Immobilier : retour du marché du luxe français

Paris, ville de la romance, de la mode, capitale où il faut posséder un pied-à-terre lorsque l'on est un nouveau riche étranger. À un tel point que la crise économique de 2008 n'a pas véritablement eu d'impact sur le marché de l'immobilier de luxe dans la capitale. Même en 2011 lorsque les prix de la pierre haut-de-gamme ont chuté un peu partout en France, Paris a mieux résisté. En revanche des zones plus « spéculatives » comme des stations huppées de la Côte d'Azur ou des Alpes, ont vu les prix de leurs villas de luxe chuter jusqu'à 30 %. Dorénavant le marché semble être dans le creux de la vague, et les riches acheteurs reviennent, attirés par des transactions plus abordables et des taux de prêt immobilier historiquement bas.

Jusqu'à 35 % de réduction dans certaines régions

Le marché de la résidence secondaire a le plus souffert de la dégradation des prix de l'immobilier. La courbe a commencé à s'inverser depuis 2011, notamment dans les zones géographiques les plus éloignées. Le quotidien latribune.fr cite le directeur général de Guy Hoquet immobilier, M. Fabrice Abraham, qui affirme que les prix des résidences secondaires ont chuté de 15 % dans les villes de plus de 20 000 habitants au cours des 4 dernières années.

En revanche dès que l'on s'éloigne dans les régions rurales et notamment dans les villes de moins de 20 000 habitants, ce segment de marché se négocie aujourd'hui jusqu'à 35 % de décote.

Les zones géographiques qui s'en sont le mieux sorti sont celles où il est possible d'utiliser une résidence secondaire à titre d'habitation principale. Ce fut notamment le cas en Provence ou à Biarritz, tandis que des métropoles majoritairement composées de résidences principales ont mieux résisté, selon la présidente du groupe Émile Garcin, Mme Nathalie Garcin.

 

L'immobilier de luxe commence à chuter à la fin 2011

C'est au moment les ménages les plus aisés ont subi la crise économique, que le m² de l'immobilier de luxe a entamé sa correction. On observe que la pierre haut-de-gamme a généralement perdu 30 % depuis 4 ans, alors que l'indice notaires - INSEE fait état de prix en recul de 7 % en moyenne en France métropolitaine.

Le recul fut d'ailleurs plus modéré à Paris (5 %) et en Île-de-France (6 %). Le directeur de Barnes, M. Richard Tzipine, affirme que les prix de vente ont baissé de 15 % à 25 % depuis 2011, sur des biens immobiliers évalués à plus de 10 000 €/m², ou affichés à la vente au-delà d'un million d'euros.

 

Saint-Tropez et Courchevel pas mieux lotis que le Périgord

La frénésie de résidence secondaire dans des zones reculées telles que le Périgord et la Dordogne, a vécu ses heure de gloire jusqu'en 2011. Rénovation de corps de ferme, ajout d'une architecture moderne, les investisseurs aisés n'hésitaient pas à commander des travaux réalisés par des architectes inventifs.

Mais la crise économique est passée par là, et les propriétaires sont aujourd'hui obligés d'abaisser leurs prix d'un tiers pour pouvoir espérer intéresser les acheteurs. Qu'ils se rassurent, ceux qui se sont laissés prendre au jeu de la spéculation dans des stations huppées comme Saint-Tropez et Courchevel en sont eux aussi pour leurs frais.

Dans la célèbre station balnéaire de la Côte d'Azur, on ne vend quasiment plus au-delà de 4 millions d'euros. Les riches clients Russes ont subi une énorme perte de pouvoir d'achat suite à la dégringolade du rouble face à l'euro. Aujourd'hui il n'y a guère plus que les Américains pour revenir s'intéresser au marché de l'immobilier de luxe français.

À Courchevel les transactions sur les grands chalets se font de plus en plus rares, constate le directeur général de l'agence John Taylor, M. Philippe Calmon.

 

Après la pluie viendra le beau temps ?

L'immobilier de luxe français reste attrayant, tant pour les habitants de l'Hexagone que les étrangers. Tous les marchés ont cette particularité de réveiller l'intérêt des acheteurs potentiels après une importante baisse des prix.

C'est ainsi que le nombre de visites sur les biens immobiliers de luxe ont reprise, et M. Philippe Calmon affirme enregistrer « 50 % d'offre d'achat supplémentaires par rapport à la même période il y a 1 an ». À Paris la reprise semble bel et bien amorcée, notamment pour les vendeurs ayant choisi de jeter l'éponge et d'adapter leurs exigences à la réalité du marché. On enregistre donc un regain d'intérêt pour les appartements anciens mis en vente entre 1 et 2 millions d'euros, tandis qu'en province les acheteurs ne sont pour l'instant pas prêt à dépasser 1,5 millions d'euros.

 

Acheter de l'immobilier de luxe, le moment ou jamais ?

Toutes les meilleures choses ont une fin. La baisse des taux d'intérêt observée depuis 18 mois pourrait bien avoir atteint son niveau plancher en avril. La société Crédit Logement notait un taux moyen de 2,03 % sur l'ensemble des transactions qu'elle a garanties.

Une différence flagrante par rapport aux 3 % qui réjouissaient déjà les acheteurs il y a 1 an à la même époque. Pourtant certains signes pourraient annoncer des changements.

Pour Jérôme Robin, président fondateur de Vousfinancer.com, « les taux des crédits immobiliers ne devraient pas remonter brutalement ». Il reste que les banques ont de moins en moins de marge de manœuvre, avec des obligations françaises à 10 ans dont les taux de rendement ne cessent de remonter. Depuis le début du mois de mai les émissions sont aussi chères que celles du mois de décembre. Aucun grand écart donc, et « si augmentation il y a, elle devrait être progressive ».

Pour l'instant l'heure n'est donc pas à un inversement singulier de la courbe, mais plutôt à une stabilisation. Cet ajustement durera sans doute jusqu'à ce que la première banque craque : « aucun établissement financier ne voudra être le premier à relever ses taux de crédit », rassure Jérôme Robin. Le prêt immobilier reste une stratégie commerciale pour attirer de nouveaux clients, misant davantage sur une fidélisation à long terme que sur des gains rapides.

Le segment de la pierre de luxe fait donc exactement comme le résidentiel classique : il profite de coûts beaucoup plus abordables. Les ménages disposant des moyens financiers suffisants pour acheter de belles résidences secondaires ou principales, sont des profils très recherchés par les banques. Ils sont généralement en mesure de bénéficier de conditions avantageuses, leur permettant de maintenir leurs échéances mêmes en cas de difficultés économiques.