Baisse de la construction et hausse des prix des logements neufs

Ce n'est pas une rentrée de tout repos qui attend le gouvernement de M. Manuel Valls. L'année dernière à cette époque, le premier ministre annonçait toute une série de mesures destinées à relancer le bâtiment. Ses chevaux de bataille étaient la fiscalité et la simplification des réglementations, et c'est à sa nouvelle ministre du logement Mme Sylvia Pinel que revenait la mission de sonner la charge. Un an après le bilan reste mitigé, avec certes une hausse des ventes mais encore et toujours une baisse de la construction de logements neufs. Et pour couronner le tout, les prix commencent à grimper, ce qui est logique lorsque la demande augmente et l'offre diminue.

Moins de permis de construire de mai à juillet

Le nombre de logements autorisés à la construction a diminué de -2,1 % de mai à juillet par rapport à février–mars, c'est ce que rapporte le commissariat général au développement durable. Et pourtant les chiffres de juin portaient un parfum d'optimisme, avec au contraire une poussée des permis de construire.

Pour enfoncer encore un peu plus le clou, seuls les logements collectifs sont concernés avec une baisse de -5,6 % des autorisations à construire en juillet. À l'inverse le secteur de la maison neuve a reçu 2,8 % d'autorisations supplémentaires à la fin juillet.

En 1 an les municipalités ont délivré des permis de construire correspondant à 353 800 habitations, c'est 8 % de moins qu'au cours des 12 mois précédents. Tous les secteurs sont dans le rouge, des maisons individuelles dont les autorisations baissent de -5,4 % sur 1 an, aux appartements en collectif, dont les 173 500 permis de construire délivrés en 12 mois représentent une contre-performance de -10,9 % sur 1 an.

La messe est dite, et à moins d'un fort retournement de situation le marché du bâtiment devra se serrer la ceinture au cours des 12 prochains mois.

Construira-t-on encore moins de logements neufs cette année ?

À la fin juillet le commissariat général au développement durable notait que la France entière avait commencé la construction de 342 400 logements, dont 327 700 en métropole. Il s'agit d'une baisse de production de respectivement -5,5 % et -5,6 %, une courbe qui n'est sans doute pas prête de s'inverser.

Car pendant le même laps de temps les municipalités ont autorisé la construction de 339 600 habitations, ce qui représente une baisse de -7,4 % en 12 ans. On pourrait donc se rassurer en constatant que l'on a autorisé plus que l'on a construit cette année, mais il y a le problème du taux d'annulation.

Car dans la pratique les programmes immobiliers ne voient pas tous le jour. Ainsi le commissariat général au développement durable nous fait part d'un taux d'annulation de 15,7 % sur les logements individuels, contre une moyenne longue période de 13,5 %. Dans le collectif le taux d'annulation est désormais de 20,5 %, au-dessus de sa moyenne de 19,1 % sur longue période.

La conclusion qui s'impose est que les promoteurs font des efforts pour vendre, mais ils y parviennent moins bien que d'habitude, malgré des taux d'emprunt immobilier avantageux.

Baisse de l'offre, hausse des prix des logements neufs

Le constat de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) est sans appel « l'offre commerciale est légèrement orientée à la baisse et le risque d'une tension inflationniste sur les prix existe ». Car de son côté l'organisation constate une baisse de -7,4 % des mises en chantier, pour une hausse de +3,9 % des permis de construire.

Si le ministère du logement est d'accord sur la hausse des prix, il constate plutôt une baisse de -3,9 % des mises en vente au 2e trimestre 2015, par rapport au 2e trimestre 2014. Le rapport conclut qu'il y avait 101 236 logements neufs à vendre à la fin juin, contre 104 174 à la même période l'année dernière, soit une baisse de -2,8 % de l'encours.

Et pourtant dans ce même rapport le ministère du logement annonce une hausse de 23,4 % des ventes d'avril à juin, par rapport à la même période l'année précédente. Les promoteurs sont d'accord sur le principe mais avec plus d'ampleur, ils constatent de leur côté une hausse de +34,1 % des ventes sur la même période.

Concernant les prix de l'immobilier neuf, FPI et ministère du logement concluent de concert à un effet inflationniste, leurs chiffres ne sont d'ailleurs que peu différent.

Le commissariat général au développement durable voit que le m² a augmenté de +1,1 % au 2e trimestre 2015, par rapport au 2e trimestre 2014. Il constate que les studios ont notamment gagné +5,9 %, et qu'en revanche les appartements de grandes surfaces perdent désormais -1,6 %.

Chez les promoteurs on affiche des prix globalement hausse de +1 %, dont +1,4 % en province et +1,1 % en Île-de-France. Pour la FPI le prix moyen des logements collectifs neufs s'établit à 3942 €/m² dans la France entière, là où le commissariat général ou développement durable constate 3895 €/m².

Et pourtant les efforts du gouvernement pour relancer l'immobilier neuf fonctionnent

Les mesures phares du gouvernement de M. Manuel Valls sont l'élargissement du PTZ+, et l'arrivée de la loi de défiscalisation Pinel. Le prêt à taux zéro est un succès, il y a fort à parier sur le fait que l'objectif de 70 000 dossiers conclus sera atteint d'ici à la fin de l'année. En rehaussant les plafonds de revenus pour y être éligible, et en l'étendant à plus de zone, davantage de primo accédants peuvent y prétendre. Et les résultats sont là : finalement au 2e trimestre 2015 les ventes destinées à l'accession ont augmenté de +10,4 %, par rapport à celles du 2e trimestre 2014.

Quant au dispositif Pinel il attire davantage les investisseurs, notamment grâce à la faculté de choisir entre 3 durées de mise en location (6 ans, 9 ans et 12 ans), et de louer à ses parents, grands-parents, enfants ou petits-enfants. Et les résultats sont là : au 2e trimestre 2015 les promoteurs ont vendu 13 875 logements neufs aux investisseurs, contre seulement 8323 au 2e trimestre 2014.

Le problème semble donc venir du côté des municipalités, dont certaines sont peu enclines à accorder des permis de construire. Lorsqu'un maire a été élu par ses administrés pour ralentir le développement urbain, il est bien forcé de tenir ses engagements et de refuser les nouveaux programmes immobiliers neufs.

Heureusement des alternatives existent, comme par exemple les étendues de foncier constructible détenues par SNCF Réseau (anciennement Réseau Ferré de France). La directrice générale déléguée de la SNCF, Mme Sophie Boissard, a annoncé son intention d'optimiser son parc immobilier, notamment au travers de sessions et de mises en location.