Le rapport de l'observatoire CSA/Crédit Logement pour octobre 2015, fait état d'une hausse de 3 points de base du taux de prêt immobilier moyen. Mais comme l'explique ce même rapport, il ne s'agit que d'une illusion car ce résultat mathématique représente l'afflux de primo accédants sur le marché du logement. Vousfinancer.com annonçait dans un précédent communiqué de presse, que de nombreuses banques ont déjà abaissé leur propre taux sur des durées supérieures à 20 ans. Elles souhaitent ainsi s'adresser à des jeunes ménages, car les moins de 35 ans gagnant moins de 3 SMIC sont les plus nombreux sur le marché du crédit à l'habitat. Les taux de crédit immobilier restent stables dans l'ancien Les banques ne réservent pas les mêmes taux, selon qu'il s'agit d'immobilier neuf ou d'ancien. Dans le premier cas il va falloir procéder à un report des mensualités jusqu'à la remise des clés. Ce report débouche sur une hausse du coût, emprunter pour de l'ancien coûte donc généralement moins cher que pour du neuf. La version octobre 2015 de l'observatoire CSA/Crédit Logement note que le taux immobilier moyen reste stable à 2,24 % pour l'accession dans l'ancien. En revanche il remonte à 2,31 % pour l'accession dans le neuf, et plus généralement à 2,22 %. Il s'agit donc clairement d'une phase de stabilisation des taux des crédits à l'habitat, pouvant même déboucher à court ou moyen terme sur une nouvelle baisse des taux. Le rapport note que les banques se sont détachées des mouvements des obligations françaises à 10 ans durant la crise grecque. Alors qu'en juillet et août les emprunts d'État ont augmenté de 76 points de base, les taux des prêts immobiliers n'ont gagné que 17 points. Ces jeunes emprunteurs aux revenus moyens Les banques ont déjà commencé à travailler pour atteindre leurs objectifs de 2016. Il faut dire qu'il se passe du temps entre une demande de prêt immobilier et le versement effectif des fonds empruntés. Ainsi les ménages entamant leur démarche aujourd'hui se verront accorder leur financement en 2016. Les enseignes bancaires s'y prennent donc dès maintenant, et visent toutes la clientèle la plus nombreuse. Dans l'immobilier neuf les ménages de moins de 35 ans représentent 47,20 % des accédants à la propriété. Ils étaient toutefois plus nombreux en 2009, lorsqu'ils représentaient 52,7 % des nouveaux propriétaires. D'ailleurs à cette époque ils étaient 43,9 % à gagner moins de 3 SMIC, aujourd'hui leur proportion est descendue à 37 %. Il faut dire que les prix de l'immobilier ne les aident pas. Avec un budget parfois 30 % plus important, beaucoup d'entre eux ont du mal à suivre, n'eut été la présence du PTZ+. L'année 2016 pourrait d'ailleurs être un meilleur cru pour les promoteurs, car le président M. François Hollande a annoncé l'élargissement du prêt à taux zéro. Dans l'immobilier ancien, ces jeunes ménages sont là aussi les plus nombreux. Les moins de 35 ans représentent 43,3 % des accédants à la propriété, ce qui est tout de même beaucoup moins que les 62,3 % qu'ils étaient en 2009. Et ce sont là encore les moins de 3 SMIC qui représentent la réserve d'emprunteurs la plus importante. En 2015 ils sont pour l'instant 37,7 % des acquéreurs, juste devant les ménages de cadres supérieurs gagnant 5 SMIC et plus, qui pèsent pour 25,5 % des achats d'immobiliers anciens à but résidentiel. Le rapport CSA/Crédit Logement met d'ailleurs en avant le retour de ses primo accédants sur le marché. Car si la moyenne des taux d'emprunt est en hausse, ce n'est pas dû au durcissement des conditions des prêteurs, mais à l'afflux de ces jeunes ménages au sein des agences bancaires. Ils empruntent sur de longues durées Si les banques recherchent particulièrement la clientèle des jeunes ménages de primo accédants, c'est afin d'installer une relation sur le long terme. Avec des taux immobiliers historiquement au plus bas depuis plusieurs décennies, elles ne courent quasiment aucun risque que ces nouveaux clients aillent rechercher un rachat de crédit moins cher ailleurs par la suite. Elles sont donc prêtes à faire des efforts, notamment en leur demandant moins d'apport personnel. Dans l'ancien le capital de départ nécessaire a baissé de -6,7 % sur les 10 premiers mois de 2015, par rapport à la même période l'année dernière. Rappelons qu'il avait d'ailleurs déjà diminué de -3,9 % 2014. Dans l'immobilier neuf l'effort est encore plus important, l'apport personnel exigé par les banques recule de -9,2 % depuis le début de l'année, après une diminution de -7,5 % 2014. Mais pour être en mesure d'offrir un plan de remboursement à la hauteur de la capacité d'emprunt de cette jeune clientèle, il est nécessaire d'aménager des taux intéressants sur le long terme. Ainsi les emprunteurs de moins de 35 ans sont 36,9 % à choisir des contrats de prêt sur 20 à 25 ans. Derrière arrivent les remboursements de 25 à 30 ans pour 26,8 % des emprunteurs, tandis que presque ex aequo viennent les durées de 15 à 20 ans avec 26,4 % du marché. À titre de comparaison, chez les 55 à 65 ans, qui sont traditionnellement les secundo accédants, 42,8 % des emprunteurs choisissent des contrats de crédit sur 10 ans à 15 ans. Les moins de 35 ans ne sont que 7,5 % à prendre cette option. Des taux immobiliers moyens de 1,80 % à 3,17 % Les prêts immobiliers à taux variable, stars de l'année 2004 lorsqu'ils représentaient 22,1 % du marché, ne sont aujourd'hui utilisés que par 0,6 % des emprunteurs. Car ils ne sont plus forcément intéressants. Sur 25 ans les plus mauvais profils obtiendront une moyenne de 2,68 % en variable, alors que sur la même durée on obtiendra 2,64 % en fixe. Malgré la remontée des taux immobiliers observée depuis juin, emprunter pour acheter sa résidence principale ou pour investir dans le locatif reste aussi peu cher qu'il ne l'a jamais été depuis des décennies. D'après l'observatoire CSA/Crédit Logement, la moyenne des meilleurs profils d'emprunteur sur 20 ans s'établit à 2,01 % au 3e trimestre. Ceci inclut donc les mouvements inflationnistes de cet été, mais en ce moment on continue d'emprunter à moins de 2 % dans certaines villes de France. Quant aux moins bons profils, ils se sont contentés de 2,79 % en moyenne, toujours sur 20 ans. Mais que l'on se rassure, l'emprunteur moyen du 3e trimestre 2015 a pu financer son projet immobilier à 2,36 % sur 240 mensualités. S'il avait choisi le taux variable, il aurait pu obtenir 2 %, mais il ne l'a pas fait car il préfère la sécurité des échéances fixes, à un risque de remontée des taux. Et pourtant ce risque s'éloigne de plus en plus après la promesse du directeur de la BCE (Banque Centrale Européenne), M. Mario Draghi, de faire davantage d'efforts si nécessaires. Les réactions sur les marchés ne se sont pas faites attendre, et aujourd'hui les banques peuvent se financer encore moins cher qu'il y a 2 semaines. Une bonne nouvelle pour tous ces jeunes ménages souhaitant devenir propriétaire, désormais la porte des banques leur est grande ouverte.