Prix de l'immobilier neuf : la France à 2 vitesses

Les ventes d'immobilier neuf continuent leurs performances depuis le début de l'année, même si le 3e trimestre n'a pas été aussi prolifique que le 1er. Un peu partout en France les ventes bondissent, particulièrement en région parisienne où les investisseurs sont responsables de 67 % des réservations. Et pourtant les prix des appartements neufs franciliens peuvent être jusqu'à 28 % plus élevés que ceux des programmes situés en province. Dans une grande ville portuaire de l'Ouest les prix ont bondi de plus de 15 %, tandis que dans une station balnéaire un peu plus au sud ils perdent plus de 8 %. Voici le bilan des écarts de prix de l'immobilier neuf à en Île de France et en province, basés sur les chiffres de la fédération des promoteurs.

Immobilier neuf en province : moins cher, plus grand

Des différences manifestes en fonction de la surface

L'écart des prix des logements n'a jamais été autant significatif que sur le marché de la construction. Si un studio se vend en moyenne 140 664 € sur la France entière, en Île-de-France il monte à 165 384 € et descend à 120 371 € en province. La différence est donc de 28 %, alors que les loyers peuvent être les mêmes si l'objet de l'achat est un investissement locatif au travers de la défiscalisation en loi Pinel.

Car dans cette configuration par ailleurs très avantageuse pour le particulier investisseur, le loyer est plafonné par décret. Ainsi un appartement acheté dans une zone B1 de la région parisienne pourrait être moins rentable que dans la périphérie de Nantes.

Les différences s'atténuent dès lors que la surface augmente. Ainsi l'écart de prix descend à 23 % du côté des T2, à raison de 207 123 € en Île-de-France et 159 761 € en province. Lorsque l'on passe sur un T3, on descend à 21 % de différence, de 284 724 € en Île-de-France à 224 490 € en province.

Moins grand, plus cher

Aujourd'hui le marché de l'immobilier neuf est tiré vers le haut par l'investissent locatif. La volonté des cinquantenaires de préparer un complément de retraite, ajouté à l’allègement d'impôts proposé par le dispositif Pinel, ont permis de représenter 62 % des ventes sur les neuf premiers mois de l'année.

Le ministère du logement notait déjà que le prix des studio neufs s'était envolé de 5 % en 1 an. Par ailleurs les chiffres parlent d'eux-mêmes. S'il est possible de déduire ses impôts d'un montant de 2 % du prix du bien acquis via la loi Pinel, cela se fait dans le respect d'un plafond de défiscalisation de 5500 €/m².

D'après la fédération des promoteurs, la surface moyenne d'un studio en Île-de-France est de 30 m². Pour un prix de vente moyen de 165 384 €, cela fait justement 5500 €/m². En province pour une surface moyenne de 29,2 m², on obtient un prix moyen de 4417 €/m².

Que ce soit en Île-de-France ou en région, la taille moyenne d'un T3 est 2 fois plus grande que celles d'un studio, avec respectivement 63 m² et 63,8 m². Un petit tour de calculette nous montre qu'un 3 pièces neuf coûte 4500 €/m² en région parisienne, et 3500 €/m² en province.

Conclusion : ramené au m² le studio vaut 22 % plus cher que le T3 dans tous les départements de la couronne parisienne, et 26 % de plus en province.

Les logements neufs familiaux sont plus grands province

Du studio aux 3 pièces, qui sont par essence des produits locatifs, les surfaces construites par les promoteurs sont les mêmes en Île-de-France qu'en province, à peu de choses près. Avec ses 43,8 m², le T2 francilien moyen est plus grand que son homologue régional, lui qui accueille 43 m². Même chose du côté des studios, en région parisienne on gagne 80 cm². Les choses s'inversent drastiquement dès lors que l'on arrive aux surfaces familiales.

Si la surface moyenne d'un appartement T4 neuf est de 83,8 m² sur la France entière, en région on gagne plus de 4 m², pour moins cher. Les acquéreurs habiteront dans 85,7 m² en province, pour 80,6 m² en Île-de-France. S'ils souhaitent acheter un T5 ils auront gagné 8 m². En région parisienne ils bénéficieront de 104,9 m², et se satisferont de 112 m² en province.

Le grand écart des prix de l'immobilier neuf en France

Ces villes où les prix des logements collectifs bondissent

Au 3e trimestre 2014, Le Havre faisait partie de ces villes où l'on pouvait acheter un appartement neuf à moins de 3000 €/m². Elle était d'ailleurs la seconde moins chère de France, derrière Caen. En 1 an les choses ont bien changé, avec des prix qui ont bondi de +15,4 %, s'établissant ainsi à 3369 €/m².

Clermont-Ferrand aussi faisait partie de ces petits paradis pour les revenus moyens, désormais les appartements neufs coûtent 3194 €/m² après une augmentation de +7,6 %. La hausse est ainsi généralisée au sein des grandes métropoles, et particulièrement sur toute la zone de l'Île-de-France. Il faut désormais y tabler sur un budget de 4868 €/m², après une augmentation de +4,4 %. On ne peut que regretter le fait que les chiffres des promoteurs ne prennent pas en compte les différences entre eux la petite et la grande couronne.

Lyon, Lille, Nantes, Montpellier, toutes ont vu les prix de leurs appartements neufs augmentés dans une fourchette allant de +2,4 % à +3,7 %. C'est la métropole Nice Côte d'Azur qui conserve la première place en tête du classement des villes les plus chères, avec 5308 €/m².

Ces villes où l'immobilier neuf devient tout d'un coup abordable

Bonne nouvelle pour les investisseurs souhaitant allier vacances et rentabilité locative. Sur la communauté d'agglomération de Saint-Malo, les prix des logements collectifs neufs ont chuté de -8,3 % au 3e trimestre, par rapport à la même période l'année dernière. Ils passent ainsi de 3549 €/m² à 3255 €/m², ce qui est moins que chez la grande voisine de Rennes Métropole.

Les familles souhaitant résider à proximité de la région parisienne tout en jouissant d'une meilleure qualité de vie et de prix plus bas, peuvent désormais se rendre à Rouen. Après une chute de -5,7 %, les prix des appartements neufs s'établissent à 2976 €/m².

Les ménages souhaitant acheter un logement en construction dans une métropole bénéficiant d'un fort bassin d'emploi, peuvent se réjouir. Car les prix ont respectivement baissé de -1,4 % et -1,9 %, sur l'euro métropole de Strasbourg et la communauté d'agglomération de Rennes Métropole. Dans l'est on pourra ainsi devenir propriétaire pour 3300 €/m², et pour 3277 €/m² à l'ouest.

Chose rare, même la communauté urbaine de Bordeaux voit les prix de ses logements neufs s'ajuster à la baisse. Alors que la capitale mondiale du vin reste l'une des rares les où prix des logements anciens continuent leur ascension, ses appartements neufs se vendent 1,2 % moins chers au 3e trimestre 2005. Le budget moyen descend désormais à 3462 €/m².