à la faculté de louer à ses ascendants et descendants. Le rapporteur du budget, M. Christian Eckert, parle d'un dispositif « beaucoup moins incitatif » sans cela. La presse spécialisée avance la possibilité d'un report de défiscalisation, et non pas d'une annulation, afin de satisfaire tout le monde. Réponse dans les jours qui viennent.