Grenoble, le 10 février 2015 – Compte tenu du fort recul des taux de crédit immobilier ces derniers mois et dans un marché immobilier baissier, emprunter sur 30 ans n’a plus de sens et ne présente plus aucun avantage. Vousfinancer.com, courtier en crédit immobilier, démontre que l’allongement de la durée du prêt de 25 à 30 ans ne permet ni d'accroître la capacité d’emprunt, ni de faire baisser la mensualité, et peut même être risqué, expliquant ainsi pourquoi la plupart des banques sont réticentes à prêter sur 30 ans.

 

Des taux beaucoup plus élevés sur 30 ans que sur 25 ans et une capacité d’emprunt plus faible

 

Si les taux des crédits ont beaucoup baissé depuis 2012, le recul est plus marqué sur les durées courtes, les banques cherchant à capter en particulier des clients pouvant emprunter sur 15, 20 ans ou 25 ans maximum.

Ainsi, si on peut actuellement emprunter à des taux compris entre 2,70 % et 3,20 % sur 25 ans, sur 30 ans, les taux varient de 3,80 à 4,30 %. Dans ces conditions, avec un point d’écart, pour une mensualité de 1 000 €, il est possible d’emprunter 210 876 € sur 25 ans à 3 %, mais seulement 209 461 € sur 30 ans car le montant des intérêts versés sera beaucoup plus important.

 

« Compte tenu de l’écart de taux de près d’un point entre les prêts sur 25 et 30 ans, emprunter sur 30 ans n’a plus de sens. L’allongement de la durée du prêt ne permet pas d’accroître la capacité d’emprunt, ni de faire baisser la mensualité qui pourra même être supérieure sur 30 ans. En outre, le coût du prêt augmente de 70 % et l’amortissement du capital est plus lent ... En bref, emprunter sur 30 ans ne présente actuellement aucun avantage » analyse Jérôme Robin, président et fondateur de Vousfinancer.com.

 

Comparatif des conditions d’emprunt sur 25 et 30 ans

Prêt sur 25 ans

Prêt sur 30 ans

Taux hors assurance

3 %

4 %

Capacité d'emprunt pour 1 000 €/mois

210 876 €

209 461 €

Mensualité pour un crédit de 200 000 €

948,5 €

955 €

Coût total du crédit

84 527 €

143 739 €

   Source : Vousfinancer.com

 

Des risques pour l’emprunteur, et pour la banque, en cas de revente contrainte

En outre, compte tenu de la durée et du niveau des taux sur 30 ans, l’amortissement du capital reste très lent. « Lorsqu’on emprunte à 4 % sur 30 ans, les mensualités sont composées à 70 % d’intérêts la première année du prêt. Résultat, l’amortissement du capital est très lent... Et si le prêt est accordé sans apport, il faut près de 5 ans pour amortir ne serait-ce que les frais de notaire et de garantie avant de commencer à rembourser la valeur du bien », explique Sandrine Allonier, responsable des relations banques du courtier Vousfinancer.com.

 

Or, dans un marché baissier avec des délais de vente qui s’allongent, en cas de revente contrainte au bout de 5 ans par exemple, l’emprunteur peut se retrouver dans l’impossibilité de rembourser la banque.

 

Exemple pour l’achat d’un bien à 200 000 € avec un prêt sur 30 ans sans apport

  • Montant du prêt : 220 000 € à 4 % sur 30 ans.
  • Mensualité hors assurance : 1050.31 dont 730 € d’intérêt en moyenne la 1ère année, soit 70 % d’intérêt
  • Hypothèse : Au bout de 5 ans, modification de la situation professionnelle ou personnelle.
  • Evolution du prix de la maison : - 10 % en 5 ans

 

  • Valeur de revente : 180 000 € mais capital restant dû = 198 597 €
  • Seuls les différents frais ont été « amortis »
  • Impossibilité de rembourser la banque

 

« Dans les années 2000-2010, lorsque le marché était très dynamique, l’allongement des durées d’emprunt a permis à beaucoup de primo-accédants de devenir propriétaires. Mais depuis 2012, la tendance à la baisse des prix de l’immobilier rend plus risqués les prêts sur 30 ans, conduisant la plupart des banques généralistes à ne plus prêter sur des durées supérieures à 25 ans, tant par prudence que pour protéger les emprunteurs. Fort heureusement, la recul des taux de crédit immobilier a permis une baisse des durées de prêts sans réduction de la capacité d’emprunt des particuliers » conclut Jérôme Robin.

 

 

A propos de Vousfinancer.com

Fondé en 2008 par Jérôme Robin, Vousfinancer.com, réseau de courtiers en crédits immobiliers, accompagne de façon personnalisée, les particuliers dans la recherche de la meilleure solution de financement pour leur projet immobilier. La stratégie de Vousfinancer.com se base sur la rencontre avec un seul et unique interlocuteur expert en financement, la transparence (montage du dossier financier réalisé avec le client), et la garantie de trouver rapidement (moins d’une semaine) la solution globale la plus adéquate (assurance de prêt, taux, garanties, mensualités, durées, coût du crédit, frais de dossiers, partenaires bancaires). Vousfinancer.com propose également des solutions pour les crédits professionnels et le rachat de crédits.

 

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