Tout ce qu'il faut savoir sur l'immobilier neuf aujourd'hui

Le catalogue de biens immobiliers neufs à vendre a été malmené au 3e trimestre 2015. Il reste 15 % d'appartements neufs livrés, achevés mais non encore vendus. Les ménages n'ayant pas été propriétaire au cours des 2 dernières années peuvent obtenir un prêt à taux zéro jusqu'à 40 %, mais il convient de se dépêcher car l'offre diminue. En revanche les prix ont une tendance à la hausse, particulièrement en Île-de-France. Une bonne raison pour les investisseurs de scruter à la loupe le marché sur toute la France, afin d'attraper les meilleurs prix. Voici l'essentiel sur l'immobilier neuf aujourd'hui.

L'offre commerciale de logements neufs diminue

Au 2e trimestre 2014 l'offre de logements collectifs était plus importante qu'au 3e trimestre 2015. De juillet à septembre le nombre d'habitations en chantier a baissé de -2 %, il y a aujourd'hui 39 519 appartements neufs à vendre.

Ce catalogue s'adresse aux ménages « pressés », mais attention, l'offre présente en projet leur laisse plus de temps de réflexion.

Au trimestre dernier les promoteurs disposaient de 37 246 appartements neufs sur plan. Une fois un certain nombre d'unités vendues pour tel ou tel projet, le chantier peut alors démarrer. Cette offre commerciale est en baisse de -1 % par rapport au 3e trimestre 2014.

En revanche les appartements neufs livrés et prêts à être exploités ou habités immédiatement, reste sur les bras des vendeurs. De juillet à septembre 9366 unités ont été achevées invendues, ce qui est 15 % de plus qu'au 3e trimestre 2014. Cette offre s'adresse aux particuliers très pressés de défiscaliser sur le revenu de 2015.

Effectivement, la remise d'un taux octroyé par la loi Pinel n'est disponible qu'à partir de l'année au cours de laquelle l'investisseur encaisse son premier loyer.

Mais la raréfaction des biens immobiliers neufs concerne surtout les lotissements, dans ce que l'on appelle l'individuel groupé. L'offre commerciale est au plus bas depuis 1 an et demi, avec 6594 unités disponibles. Cela représente une baisse de -7,3 % des effectifs du catalogue, malgré l'intérêt des jeunes ménages primo accédants pour la maison plutôt que l'appartement.

En tout les promoteurs disposent de 92 725 logements neufs sur le marché, un chiffre relativement stable par rapport à la même période l'année précédente.

Les prix des logements neufs vont du simple au double

Les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) font état d'une légère augmentation de +0,5 % des prix de l'immobilier neuf, sur la France métropolitaine. Mais il ne s'agit que d'une moyenne, ils sont en fête stable à -0,1 % sur la province, est en forte augmentation à +4,4 % sur la région parisienne.

En Île-de-France il faut désormais tabler sur un budget moyen de 4868 €/m², avec bien entendu de fortes disparités selon que l'on se rapproche que l'on s'éloigne de Paris. En province le budget descend à 3628 €/m², mais l'on trouve encore des villes en dessous des 3000 €/m².

C'est le cas de Rouen (2976 €/m²), Caen (2848 €/m²) et d'Orléans (2980 €/m²), sachant que Le Havre et Clermont-Ferrand sont repassés au-dessus de la barre des 3000 €/m², suite à de fortes augmentations des prix promoteur.

Que les investisseurs se rassurent, les métropoles renfermant une population jeune, de nombreux étudiants et de jeunes familles, restent attractives. C'est notamment le cas de Rennes, où l'on peut désormais acheter un appartement neuf à 3277 €/m², les prix ayant baissé de -1,9 %. Ce sera un peu plus cher à Toulouse, où un budget de 3369 €/m² suffit tout de même. Il reste également toute la zone de Lille, où les prix arrivent à 3242 €/m², après une hausse de +3,2 %.

Il faut ensuite monter de budget lorsque l'on recherche des métropoles à l'activité économique prouvée, comme Toulouse et son aire urbaine. On pourra y investir ou y acheter sa résidence principale neuve pour 3369 €/m², après une quasi stabilisation à -0,1 %. Toujours dans la même lignée de ces zones urbaines suffisamment chanceuses pour bénéficier d'une activité constante, il y a Strasbourg. Acheter un appartement neuf peut désormais se faire à 3300 €/m², après une baisse de -1,4 %.

Il faudra ensuite mettre la main au porte-monnaie pour passer vers les poids lourds du moment, que sont par exemple Nantes et Montpellier. Du côté de la Loire-Atlantique les prix ont grimpé de +3,2 % par rapport au 3e trimestre 2014, et s'établissent désormais à 3570 €/m². Dans l'Hérault c'est plus cher, il faut prévoir 3735 €/m², après un ajustement à la hausse de +2,4 %.

Les aides pour acheter un bien immobilier neuf

Pour les accédants à la propriété

Période préélectorale oblige, le gouvernement avait tenu à marquer les esprits et notamment ceux des jeunes. Car les couples de locataires sont les principaux clients des promoteurs, qui eux-mêmes créent de l'emploi lorsqu'ils construisent. Oui mais voilà, en France on ne construit pas suffisamment, il fallait donc apporter une véritable aide à ces jeunes familles.

C'est désormais fait avec le 2e élargissement du PTZ+. À partir du 1er janvier 2016 la participation de ce prêt à taux zéro pourra se monter à 40 % du coût de l'opération. Mieux encore, les premiers remboursements sur cette ligne de crédit seront repoussés à 5 ans, 10 ans ou 15 ans selon le profil financier des emprunteurs.

Il leur faudra toujours disposer d'une épargne personnelle, suffisante pour couvrir les quelque 5 % de frais d'achat dans l'immobilier neuf. Mais les banques considéreront que le PTZ+ représente un apport personnel sur le prix du bien immobilier. Elles sont donc consentantes pour ajuster leurs conditions, ce qui signifie que les primo accédants pourront vraisemblablement avoir eux aussi droit à des taux d'emprunt avantageux.

Notons que les ménages souhaitant devenir propriétaire mais disposant de revenus modestes, peuvent se diriger vers le PAS (Prêts d'Accession Sociale). Dans cette configuration ils sont tout d'abord locataires et versent donc leur loyer à l'exploitant. Mais ce dernier en retient une partie qu'il met de côté, afin de servir d'apport personnel pour le prêt immobilier qui sera nécessaire à l'achat. À une certaine date décidée sur contrat, les locataires peuvent faire valoir leur droit à l'achat.

Pour les investisseurs

Si les ventes d'immobilier neuf grimpent, c'est particulièrement grâce aux investisseurs. Ils sont généralement des ménages dans la cinquantaine, et d'après une enquête du Crédit Foncier leurs revenus sont de l'ordre de 5000 €/mois.

Ils achètent des appartements neufs, utilisent des crédits immobiliers sur longue durée, et compte ainsi sur un complément de retraite au travers de ce revenu locatif, une fois le prêt remboursé.

Pour les motiver l'État leur propose des remises d'impôts au travers du dispositif Pinel, du nom de l'actuel ministre du logement. Dès la première année de mise en location, ils réduisent leurs impôts d'un montant de 2 % du prix du bien immobilier acquis. En échange ils doivent louer les lieux à titre de résidence principale, à des familles dont les revenus ne dépassent pas un certain plafond, et à loyer plafonné.

Si ce loyer plafonné est prévu pour se situer en-dessous de la médiane environnante, le rendement est au rendez-vous car la remise d'impôt vient largement compenser. L'investisseur peut louer au choix pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Toutefois de la 10e à la 12e année la remise d'impôt descend à 1 % par an. Pendant tout ce temps il peut louer le logement acquis à ses ascendants ou ses descendants, à condition que ces derniers réunissent les conditions.