5 bonnes raisons d'investir dans l'immobilier en loi Pinel

Au 1er janvier 2015, la loi de défiscalisation Pinel remplace la désormais ancienne loi Duflot. Le principe reste le même, avec toutefois une nouveauté : celle de pouvoir louer le logement acquis à ses ascendants ou descendants. Cette faculté constitue une bonne raison pour investir dans l'immobilier locatif à travers ce dispositif. Mais il n'y en a d'autres, comme obtenir un complément de revenus en vue de sa retraite, se bâtir un patrimoine que l'on transmettra à ses enfants, ou tout simplement payer moins d'impôts.

Payer moins d'impôts

Le principe de la loi Pinel est de récompenser l'investissement locatif par une remise d'impôt. On distingue 2 cas : l'outre-mer et la métropole.

Lorsqu'un contribuable achète un appartement neuf en métropole et éligible au dispositif, il défiscalisera s'il le met en location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Pendant les 9 premières années, sa remise d'impôt sera égale à 2 % du prix de l'appartement acheté. De la 10e à la 12e année, elle descend à 1 %.

Prenons l'exemple d'un ménage payant 4000 € d'impôts par an. Ils achètent un studio à 90 000 €, et le mettre en location dans les conditions exigées par la loi Pinel. Dès la première année, ils auront droit à une défiscalisation de 1800 € (90 000 € x 2 %), et ne paieront donc que 2200 € en impôt sur le revenu. Et ainsi de suite, jusqu'à la 9e année. À partir de la 10e année, cette remise descendra à 1100 €, jusqu'à la 12e année.

Lorsque l'appartement se situe outre-mer, l'investisseur défiscalise 23 % du prix sur 6 ans, 29 % sur 9 ans, et 32 % sur 12 ans. Avec un plafond d'investissement de 300 000 €, les contribuables lourdement imposés peuvent réduire leurs impôts pour un maximum de 8000 € par an, pendant 12 ans.

 

Améliorer sa retraite future

Le niveau de vie durant la retraite est une préoccupation pour 1 Français sur 2, alors que les 2/3 d'entre eux pensent que leur pension ne sera pas suffisante. D'après un sondage IFOP, cette année 73 % des Français ont pris des dispositions pour améliorer leur pension, dans cette proportion 68 % d'entre eux ont choisi l'immobilier.

Il est particulièrement intéressant de noter que plus de la moitié des prêts immobiliers pour investissement locatif s'octroie sans apport personnel. Il est donc possible à un couple disposant de suffisamment de capacité de remboursement, d'acheter un appartement en loi Pinel, pour le payer sur des durées allant de 10 ans à 15 ans. La remise d'impôt leur permet de compenser le manque de reste à vivre provoqué par le paiement des mensualités, et une fois le prêt immobilier payé le loyer constitue une rente complémentaire pour leur retraite.

Au contraire d'une formule de plan d'épargne ou d'assurance-vie, au décès de l'un des propriétaires, cette rente est entièrement reversée au survivant. À son départ, ce dernier transmettra le bien immobilier aux enfants.

 

Se bâtir un patrimoine transmissible

Les raisons qui poussent un ménage à investir dans l'immobilier, ne sont pas forcément d'ordre fiscal, mais patrimoniale. Le désir de bâtir un capital que l'on pourra transmettre au dernier vivant, puis à ses enfants est une motivation couramment rencontrée. Cet objectif peut être atteint sans forcément utiliser le dispositif Pinel, par exemple en achetant de l'ancien avec travaux.

Toutefois l'avantage d'utiliser une loi de défiscalisation, est que la remise d'impôt ainsi procurée peut être utilisée pour d'autres placements. Prenons l'exemple d'un couple ayant un niveau de vie confortable et des revenus pérennes. Admettons qu'ils achètent un appartement à 150 000 € pour le mettre en location, ils bénéficient d'une remise d'impôt de 3000 € par an. Admettons que leur prêt immobilier soit remboursable sur 9 ans. Ils ont la possibilité d'épargner ces 3000 € tous les ans sur un support sécurisé, de type assurance-vie en euros. À l'issue des 9 ans ils obtiendront un capital de près de 30 000 €, en plus de la valeur de l'appartement. Des dispositions notariales leur permettent d'assurer la transmission de ce patrimoine à leurs enfants, tout en minimisant l'impact fiscal.

En supplément, ils ont la possibilité de permettre à leurs enfants de percevoir des revenus complémentaires, en leur faisant don de l'usufruit temporaire.

 

Obtenir un complément de revenus

L'investissement locatif permet aux personnes disposant d'un capital important, de percevoir un complément de revenus immédiat et pérenne. Prenons l'exemple d'une personne ayant reçu un bien immobilier en héritage, que le défunt occupait à titre de résidence principale. En le vendant et en achetant un logement mis en location, l'héritier perçoit un rendement au bout des 30 premiers jours.

Dans le cadre de la loi Pinel, il pourra en profiter pour réduire ses impôts. S'il souhaite obtenir un complément de revenus immédiats, il pourra choisir parmi le parc immobilier neuf déjà bâti. Il y trouvera des appartements prêts à être habités, mais non-encore vendus par le promoteur et n'ayant encore jamais eu de propriétaire. Mais il peut également s'agir d'appartements neufs que le promoteur a mis en location depuis 1 an maximum.

Ce placement est une opération intéressante, car l'héritier achète un bien immobilier occupé, donc générant déjà des revenus, et se décharge ainsi de la recherche de locataires. La remise d'impôt reste disponible dans ce cas.

 

Aider sa famille à se loger

L'une des mesures emblématiques de la loi Pinel, est de permettre à des ascendants et/ou descendants de louer l'appartement acheté. L'ancien dispositif Duflot obligeait l'investisseur à ne louer qu'à des personnes extérieures à son cercle familial, ou à celui de son époux, concubin ou partenaire de PACS.

L'idée avancée par le gouvernement était de permettre à des parents d'aider leurs enfants ou leurs ascendants à se loger, tout en bénéficiant de remise d'impôt. Ainsi un ménage peut réaliser un coup double : investir dans l'immobilier locatif pour toutes les raisons énumérées ci-dessus, mais aussi permettre à ses enfants de trouver un logement neuf pour un loyer inférieur à celui du marché.

Attention toutefois, les occupants doivent tout de même réunir les conditions de la loi Pinel. À savoir, leurs revenus ne doivent pas dépasser le plafond édité par l'État, en fonction du nombre de personnes destinées à occuper les lieux. Mais surtout, les locataires ne doivent pas être rattachés au foyer fiscal des bailleurs.