Bon plan 2016 : l'investissement dans les Bouches-du-Rhône ?

Et si les Bouches-du-Rhône étaient en train de devenir le bon plan immobilier pour l’année 2016 ? Ce département méditerranéen attire en effet de plus en plus d’investisseurs, surfant sur la tendance globale du marché immobilier français : il a accueilli plus de 14 % du total des ventes immobilières de 2015, et les indicateurs montrent que le premier trimestre 2016 démarre sur les chapeaux de roues. Et c’est Marseille, en particulier, qui tire son épingle du jeu. Voici pourquoi.

Marseille : nouvelle destination immobilière ?

L’investissement immobilier a la cote dans le département des Bouches-du-Rhône, avec plus de 14,5 % du total des ventes réalisées dans toute l’année 2015. Comment expliquer une santé si éclatante ? Le taux d’ensoleillement, la qualité de vie, la proximité de la mer sont autant d’arguments solides. Mais le territoire est également une zone à fort potentiel d’avenir, comme le montrent ces quelques chiffres :

  • Les Bouches-du-Rhône concentrent 50 % des entreprises et des emplois de toute la région PACA ;
  • Le département est le 3e pôle français en termes d’emplois liés aux nouvelles technologies ;
  • Entre Marseille et Aix-en-Provence, c’est plus de la moitié de la population qui a moins de 40 ans – donc autant de jeunes gens qui vont vouloir devenir propriétaires et/ou investir dans de l’immobilier locatif dans les années à venir.

Le Vieux Port

Les bons chiffres de la Cité phocéenne

À elle seule, la ville de Marseille concentre 60 % des transactions immobilières du département. La 2e métropole française aiguise ses arguments pour attirer les primo-accédants et les investisseurs : prix d’achat encore raisonnables, zone de forte tension locative (l’assurance de trouver rapidement des locataires), parc immobilier très varié, et enregistrement de la plus forte progression du pouvoir d’achat immobilier dans le pays.

Dotée d’une image contrastée, cette ville de 850 000 habitants a su faire fructifier ses bons côtés, notamment un rayonnement culturel important et un réseau de transports très étendu. Aujourd’hui, Marseille attire les jeunes couples et les familles qui, tout en désirant investir dans la pierre, espèrent surtout profiter d’une qualité de vie qu’ils ne pourraient pas trouver ailleurs (on note que les meilleures ventes concernent les deux et trois pièces).

Le lent changement de cette image explique la baisse des prix ces dernières années, et leur bas niveau actuellement. Il y a dix ans, Marseille se classait en 5e position des villes les plus chères de France en termes d’immobilier ; désormais, elle est en 12e position. En dix ans, la métropole a vu son indice des prix immobiliers baisser de 11 %. En moyenne, les prix des 12 derniers mois ont baissé de :

  • - 3,5 % pour les appartements
  • - 3 % pour les maisons

Cette chute a été un bienfait pour le marché, qui peut repartir sur des bases plus saines. La tendance sur les trois derniers mois semble justement à une hausse timide de + 0,2 %.

Un grand contraste selon les arrondissements

Le prix moyen du mètre carré à l’achat s’élève donc à 2 411 € pour un appartement, et 3 090 € pour une maison. Des chiffres qui cachent, évidemment, une grande disparité selon les arrondissements de la Cité phocéenne. On remarque notamment que tous les arrondissements ont profité de la baisse des prix, à l’exception du très chic 8e (en bord de mer) ; et que c’est le 1er arrondissement qui a le plus chuté, avec – 14 % (autour de la gare Saint-Charles).

Voici un tableau des prix moyens par arrondissement, pour un appartement et pour une maison :

  • 1er arrondissement : 2 091 € le m2 en appartement ; 2 500 € le m2 en appartement ;
  • 2e arrondissement : 2 244 € ; 2 634 € ;
  • 3e arrondissement : 1 643 € ; 1 959 € ;
  • 4e arrondissement : 2 072 € ; 2 600 € ;
  • 5e arrondissement : 2 318 € ; 2 684 € ;
  • 6e arrondissement : 2 469 € ; 3 374 € ;
  • 7e arrondissement : 2 933 € ; 4 675 € ;
  • 8e arrondissement : 2 988 € ; 4 227 € ;
  • 9e arrondissement : 2 573 € ; 3 452 € ;
  • 10e arrondissement : 2 226 € ; 2 680 € ;
  • 11e arrondissement : 2 771 € ; 2 979 € ;
  • 12e arrondissement : 2 589 € ; 3 409 € ;
  • 13e arrondissement : 2 422 € ; 2 815 € ;
  • 14e arrondissement : 1 813 € ; 2 288€ ;
  • 15e arrondissement : 1 731 € ; 2 232 € ;
  • 16e arrondissement : 2 325 € ; 2 597€.

(Source : Meilleursagents.com)

Quelques conseils d’investissement

Pour ce qui est d’un achat immobilier aujourd’hui, tout dépend des besoins et des désirs du futur propriétaire. Les 7e et 8e arrondissements sont difficilement accessibles pour les primo-accédants, et proposent peu de logements aux investisseurs locatifs. Néanmoins, une maison en bord de mer peut s’y louer très cher.

Pour une résidence principale, les 9e et 12e arrondissements garantissent une qualité de vie optimale. Les prix ont tendance à beaucoup augmenter dans ces arrondissements qu’on appelle « verts », parce qu’ils rappellent l’ambiance des villages plus que celle de la grande ville. Cette atmosphère particulière a également bénéficié de gros travaux de réhabilitation.

Sur le Vieux-Port, les prix peuvent atteindre jusqu’à 6 000 € le m2. Toutefois, certains quartiers limitrophes pleins de charme, comme celui du Panier, réservent encore quelques bonnes affaires.

Pour un profil d’investisseur locatif, le 5e arrondissement reste le plus intéressant. L’offre de logements y est ancienne, donc peu chère (entre 1 500 et 2 000 € le m2), mais elle nécessite des travaux de rénovation (qui peuvent être l’occasion d’un redécoupage des biens). Le marché locatif, lui, est exponentiel : un appartement se loue en moyenne en 7 jours !

Et ailleurs dans les Bouches-du-Rhône ?

Marseille domine le marché immobilier du département, mais elle n’est pas la seule ville attrayante du territoire. À Aix-en-Provence par exemple, traditionnellement très chère (3 912 € du m2 en moyenne pour un appartement), les choses sont en train de bouger. Ce marché qui n’a pas connu de vagues depuis des années a bondi de 22 % en un an. De plus, le PLU de la « petite Paris » a été modifié en 2015 et des programmes immobiliers vont sortir de terre dans les années à venir, ce qui devrait conduire à une inflexion des prix.

Aujourd’hui, Aix reste coûteuse et peu rentable pour un investissement locatif, surtout comparée à Marseille. En centre-ville, dans un quartier chic comme celui de Mazarin, le prix médian du m2 peut atteindre 7 000 € ! Pour autant, la bonne affaire immobilière réside dans la mise en location des studios : grâce aux nombreux étudiants que compte la ville, ceux-ci sont loués dans les 15 jours.

Quant à Toulon, précédée depuis longtemps d’une image industrielle et militaire, les choses évoluent également. Le centre-ville, spécifiquement, suite à une politique de rénovation, propose des affaires plus qu’intéressantes et une qualité de vie en hausse.

Aix en Provence

L’investissement locatif à Marseille

Un projet d’investissement dans l’immobilier locatif à Marseille peut être grandement favorisé par les avantages qu’apporte le dispositif Pinel de défiscalisation. Pour rappel, cette mesure permet de bénéficier d’un crédit d’impôt proportionnel au nombre d’années de mise en location du logement neuf (pour 6, 9 ou 12 ans), jusqu’à 63 000 € pour 21 % de crédit d’impôt sur un montant maximum de 300 000 €.

Or, si le dispositif Pinel s’avère plus ou moins intéressant en fonction des villes éligibles, classées dans 4 catégories (A, A bis, B1 et B2), il faut savoir que Marseille a été basculée en zone A depuis le 1er octobre 2014. Concrètement, cela signifie que la demande locative y est beaucoup plus forte que l’offre, donc que la ville est considérée comme une zone de tension locative. Pour y favoriser l’investissement immobilier, le dispositif prévoit donc un plafonnement des loyers plus élevé que dans d’autres zones.

Les loyers auxquels vous pouvez prétendre à Marseille

Ainsi, ce plafond de loyer est fixé à 12,49 € le m2 au maximum, pour un prix d’acquisition limité à 5 500 € du m2 (très loin au-dessus du coût moyen au m2 dans la ville). Ce qui fait que les loyers appliqués dans la Cité phocéenne, par exemple dans des quartiers résidentiels comme ceux de Roucas-Blanc, du Paradis, du Panier ou de St-Julien, sont en moyenne les suivants :

  • Entre 340 et 620 € pour un studio (25 m2)
  • Entre 470 et 770 € pour un 2 pièces (40 m2)
  • Entre 810 et 1 200 € pour un 3 pièces (70 m2)
  • Entre 850 et 1 410 € pour un 4 pièces (90 m2)

Dans des quartiers meilleur marché (Belle-de-Mai, Chartreux, Joliette, Saint-Jérôme), les loyers sont plus modestes mais restent tout à fait rentables :

  • Entre 290 et 490 € pour un studio (25 m2)
  • Entre 390 et 620 € pour un 2 pièces (40 m2)
  • Entre 670 et 960 € pour un 3 pièces (70 m2)
  • Entre 710 et 1 130 € pour un 4 pièces (90 m2)

(Ces chiffres, établis par le magazine Challenges, datent d’octobre 2014. Ce sont les chiffres officiels disponibles sur le site dédié à la loi Pinel.)

Pourquoi l’investissement Pinel est intéressant

En outre, il ne faut pas oublier les autres avantages de la loi Pinel :

  • Les réductions financières qui viennent s’ajouter au crédit d’impôt : exonération de la taxe foncière pendant les deux premières années, pas de frais d’entretien ni de réparation durant toute la durée d’engagement, la possibilité de déclarer du déficit foncier ;
  • Le droit de louer le bien immobilier à des membres de sa famille, ascendants ou descendants ;
  • Une plus grande facilité à obtenir un prêt immobilier, même sans apport, soit la garantie de pouvoir devenir propriétaire à terme.

Investir dans un logement locatif à Marseille, de deux ou trois pièces par exemple, peut donc s’avérer extrêmement judicieux. Selon les arrondissements, le temps de latence (le délai entre le moment où vous mettez le bien en location et l’entrée effective d’un locataire) peut être de une à deux semaines !

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