Dis-moi quel est ton loyer, je te dirai si tu peux emprunter

En plus du taux d'endettement et du reste à vivre, les banques se penchent sur le loyer des primo accédants pour déterminer leur capacité de remboursement. Si une fois la quittance réglée le compte en banque du demandeur termine à zéro, le prêteur pourrait avoir du mal à lui accorder des mensualités plus importantes que son loyer. L'inverse est vrai, ainsi les accédants à la propriété qui sont capables d'économiser une fois le loyer payé, attirent l'attention des banques.

Quand le loyer détermine la capacité de remboursement

Il y a ceux qui arrivent tout juste à payer leur loyer

Prenons l'exemple d'un couple dont le loyer est de 800 €. Le conseiller clientèle de la banque va se pencher sur leurs dépenses mensuelles, et déterminer ce qui leur reste à la fin du mois. S'il s'aperçoit que leurs comptes bancaires terminent proche de zéro avant le versement de leurs salaires, il en déduira qu'il leur sera difficile de payer des mensualités supérieures à 800 €.

Dans une période où les taux d'emprunt immobilier sont bas, il est possible d'allonger la durée des remboursements, de manière à ne pas dépasser le loyer dont arrivent à s'acquitter les demandeurs. À titre d'exemple, des mensualités de 800 € remboursés pendant 25 ans à un taux nominal de 2,5 % et 0,36 % d'assurance, permettent d'emprunter 172 000 €.

Ce sera sans doute suffisant pour démarrer dans la vie, mais ne nous leurrons pas. Un ménage qui n'arrive pas à terminer dans la zone verte une fois son loyer et ses dépenses payés, n'arrive généralement pas à épargner l'apport personnel nécessaire à l'obtention de tout prêt immobilier.

Il y a ceux qui payent leur loyer et économisent

Un apport personnel couvrant au moins les frais d'achat (8 % dans l'ancien) est nécessaire. Dans la pratique, l'observatoire CSA/Crédit Logement fait état d'un capital de départ moyen de 19,8 % dans le neuf, et de 22,5 % dans l'ancien, tout du moins en ce qui concerne l'accession.

Non seulement un ménage capable d'économiser se donne les moyens de réunir l'apport en question, mais en plus il intéressera le banquier pour 2 raisons. La première est que ce couple pourrait fort bien continuer à économiser, et la banque se fera un plaisir de lui proposer des produits d'épargne. La seconde est que si ce ménage arrive à économiser, alors il est capable de supporter une mensualité plus forte que le montant de son loyer.

Conservons l'exemple de ces locataires, logés pour 800 €/mois. Admettons qu'ils arrivent à terminer le mois avec une économie de 400 €. La banque prêteuse en déduira qu'ils sont capables de supporter des mensualités de 1200 €. Ramené à un prêt immobilier, cela donne la possibilité d'emprunter aux conditions d'aujourd'hui :

  • 258 000 € sur 25 ans à 2,5 %.
  • 223 000 € sur 20 ans à 2,3 %.
  • 182 000 € sur 15 ans à 2 %.

Et il y a ceux qui n'arrivent même pas à payer leur loyer

Autant le dire tout de suite, les candidats emprunteurs présentant plusieurs découverts au cours des 6 derniers mois n'ont quasiment aucune chance. Admettons qu'un ménage finisse dans la zone rouge avec un loyer à 800 €, il est très difficile pour un banquier de considérer même un prêt immobilier avec des mensualités de 600 €.

Une idée reçue veut que les banques ne prêtent qu'aux riches, ce qui est une contrevérité. En fait les banques ne prêtent qu'à ceux qui présentent tous les gages de bon remboursement sans défaut.

 

Gérer ses dépenses pour obtenir un prêt immobilier

Savoir jouer de la calculette

Non seulement une saine gestion des comptes personnels permettra d'obtenir un prêt immobilier, mais surtout de le payer par la suite. Car il ne suffit pas d'organiser ses dépenses de manière à présenter un profil sérieux aux prêteurs potentiels, il faudra ensuite payer toutes les échéances sans défaut pendant toute les mensualités à venir.

C'est ainsi que de nombreux jeunes ménages de primo accédants ont appris à dresser la liste de leurs dépenses, et à se donner un budget pour chaque pôle d'activité. Tant pour la nourriture, tant pour l'habillement, tant pour les loisirs, sans oublier l'économie mensuelle sur un livret d'épargne, dans le seul but est de réunir suffisamment pour payer les impôts sur le revenu.

Se forcer à épargner

Dans l'idéal, les candidats emprunteurs se forceraient à épargner la différence entre le montant de leur loyer et celui des mensualités convoitées. Si par exemple ils sont locataires pour 800 €/mois, et si par exemple ils visent un prêt immobilier avec des échéances de 1000 €/mois, ils devront économiser au moins 200 € tous les mois.

Ces 200 € ne sont pas destinés à s'acquitter de dépenses forcées de style impôt, mais bel et bien à épauler les mensualités lorsque le prêt sera accordé.

Se dire que le meilleur reste à venir

Le prêt immobilier à taux fixe est un avantage pour le consommateur. Si l'actuel directeur de la Banque de France recommandait le passage au taux variable, il semble que les grandes enseignes bancaires ne souhaitent rien changer. Car l'inflation aidant, au fur et à mesure des années les mensualités pèseront de moins en moins dans le budget des emprunteurs.

Des échéances de 1200 € aujourd'hui n'auront pas le même impact dans 10 ans. Ainsi et uniquement lorsque les revenus des emprunteurs augmentent, il sera globalement plus facile de rembourser le prêt immobilier, un fois arrivé à la moitié du contrat.

C'est d'ailleurs la raison pour laquelle le portrait type de l'investisseur immobilier est un couple âgé de 50 ans. Il a souvent fini de payer sa résidence principale, ou s'il rembourse encore, le poids des mensualités s'est grandement allégé dans son budget. Il dispose désormais d'espace supplémentaire agrandir son patrimoine.