Les irrégularités des procédures des banques et assureurs font les choux gras des société spécialisées dans la législation. Deux avocats ont ainsi créé le buzz l'année dernière, en réclamant le remboursement de cotisations de plusieurs centaines d'emprunteurs. Aujourd'hui c'est au tour des contrats de prêt immobilier de passer à la trappe, particulièrement à cause d'intérêts calculés sur 360 jours, au lieu de 365. C'est que l'emprunteur lésé doit se voir offrir un remboursement au taux légal, et récupère ainsi une partie des intérêts qu'il a déjà versés. Voilà pour l'affiche, mais le spectacle se déroule autrement dans les salles d'audience, avec notamment beaucoup de délais et de frais. Au final il peut être pertinent de renégocier avec sa banque, quitte à s'adjuger les services d'un professionnel. Les irrégularités des contrats de prêt immobilier Erreur de calcul du TEG (Taux Effectif Global) Pendant de nombreuses années, banques et sociétés de crédit ont évolué dans un environnement certes au cadre légal bien défini, mais insuffisamment contrôlé. Cela a notamment été le cas en Angleterre où des contrats d'assurance de prêt immobilier abusifs ont été imposés à de nombreux ménages. En France on s'est aperçu que les prêteurs avaient souvent commis des erreurs dans le calcul du TEG, qui représente le coût effectif du crédit. Tous les frais doivent être pris en compte : dossier, cautionnement, assurance, mais également l'achat des parts sociales dans une banque mutualiste. C'est ce dernier point qui a pu faire défaut à des enseignes comme le Crédit Mutuel, la Banque Populaire et le Crédit Agricole. Au final on annonçait donc à l'emprunteur que son crédit immobilier allait lui coûter X %, alors qu'en fait il lui en coûtait plus, et c'est illégal. Des intérêts calculés sur une année lombarde Les bouleversements juridiques viennent souvent des tribunaux, et la date du 2 avril 2015 a peut être ainsi marqué le début des embêtements pour pas mal de banques. C'est effectivement ce jour que la cour d'appel de Versailles a condamné une enseigne bancaire, pour avoir calculé ses taux d'intérêts sur une année civile de 360 jours. Car il s'avère que les intérêts de bon nombre de contrats de prêt immobilier proposés par les banques, sont calculés sur 12 mois de 30 jours, soit 360 jours, c'est ce que l'on appelle une année lombarde. Seulement dans la pratique l'emprunteur va payer sur 365 jours, il est donc perdant et la justice interdit ce genre de pratique. Quand l'emprunteur obtient gain de cause contre sa banque Remboursement des intérêts perçus Lorsqu'un contrat de crédit comporte des mentions illicites, oublie des mentions légales ou inclut des erreurs de calcul, le tribunal de Grande instance condamne le prêteur. Ce dernier doit alors changer le taux nominal accordé à son client, pour le taux légal en vigueur. Au 2e trimestre 2015 il est de 0,99 %, ce qui équivaut à un réel gain pour celui qui a emprunté aux alentours de 3 %. On calcule alors le montant des intérêts qu'il aurait payés s'il s'était vu accorder un taux de 0,99 %, et la banque lui rembourse la différence. Plus le jugement du tribunal arrive tôt après la signature du contrat, moins cette somme est élevée, c'est logique. Des mensualités désormais au taux légal Par la suite les mensualités de l'emprunteur diminuent fortement, car elles s'appliqueront désormais au taux légal. Lorsqu'en 2014 ce taux était de 0,4 %, l'emprunteur se retrouvait quasiment avec uniquement le capital à rembourser, ses échéances étaient alors quelquefois diminuées par 2. Une bonne opération si elle a lieu au début des remboursements, car l'inflation et la hausse des revenus aidant, au fil des années payer ses mensualités deviendra de plus en plus facile. Erreur des contrats de prêt immobilier : mythes et réalités Délai de prescription et clauses informatives Si l'on s'y prend trop tard, un tribunal pourrait rejeter la plainte de l'emprunteur. Car la loi accorde un délai de prescription de 5 ans, courant depuis la date de signature du contrat de prêt immobilier, à la date du dépôt de plainte. Passé ce délai, la loi pourrait rendre toute action impossible. Il existe toutefois une parade : l'emprunteur doit prouver qu'il est novice en la matière, et que sa faculté de faire valoir ses droits n'avait pas été porté à sa connaissance pendant toutes ces années. Mais surtout le calcul des intérêts sur une durée de 360 jours peut-être légal, comme l'a rappelé la Cour de cassation en 2013. Car un contrat de crédit peut très bien préciser que les 2 parties s'engagent à accepter que le calcul soit effectivement effectué sur une année lombarde. Coûts et délais de procédure Pour détecter les irrégularités d'un contrat de prêt immobilier, il faut faire appel à un professionnel. Dans la pratique de nombreuses sociétés proposent leurs services, dont les tarifs peuvent varier de 200 € à 600 €. Mais une fois les irrégularités effectivement détectées, il est nécessaire d'obtenir l'expertise d'un avocat spécialisé, car seul son travail vaudra preuve devant un tribunal. Il pourra demander jusqu'à 1000 € pour ce document, et par la suite fera payer ses honoraires pour plaider la cause de son client devant le juge. La banque attaquée fera appel, il est même à prévoir que la procédure ira jusqu'en Cour de cassation. L'emprunteur plaignant pourrait avoir à dépenser 10 000 € et attendre 5 ans avant d'obtenir gain de cause. En cas de succès son avocat percevra une commission sur les sommes économisées, et là le calcul s'impose. L'option de renégocier son taux avec sa banque Entre incertitudes, dépenses et facteur temps, l'emprunteur lésé pourrait avoir intérêt à engager la négociation avec sa banque. Il est dans l'intérêt des 2 parties de trouver un accord à l'amiable, évitant au plaignant une lourde procédure et évitant au défendant une mauvaise image de marque. L'emprunteur peut bien entendu obtenir une diminution de son taux nominal, et par conséquent de ses mensualités. Il doit toutefois se renseigner sur les conditions qu'il pourrait obtenir aujourd'hui, et arracher un taux encore plus bas. S'il ne se sent pas à l'aise dans ce procédé, il pourra toujours s'adjoindre les conseils d'un professionnel, dont la présence à la table des négociations représentera un argument supplémentaire en sa faveur.