Tirer parti de la baisse du taux du livret A

Faible inflation oblige, le taux de rémunération du livret A descendra à 0,75 % d'ici à 10 jours. Le gouvernement a finalement décidé de tenir compte des recommandations de la Banque de France, qui elle-même ne fait que se baser sur la formule de calcul propre à ce placement préféré des Français. Il faut bien avouer que même avec son actuel rendement de 1 %, il ne sert que pour l'épargne forcée, mais n'est pas bien utile pour fructifier son capital. Ainsi au vu du niveau des taux de prêt immobilier d'aujourd'hui, l'emprunteur gagne plus à injecter son épargne dans ses mensualités, voici pourquoi et comment.

Augmenter ses mensualités pour rembourser plutôt

Utiliser la modularité des échéances

D'après la conjoncture du 2e trimestre publié par l'Observatoire CSA/Crédit Logement, la moyenne des taux d'emprunt immobilier s'est établie à 2,02 % d'avril à mai. Pendant toute cette période le livret A pouvait rémunérer l'argent à 1 %, et si les taux sont en train de s'ajuster à la hausse, le rendement du capital déposé sur le livret continue de plonger.

Il restera plus intéressant pour l'emprunteur d'augmenter le paiement de ses mensualités en utilisant son épargne.

La plupart des contrats souscrits ces dernières années incluent une clause de modularité des échéances, généralement jusqu'à 30 %. Cela signifie que les accédants à la propriété ont le droit d'augmenter leurs mensualités, afin de rembourser plus vite et de diminuer le coût du crédit, sans demander l'autorisation de leur banque.

Économiser plusieurs milliers d'euros

Prenons l'exemple d'une famille ayant emprunté 200 000 € en août 2014, remboursables à 3 % sur 20 ans.

Admettons qu'elle ait une capacité d'économie de 100 € par mois, en supplément de son épargne forcée nécessaire pour payer impôts et dépenses à venir. Si au lieu de déposer ces 100 € sur un livret A cette famille augmente ses mensualités du même montant, elle raccourcira ses remboursements de 8 mois et économisera ainsi 3739 €.

Si cette famille continue de placer 100 € par mois sur son livret A pendant la durée d'remboursement de leur emprunt, elle aura généré à terme des intérêts de 136 €…

Si les parents décident d'augmenter leurs mensualités de 200 €, leur prêt immobilier se terminera 1 an et 5 mois plus tôt, leur faisant ainsi économiser 7268 €. Et s'ils choisissent de finalement ajouter 300 € par mois, ils seront entièrement propriétaires 2 ans et 1 mois plus tôt, avec en poche une économie de 10 598 €.

S'ils avaient choisi de continuer leur épargne sur un livret A, à terme les intérêts acquis auraient été respectivement de 273 € et 409 €. La différence se passe de commentaires.

 

Renégocier son prêt immobilier

Changer de banque pour trouver moins cher ailleurs

Les taux immobilier se sont stabilisés à la fin du 2e trimestre, sous la poussée de l'afflux des demandes de prêts des ménages. Désormais la plupart des banques ont révisé leurs taux à la hausse, tant pour désengorger leurs agences que pour récupérer une certaine marge.

Toutefois les bons profils peuvent toujours bénéficier des bonnes conditions d'il y a quelques mois.

Chez Vousfinancer.com on obtient encore des dossiers à 1,9 % sur 20 ans pour les meilleurs emprunteurs. Il s'agit de ceux qui disposent d'un apport important, et dont l'historique bancaire fait état d'une gestion sans reproche. Les prêteurs s'attachent également à la stabilité professionnelle, et à la capacité d'épargne des demandeurs.

Or les accédants à la propriété ayant acheté il y a 3 ans, ont déjà remboursé une partie du capital sur leur résidence principale, la banque s'engage donc pour un montant inférieur par rapport à la valeur du bien financé.

En supplément ils se sont généralement acquittés de leurs mensualités sans faille, et ont eu le temps de se constituer une épargne. Plutôt que de laisser cette épargne sur un livret A, il peut être préférable de l'utiliser comme apport dans une renégociation de prêt immobilier.

Le plus souvent cela sous-entend changer de banque, y domicilier ses revenus ainsi que ses placements, en échange de quoi le directeur d'agence est prêt à accorder un taux préférentiel.

Une différence de 1 % suffit pour économiser

En comptant les pénalités de remboursement anticipé qu'une banque ne va pas manquer de facturer pour qui lui fait des infidélités, une différence d'1 % est nécessaire pour réussir une renégociation de crédit.

La courbe des taux montre que les prêts immobiliers souscrits en 2013 ont été en moyenne au-dessus de 3 %. Ainsi même au bout de 2 ans les emprunteurs pourraient réaliser une économie substantielle en utilisant leur épargne dans l'apport d'une renégociation de taux.

Mais la différence est d'autant plus flagrante pour les ménages ayant emprunté entre 2001 et 2012, alors que les taux frôlaient la barre des 4 %. Aujourd'hui ils ont la possibilité de payer les mêmes mensualités tout en raccourcissant la durée des remboursements, pouvant ainsi réaliser une économie à 5 chiffres.

D'autres choisissent de conserver la même durée de remboursement, mais de diminuer leurs mensualités. Ils utiliseront le budget ainsi libéré pour augmenter leur qualité de vie, ou encore pour épargner ailleurs, par exemple dans l'immobilier locatif.

 

Effectuer un remboursement anticipé

Puisque le livret A ne rapporte plus grand-chose, autant utiliser le capital qui s'y trouve pour rembourser une partie du prêt immobilier.

La loi permet aux banques d'appliquer une indemnité, correspondant soit à 3 % du capital restant dû, soit à 6 mois d'intérêts cumulés. Le plus petit montant des 2 devant être retenu.

Toutefois certains contrats précisent que l'emprunteur pourra effectuer un remboursement anticipé partiel sans indemnité, au bout d'un certain nombre d'années. Il est également possible de négocier une levée ou une réduction de cette indemnité, le plus souvent en pointant la menace d'un départ vers la concurrence.

Dans la pratique le conseiller clientèle recommande à son client de faire passer l'épargne de son livret A vers une assurance-vie plutôt que dans son prêt immobilier. L'idée peut être bonne, si ce n'est que le rendement de l'assurance-vie n'est pas connu pendant toute la durée du placement.

En revanche le taux négocié lors de la signature du contrat de prêt est fixe jusqu'à la fin des remboursements.