Investir dans l'immobilier professionnel lorsque l'on est une entreprise

Vous vous demandez si votre entreprise devrait acheter ses locaux professionnels plutôt que de les louer ? Vous vous interrogez sur les avantages qu’il y aurait à investir dans de l’achat immobilier commercial ou de bureaux dans le but de constituer un patrimoine pour votre société ? Vous aimeriez investir à l’étranger, mais vous ne savez pas comment faire ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour un investissement immobilier d’entreprise dans les règles de l’art.

Achat immobilier professionnel : investir dans ses propres locaux

Voilà des années que vous louez vos bureaux d’entreprise, en versant des loyers à fonds perdus. Pourquoi ne pas franchir le Rubicon et profiter des taux d’emprunt historiquement bas du moment pour acheter vos locaux une bonne fois pour toutes ?

Investir dans vos propres locaux professionnels est intéressant à de nombreux égards. D’abord, votre entreprise deviendra propriétaire (d’une pièce, d’un étage, d’un immeuble, selon la surface désirée), et se constituera ainsi un patrimoine immobilier solide. Ensuite, sur un long terme, ce seront des économies importantes en loyers. Et si votre entreprise continue de grandir, au moment de trouver des locaux plus vastes, il vous suffira de revendre pour racheter quelque chose de plus volumineux.

Enfin, vous vous sentirez plus libre qu’avec un bail commercial. Vous serez ainsi à l’abri des hausses triennales de loyer, du délai à respecter en cas de résiliation, ou du cas éventuel où votre propriétaire vend son local et vous demande de quitter les lieux subitement.

Un projet réservé aux entreprises installées

Toutefois, cette solution est plutôt réservée à des entreprises qui naviguent déjà à leur vitesse de croisière ; un achat immobilier professionnel nécessite des fonds importants qu’une société en début d’activité ne possède pas toujours, et, le plus souvent, un apport conséquent pour faciliter l’obtention d’un crédit professionnel. Or, dans les premières années de vie d’une entreprise, la focalisation sur la croissance et le développement ne doit pas être freinée par un investissement immobilier qui risquerait de plomber les comptes.

Une fois installées, néanmoins, ce sont surtout les PME et les PMI qui plébiscitent l’achat immobilier de leurs locaux, tout comme les professions libérales. Pour une petite entreprise, en effet, le coût de la location d’un local professionnel peut rapidement occuper une place trop importante dans le budget, car les petites surfaces sont souvent plus chères que les grandes (sur le modèle de l’immobilier d’habitation : louer un studio à Paris est plus coûteux, proportionnellement, qu’un deux pièces).

Comment acheter son local d’entreprise ?

Une fois vos bureaux acquis, vous en serez propriétaire et pourrez en faire ce que bon vous semble. Au moment de cesser votre activité, par exemple, vous aurez le choix entre louer le local à une autre entreprise, ou pourquoi pas le transformer en logement pour vos propres besoins ou pour le mettre en location. Vous trouverez sur cette page toutes les formalités à connaître pour ce faire.

Pour l’achat immobilier de vos locaux, 3 solutions s’offrent à vous :

  • Acheter par le biais de votre entreprise, de telle sorte que les locaux intègrent les actifs de la société (la valorisation en est ainsi augmentée, et la société gagne une meilleure image auprès des banques) ;
  • Acheter en votre nom propre : de cette façon, vous enrichissez votre patrimoine personnel ;
  • Acheter par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI), ce qui permet de distinguer entre les différents actifs de l’entreprise.

Reste la question de la fiscalité en cas d’investissement immobilier de ce type. Tous les détails sur ce sujet sont disponibles dans cet article.

Investir dans de l’immobilier professionnel locatif

Comme nous le constations dans un précédent billet, l’immobilier d’entreprise va bien, même très bien. Pour les particuliers comme pour les professionnels, c’est sans doute le meilleur investissement immobilier possible en ce moment, avec des rendements très souvent à deux chiffres.

Pour une entreprise, il est intéressant à plusieurs titres de considérer l’investissement immobilier professionnel locatif. C’est, en effet, un moyen relativement aisé de se constituer un patrimoine d’entreprise tout en finançant le bien par l’intermédiaire des loyers issus de l’exploitation. Bien sûr, un investissement de ce type nécessite, pour l’entreprise candidate, d’avoir une bonne visibilité sur son activité : la durée d’emprunt peut aisément atteindre une vingtaine d’années.

Les avantages

Quels sont les avantages d’un investissement immobilier d’entreprise locatif ?

  • Un rendement intéressant ;
  • Des prix d’achat et des montants de loyers déconnectés de l’immobilier d’habitation ;
  • Un bail professionnel beaucoup plus libre que les baux d’habitation (notamment pour récupérer son bien immobilier à la fin du délai prévu) ;
  • Des dépenses qui peuvent être mises à la charge du locataire (travaux d’aménagement, taxe foncière, etc.) ;
  • Une grande diversité des types de biens et des tarifs des tickets d’entrée (l’immobilier d’entreprise commence à une simple pièce, louée à une TPE, et grimpe jusqu’à l’immeuble loué en totalité par une grande entreprise ; il peut s’agir, au choix, d’un local commercial, d’un étage dans un bâtiment moderne, d’un cabinet médical, etc.) ;
  • Des possibilités d’investissement diversifiées (investissement direct, SCPI…).

Les inconvénients

Bien sûr, il existe également quelques inconvénients. La crise de 2008 fait toujours sentir ses effets délétères et certaines zones géographiques moins bien dotées peuvent entraîner des périodes de vacance locative assez longues (ce qui ne sera pas le cas sur Paris, en petite couronne ou à La Défense, par exemple).

Il est également plus difficile de mettre le doigt sur la perle rare, les bureaux libres dans lesquels investir étant plus compliqués à dénicher. En tout état de cause, un investissement de ce type nécessite de se tenir au courant de ce qui se passe dans le monde de l’achat immobilier.

Enfin, il y a les nombreux frais annexes : si un appartement ou une maison peuvent être mis en location complètement vides, les locaux d’entreprise doivent souvent disposer d’un minimum d’équipements (réseau électrique de grande ampleur, câblage informatique, climatisation, systèmes sécurisés d’accès, etc.), dans des domaines dont les normes évoluent constamment.

Les conditions pour un investissement immobilier d’entreprise à l’étranger

La hausse des prix de l’immobilier français peut vous encourager à considérer une autre option : l’investissement immobilier professionnel locatif dans un pays étranger. Avec le développement des moyens de transport (y compris low cost) et l’aisance des communications entre n’importe quel pays du monde, il peut être intéressant de se constituer un patrimoine hors de l’Hexagone.

Pour ce faire, il y a néanmoins quelques particularités à prendre en compte :

  • Se lancer dans un achat immobilier à l’étranger, c’est faire le choix d’un pays politiquement stable, doté d’une justice indépendante et efficace (en cas de litige avec le promoteur ou avec vos locataires) ;
  • Il est indispensable de se rendre sur place et de ne pas acheter aveuglément, via Internet ou des brochures (y compris pour des biens proposés par des intermédiaires professionnels) ;
  • Vous pouvez emprunter la somme nécessaire à l’achat en France ou directement dans le pays d’acquisition ;
  • La fiscalité qui s’applique est celle de votre résidence fiscale (la France, donc) ;
  • Enfin, pour toute prestation que vous souhaiteriez faire réaliser sur votre bien acheté à l’étranger par une entreprise locale (travaux, aménagements, améliorations énergétiques), vous serez considéré comme entreprise effectuant des transactions commerciales avec une société située dans un autre pays ; si le pays en question est situé en Europe, vous pourrez demander à être exonéré de TVA sur les factures du prestataire à condition d’avoir un numéro de TVA intracommunautaire et de vous assurer que l’entreprise cliente en a un également (et qu’il est correct).

Ainsi, vous êtes en mesure non seulement de procéder à un achat immobilier à l’étranger pour le compte de votre société, mais en outre, d’être exonéré de TVA grâce au principe de la TVA intercommunautaire. Alors, qu’attendez-vous pour investir ?