Après le Crédit Agricole, c'est au tour de la célèbre agence de notation Standard & Poor's d'anticiper une chute des prix de l'immobilier en France. Cette tendance pourrait même durer jusqu'en 2017, à l'inverse des voisins européens qui devraient voir le prix de leurs pierres augmenter. Toutefois les analystes voient une reprise du marché, particulièrement due au fait de taux d'emprunt attractifs. Le coupable désigné est le chômage, tandis que la démographie et la baisse des constructions devrait limiter la casse. Baisse de -3 % des prix de l'immobilier ? Faisant écho aux prévisions de l'économiste Olivier Eluere du Crédit Agricole, Standard & Poor's ne serait pas surpris de voir les prix de l'immobilier ancien chuter de -3 % en 2015. L'analyse de l'agence de notation, synthétisée par lefigaro.fr, rappelle que le chômage en est le principal moteur, et « il y a peu de signes d'une inversion de tendance imminente ». Car d'ici à fin 2016, l'agence n'anticipe qu'une légère baisse à 10,4 %, contre 10,5 % aujourd'hui. Les analystes considèrent que la France pourrait tirer parti de l'amélioration de la santé économique de ses voisins européens, jusqu'à abaisser son taux de chômage à 10,2 % en 2017. Donc forcément avec moins d'acheteurs, les prix devraient continuer leur baisse, après environ -2 % constatée par les notaires et l'INSEE. Une situation effectivement constatée eue égard aux prix de l'immobilier en région parisienne, mais une moyenne n'est jamais qu'une donnée générale, car si les appartements anciens reculent, en revanche le prix des maisons anciennes repart à la hausse en grande couronne. Mais la France bénéficie d'un atout maître : sa démographie. Davantage de jeunes ménages se présentent sur le marché, venant gonfler les rangs de la demande, freinant ainsi la baisse des prix de la pierre. Ajoutez à cela le fait que les promoteurs construisent moins de logements neufs, et l'on obtient le facteur garde-fou qui devrait finalement déboucher sur une augmentation des prix de +3 % en 2017. La baisse des taux d'emprunt immobilier absorbe Si les salaires évoluent peu, les taux d'emprunt immobilier sont au plus bas depuis les années 40, même si de nombreuses banques ont déjà relevé les leurs. Il n'empêche qu'avec des taux au-delà de 3 % il y a 2 ans, et même au-delà de 4 % plus auparavant, le pouvoir d'achat des ménages est en nette augmentation. L'organisme de caution Crédit Logement note que la moyenne des taux fixes sur 25 ans, hors frais, s'est établie à 2,54 % au 2e trimestre 2015. En septembre 2012 la barre était à 3,70 %, ce qui rendait difficile les opérations immobilières à long terme. Désormais s'endetter sur 20 à 25 ans n'est plus une opération risquée, l'emprunteur pouvant récupérer son apport personnel dans un délai raisonnable. On assiste ainsi au retour des primo accédants dans l'ancien, les banques se permettant même de leur demander de moins en moins de capital de départ. Pour acheter du neuf les accédant à la propriété disposent généralement d'un taux d'apport de 19,8 %, pour des revenus moyens de 54 200 €. Dans l'ancien ils disposent généralement de 22,5 % de capital, et perçoivent des revenus moyens de 57 800 €. Mais il convient de garder la tête froide, car si les ménages aux revenus modestes sont mieux positionnés, ils sont moins nombreux depuis 2009. Il y a 6 ans ceux qui perçoivent moins de 3 SMIC représentaient 41,6 % des crédits immobiliers cautionnés par Crédit Logement. Désormais ils ne sont plus que 37,7 %, une courbe qui n'a connu que de légers soubresauts en 2011 et 2014. L'immobilier allemand sur orbite De l'autre côté du Rhin le marché immobilier se comporte tout autrement. En Allemagne le dynamisme économique et le faible taux de chômage place les vendeurs en position avantageuse. Les prix de la pierre y augmentent de +5 %, cette remontée ayant été enclenché en 2013, date à laquelle les prix français ont commencé leur descente. Et cette flambée est particulièrement plus importante cette année, avec un coût d'achat pouvant augmenter de +6,1 % dans certaines métropoles allemandes. Cependant la situation devrait se calmer au cours des 2 prochaines années, avec une hausse des prix de +4,5 % en 2016 et +3,5 % 2017. Cet adoucissement de la pente serait dû à croissance du PIB allemand descendant à 1,7 % en 2017, contre 2,2 % 2016 et 2 % cette année. Pendant ce temps, l'immobilier repart en Espagne Si le prix de la pierre devrait perdre 3 % en France cette année, les voisins européens sont à la fête, au moins jusqu'en 2017. De l'autre côté des Pyrénées il semble que la bulle immobilier ait fait long feu. Cette année l'immobilier devrait même gagner +2,5 % en Espagne. Il devrait en être de même l'année prochaine, tandis qu'à la fin 2017 les analystes de S&P ne seraient pas surpris de voir la pierre ibérique gagner +4 %. Car au Portugal aussi on regarde la crise immobilière dans le rétroviseur. Déjà en 2013 les prix avaient gagné +0,4 %, alors qu'en France ils baissaient de -1,9 %. Cette année l'écart s'est encore creusé, les propriétaires portugais devraient généralement voir leur patrimoine immobilier gagner +4 %. L'Irlande s'est depuis longtemps elle aussi tiré d'affaire, notamment grâce à une politique fiscale largement contestée au sein de ses partenaires de l'Union Européenne. Avec l'afflux de sociétés étrangères l'immobilier s'est (re) envolé, jusqu'à gagner +16,2 % l'année dernière. L'ascension devrait continuer à +9 % cette année, pour progressivement baisser jusqu'à +3 % en 2017. En Angleterre il n'y aura finalement pas de bulle immobilière. Après avoir gagné 10 % l'année dernière, les prix ne devraient augmenter « que de » +7 % à la fin de l'année, puis progressivement diminuer leur ascension jusqu'à +2,5 % en 2017. Ceux qui avaient acheté en Italie en 2013 ont pu le faire avec des prix en baisse de -5,3 %. Bien leur en a pris, car selon Standard & Poor's si cette année la chute est terminée, le marché devrait gagner +0,5 % l'année prochaine, et terminée à +3 % en 2017. À la lecture des analyses de S&P, il semble que la France soit le seul pays de l'Europe de l'Ouest à voir les prix de sa pierre chuter. Cependant à fin 2017 le marché de l'Hexagone aura rejoint celui de ses voisins. À cet horizon les prix des Pays-Bas devraient afficher +2,5 % contre +3,5 % l'année précédente. Toutefois l'acheteur potentiel doit prendre ces chiffres avec des pincettes. Tout d'abord les économistes ne sont pas réputés pour l'exactitude de leurs prévisions. Ensuite il ne s'agit toujours que de chiffres globaux. Les bonnes affaires existent toujours au niveau macro-géographique, notamment en proche périphérie urbaine de métropoles dynamiques comme Nantes, Toulouse, Rennes et Bordeaux.