Par opposition au prêt amortissable, il s’agit d’un prêt dont le client ne rembourse, pendant sa durée, que les intérêts. Le capital n’est pas amorti et est remboursé en une seule fois, à l’échéance.

Pour solder le capital (souvent 15 ans), l’emprunteur d’un prêt In Fine doit avoir une épargne suffisante à l’échéance de son prêt. Aussi, il sera nécessaire de nantir une épargne existante avec au moins 70% du montant emprunté (qui correspondra au montant emprunté dans 15 ans). Si le client ne dispose pas d’un tel capital, il devra se constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (Assurance Vie ou autre). La banque dispose ainsi d’une garantie puisqu’elle s’assure que l’épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.

L’emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son emprunt immobilier.

En augmentant le montant total des intérêts, il présente un avantage d’ordre fiscal. Ce type de montage s’adresse tout particulièrement aux personnes « fortement » imposées et qui perçoivent déjà des revenus fonciers ou qui possèdent des liquidités.

Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l’opération est rentable sur le plan fiscal :

  • Avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu’il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt.
  • Avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu’au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important.

L'assurance-décès

Au sein des garanties exigées par le prêteur figure la souscription d'une assurance-décès sur la tête de l'emprunteur. Si celle-ci a un coût, ses avantages sont colossaux pour la transmission. En effet, si l'emprunteur décède au cours du prêt, son assurance décès remboursera la banque.

Conséquences pour les héritiers : Ils récupéreront un logement totalement payé ainsi qu’une assurance-vie bénéficiant du régime de transmission hors succession.