En prêtant de grosses sommes d'argent, les établissements bancaires prennent des risques. Aussi, afin d'amoindrir le risque de non paiement d'un emprunteur, la banque exige des garanties en contrepartie. En cas de défaillance de l'emprunteur, ces garanties permettrons d'actionner un certains nombres d'actions permettant le remboursement de la dette auprès de la banque.

La plupart du temps, cette garantie, obligatoire, est prise sur le bien immobilier financé ou sur le patrimoine de l’emprunteur. La banque pourra ainsi le faire vendre aux enchères en cas de non remboursement des échéances.

Toutes les garanties existantes ont des avantages et des inconvénients, mais dans tous les cas, si vous ne payez pas, l'issue sera la même.

Plusieurs choix de garanties regroupés en trois familles s'offrent à vous :

  • Les cautions dont la Caution bancaire (la Caution crédit logement ; la caution SACCEF; la caution CAMCA….) et la Caution fonctionnaire (quel que soit leur coût, le principe est qu'il n'y a jamais de frais de main levée).
  • Le nantissement.
  • Les sûretés réelles dont l'hypothèque et le privilège de prêteur de deniers (PPD).

Les cautions bancaires

Les sociétés de cautionnement ont été fondées par des organismes bancaires afin de réduire les frais de garantie. Souvent, elles sont imposées à l’emprunteur pour deux raisons. D’abord parce que l’organisme de caution va permettre de confirmer « le risque » du dossier, mais aussi parce que la banque perçoit un commissionnement de l’organisme. La caution repose souvent sur l’ensemble du patrimoine de l’emprunteur et non uniquement le bien acquis. La caution a l’avantage de ne pas nécessité de mainlevée. En effet, dès lors que le prêt est remboursé, la caution s’éteint.

Les cautions des mutuelles de fonctionnaires

La plupart des mutuelles de fonctionnaires ou d'agents d'entreprises publiques permettent à leurs adhérents de bénéficier d'une caution à un tarif avantageux. Cependant, comme pour les cautions d'organismes spécialisés, le dossier de financement se doit de satisfaire certaines règles d'éligibilité définies par la mutuelle, dont les formalités peuvent s'avérer relativement lourdes et le délai d'instruction assez long. En général, les mutuelles garantissent uniquement les prêts de certains établissements financiers avec qui elles ont passé des accords et bien qu'il y ait certains désavantages à traiter avec ces mutuelles (comme donner la preuve en cas de cessation de paiement qu'ils ont épuisé les voies de recouvrement dont ils disposent), il n'est pas question pour eux de refuser une clientèle disposant de revenus stables.

Le nantissement

C’est un contrat par lequel l'emprunteur remet à la banque un bien mobilier en guise de garantie de la dette contractée. La démarche est simple mais varie selon le type de bien mis en gage : actions, obligations, parts de sociétés, contrat d'assurance vie, plan d'épargne populaire (PEP), fonds de commerce ou même œuvre d'art... Le nantissement permet à un tiers de se substituer à vous et de garantir votre emprunt à travers son bien. Une fois le contrat de nantissement signé, vous n'êtes plus propriétaire du bien et le redeviendrez après le remboursement du prêt.

L'hypothèque

C'est une garantie permettant à l'établissement bancaire d'obtenir le remboursement de sa créance sur la vente du bien en cas d'incapacité de paiement des mensualités et peut être réalisée quel que soit le type de bien. L'hypothèque doit obligatoirement être constatée par un acte notarié et son inscription est effectuée au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien. Elle est obligatoirement utilisée pour tout ce qui n'est pas réel :

  • crédit relais, prêt hypothécaire, rachat de crédit ;
  • les frais de notaire, d'agence ou de mobilier ;
  • travaux ou constructions.

A la revente du bien, L'hypothèque s'arrête automatiquement 1 an après la date de fin de remboursement prévue. Dans le cas d'une vente du bien anticipée (hormis les 1 an en fin de prêt) vous devrez payer des frais de mainlevée.

L'inscription en privilège de prêteur de deniers

L'IPPD est une garantie donnant à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties en cas de défaut de paiement de votre part. Comme l'hypothèque, le titulaire de cette garantie pourra obtenir la revente du bien et prélever sur cette vente le montant restant à rembourser par l'emprunteur.

L'IPPD doit obligatoirement être constatée par un acte notarié et son inscription est effectuée au bureau des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Cette garantie prend rang à la date de la vente et sera donc prioritaire sur toutes les autres garanties pouvant être prises sur le bien immobilier.

Elle est utilisée pour tout bien existant ou achevé :

  • un appartement,
  • un terrain,
  • une maison déjà construite...

A la revente du bien, L'hypothèque s'arrête automatiquement 1 an après la date de fin de remboursement prévue. Dans le cas d'une vente du bien anticipée (hormis la dernière années du prêt) vous devrez payer des frais de mainlevée.