Loi Pinel : plus que 4 mois pour diminuer ses impôts de 2105

Pour abaisser ses impôts de 2015 grâce à la loi Pinel, il est nécessaire de mettre en location avant la fin de l'année. Pour rappel, le dispositif consiste à acheter un appartement neuf ou une maison neuve, puis de mettre les lieux en location à loyer plafonné, à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain barème. On bénéficiera alors d'une remise d'impôt annuelle de 2 % du prix du bien immobilier acquis dans un premier temps, puis de 1 % par la suite. Toutefois le dispositif s'adressant aux programmes en VEFA ou en CCMI, les contribuables souhaitant défiscaliser dès cette année doivent se dépêcher d'acheter du bâti.

Plus de 9000 logements neufs livrés en début d'année

Si l'on se réfère aux chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) pour le 1er trimestre, il y aurait 9430 logements ordinaires livrés. S'il est difficile de chiffrer le nombre d'habitations terminées mais non encore vendues, il reste des unités disponibles immédiatement et ce même dans la plupart des grandes métropoles.

Car le contribuable souhaitant diminuer ses impôts dès cette année grâce à la loi Pinel, doit impérativement percevoir son premier loyer avant la fin de l'année. Il dispose donc de 2 solutions : soit se servir dans le stock disponible, soit se reporter sur les programmes immobiliers neufs bientôt achevés.

Il est évident qu'il a plus de chances de réaliser son opération s'il achète un logement achevé et prêt à être loué. Mais attention, car dans la réalité les invendus ne sont pas toujours les meilleurs investissements.

 

Faut-il acheter à tout prix pour diminuer ses impôts ?

Les appartements, si neufs soient-ils, se louent mieux lorsqu'ils proposent une vue dégagée et sont situés en étage. Les habitations en rez-de-chaussée ont le plus de chances de subir des cambriolages, la résidence doit donc présenter des gages de sécurité pour les occupants. Car si l'objectif de l'opération immobilière est avant tout de réduire ses impôts, il ne pourra être atteint que si effectivement le propriétaire trouve un locataire.

Ainsi les règles de l'investissement locatif s'appliquent, même dans une situation de quasi précipitation. Le logement convoité doit être situé proche de transports, ainsi que de commerces et services. Dans la pratique les logements achevés et non encore vendus se trouvent surtout dans les zones périurbaines. L'investisseur doit s'assurer que la maison ou l'appartement qu'il convoite se trouve proche d'un bassin d'emploi, et bénéficie d'infrastructures de transport permettant de s'y rendre.

Dans l'idéal il trouvera des studios de petite taille qu'il pourra louer à des étudiants, mais force est de constater que peu de biens de ce type sont actuellement disponibles achevés et à l'état neuf sur le marché. Par ailleurs si l'investisseur immobilier vise la clientèle des étudiants, il doit bien se rappeler qu'il devra louer vide s'il veut profiter des remises d'impôts de la loi Pinel. Si la perspective de louer un logement équipé mais non meublé peut repousser certains candidats à la location, la pénurie du marché joue pour l'investisseur, surtout dans les grandes villes universitaires.

 

Acheter pour louer et diminuer ses impôts, comment ça marche ?

Choisir le logement, la localisation et les locataires

Le principe de la loi Pinel est de permettre de développer le logement intermédiaire, celui qui s'adresse aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au parc social, mais trop faibles pour se loger dans le privé non réglementé.

Le contribuable investisseur achète donc un logement neuf, c'est-à-dire dans un programme en VEFA (Vente en État de futur Achèvement), ou en CCMI (contrat de construction de maisons individuelles). Mais attention, certaines communes de France ne sont pas éligibles au dispositif. Ne sont retenues que les zones tendues, il convient de consulter la liste des villes éligibles au dispositif Pinel avant d'acheter.

Par ailleurs, le loyer est plafonné en fonction de la zone géographique d'implantation. Par exemple, à Nantes (zone B1), le propriétaire bailleur ne pourra pas demander un loyer supérieur à 10 €/m². C'est en zone A bis que le loyer sera le plus élevé avec 16,72 €/m², ce qui correspond à la proche couronne parisienne, particulièrement dans les communes ou les prix de l'immobilier sont les plus élevés.

Il faudra ensuite trouver rapidement des locataires, et les outils ne manquent pas sur Internet. Mais attention, car il existe un plafond de revenus, rehaussé au mois d'octobre 2014 par le gouvernement de M. Manuel Valls. Désormais elles sont plus représentatives de la population française, le dispositif de défiscalisation Pinel s'adresse donc à davantage de locataires.

À titre d'exemple, un couple avec 1 enfant et habitant Marseille, pourra devenir locataire d'un logement défiscalisé en loi Pinel, si ses revenus fiscaux d'il y a 2 ans ne dépasse pas 66 169 €.

Comment demander sa remise d'impôt ?

Le montant de la remise d'impôt est apporté sur la déclaration des revenus de 2015. Le calcul est simple, la première année de mise en location le contribuable investisseur défiscalise 2 % du prix du bien immobilier acquis, dans une limite de 300 000 € et de 5500 €/m².

Admettons qu'il ait acheté un T2 de 40 m² pour 150 000 €, il réduira ses impôts de 2015 pour un montant de 3000 €.

Toutefois il est tenu de maintenir en location pendant 6 ans. Si jamais il souhaitait reprendre le logement à son propre compte avant la fin de la 6e année, il devrait rembourser la totalité des remises d'impôts perçus. Heureusement la loi Pinel lui permet de louer à ses ascendants ou à ses descendants, à partir du moment où ces derniers réunissent les conditions de revenus.

Au début de la 7e année, il peut choisir de mettre fin à la mise en location, et donc aux remises d'impôt. S'il laisse sur le marché locatif, il devra le faire pendant 3 ans, soit jusqu'à la fin de la 9e année. Il continuera à réduire ses impôts de 2 % du prix acquis par an.

À la fin de la 9e année il pourra cesser la mise en location, ou continuer de louer jusqu'à la fin de la 12e année. Toutefois pendant ces 3 dernières années, sa remise d'impôt descendra à 1 % du prix du bien acquis par an.