Les taux d'emprunt baissent et les professionnels ont le moral

Que de bonnes nouvelles pour démarrer cette année 2016, toutes apportées par l'organisme de sondage CSA. L'observatoire qu'il forme avec la société de caution Crédit Logement constate que les taux d'emprunt immobilier continuent de baisser dans l'accession. Le baromètre qu'il édite avec le Crédit Foncier montre que les professionnels s'y attendaient un peu, et pensent que les prix du mètre carré pourraient même baisser. Ils sont d'ailleurs persuadés que le marché des logements continuera son dynamisme au cours des 12 prochains mois.

Les taux de prêt immobilier repartent à la baisse

Des chiffres représentatifs du marché

Crédit Logement est l'un des plus gros organismes de cautionnement des prêts immobiliers en France. Aucune banque n'accorde de crédit à l'habitat sans une caution, une hypothèque ou une IPPD (Inscription au Privilège de Prêteur de Deniers). Elle préfère la caution, car en cas de défaut de paiement des emprunteurs, cette dernière ce substituera aux défaillants et versera elle-même capital et intérêts au prêteur.

Qui est donc mieux placé que Crédit Logement pour établir une moyenne des taux immobiliers ? Et c'est ce que l'organisme fait tous les mois, avec l'aide de l'institut de sondage CSA.

Moyenne identique à celle de novembre, mais plus basse

Si la moyenne des taux de prêt immobilier reste identique à celle de novembre avec 2,20 %, lorsque l'on se penche au plus près des chiffres on s'aperçoit que les accédants ont bénéficié des meilleures conditions.

Ceux qui ont acheté une résidence principale neuve ont pu emprunter à 2,23 % sans assurance en décembre, contre 2,28 % le mois précédent. Ceux qui se sont tournés vers les logements existants, ont pu devenir propriétaire à 2,18 % de moyenne, contre 2,20 % en novembre.

Cette différence marque clairement le dynamisme du marché de l'immobilier. Les actuels propriétaires acceptent de baisser leurs prix pour mieux vendre afin d'acheter plus vite, et les actuels locataires retrouvent du pouvoir d'achat précisément grâce au faible niveau des taux d'emprunt.

D'après les chiffres de l'observatoire CSA/Crédit Logement, la moyenne s'établit à 2,03 % sur 15 ans, 2,31 % sur 20 ans, et 2,65 % sur 25 ans. Cela représenterait ainsi une baisse de 6 points de base depuis octobre.

Meilleurs et moins bons emprunteurs logés à la même enseigne

La grande nouveauté du mois est que les baisses de taux les plus importantes n'ont pas concerné que les meilleurs emprunteurs. Le calcul de l'observatoire CSA/Crédit Logement les partages en 4 groupes, que l'on appelle des quartiles. Le premier quartile représente les 25 % d'acquéreurs ayant obtenu les meilleurs taux, et le 4e quartile représente les 25 % d'entre eux ayant obtenu les moins bonnes conditions.

En décembre, ceux du 2e quartile ont obtenu des baisses de taux « de 8 à 9 points de base » pour des durées de 25 ans. Ceux du 4e quartile n'ont pas été en reste, ils ont pu emprunter jusqu'à 8 points de base de moins que leurs prédécesseurs du mois dernier, pour des durées de remboursement de 15 à 20 ans. À titre de comparaison, ceux du premier quartile, donc les meilleurs profils d'emprunteur, n'ont bénéficié d'une baisse « que » de 4 points de base.

Pour rappel, si un taux baisse de 2,5 % à 2,3 %, on dit qu'il perd 2 points de base.

Pendant ce temps les professionnels de l'immobilier ont le moral

Une année finalement bien meilleure que prévu

Tous les trimestres, l'organisme de sondage CSA interroge plus de 400 professionnels de l'immobilier, pour le compte du Crédit Foncier. Ces promoteurs, constructeurs, agents immobiliers et gestionnaires de patrimoine sont répartis dans 5 zones géographiques françaises.

En janvier 2015 ils n'étaient que 35 % à être optimistes sur le comportement du marché de leur profession pour les 12 prochains mois. En janvier 2016 ils sont 67 %, presque 2 fois plus nombreux. Alors qu'il y a 12 mois ils avaient du mal à croire au redémarrage des transactions immobilières, finalement la baisse des taux et des prix leur a apporté une année bien meilleure que prévu.

Car 1 an après qu'ils aient affiché leur pessimisme, 44 % d'entre eux constatent que leur situation s'est stabilisée. Ils sont même 27 % à avancer qu'elle s'est améliorée, alors qu'une même proportion de 27 % conclue qu'elle s'est détériorée.

On applaudit les mesures gouvernementales

La popularité de l'État auprès des professionnels de l'immobilier a probablement évolué du simple au double. En 2014 les notaires se plaignaient des complications administratives apportées par la loi ALLUR, de la très contestée ancienne ministre du logement, Mme Cécile Duflot. Après un premier remaniement ministériel, arriva alors Mme Sylvia Pinel avec une loi de défiscalisation emblématique, qui porte son nom.

Quelques mois plus tard la fédération des promoteurs applaudissait l'intelligence de la loi Pinel, responsable selon eux de la hausse de plus de 50 % des ventes d'immobilier neuf à investisseurs. C'est maintenant au tour du secteur de l'accession immobilière de bénéficier d'un message fort. Le PTZ plus version 2016 pourra financer jusqu'à 40 % d'un projet immobilier, autant dans le neuf que dans l'ancien, et ce dans toutes les zones géographiques de France.

Et c'est justement l'élargissement du prêt à taux zéro qui est source d'espoir chez 75 % des optimistes. Le faible niveau des taux d'intérêt des crédits à l'habitat n'arrive « qu'en » 2e position, important pour 71 % des optimistes interrogés.

On ne pense pas à la hausse des prix des logements

L'indice des prix de l'immobilier calculé par l'INSEE sur les données des notaires, montre que le mètre carré ancien a perdu -1,5 % en France au 3e trimestre 2015. De son côté le Commissariat Général au développement durable constate que le prix des maisons neuves diminue de -0,3 % au 2e trimestre, avec toutefois une forte inflation de 4,5 % sur les moins de 4 pièces. Pour les appartements il constate un prix globalement en hausse de +1,1 % sur la même période, mais les professionnels pensent que les variations ne seront que peu notables en 2016.

Ils sont 61 % à anticiper une stagnation des prix du mètre carré neuf, et 44 % à envisager un volume de transactions similaires à celui de 2015. Il reste toutefois 30 % d'entre eux pour s'attendre au contraire à augmenter leurs carnets de commandes.

Du côté de l'immobilier ancien, ils sont 39 % à s'attendre à une baisse des prix du mètre carré. Toutefois une majorité de 45 % préfère anticiper une stagnation, tandis que seuls 9 % pensent que les prix vont monter. Pour autant ils sont 53 % à s'attendre à autant de transactions immobilières que l'année dernière, seuls 24 % d'entre eux ne seraient pas surpris de voir un marché encore plus dynamique en 2016.