Le terme de Société Civile Immobilière désigne l’ensemble des sociétés civiles ayant un objet immobilier, comme par exemple les sociétés civiles de construction, les sociétés civiles de placement immobilier, ou encore les sociétés d’attribution, etc.

On peut dire également que le terme de SCI désigne l’ensemble des sociétés civiles propriétaires d’immeubles destiné à la location ou réservé à l’usage d’un ou plusieurs associés.

Objet d’une SCI

La société civile immobilière a pour objet la propriété et l’administration des biens immobiliers qui lui sont apportés ou qu’elle achète.

Elle doit avoir un objet civil ce qui implique que la location en meublé est exclue.

Elle ne peut avoir pour objet d’acheter pour revendre car elle deviendrait une société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés. Il ne lui est cependant pas interdit de vendre un immeuble dès lors que cette opération est exceptionnelle.

En dehors des S.C.P.I., elle n’est pas autorisée à faire appel public à l’épargne.

Constitution d’une SCI

La SCI peut être constituée par acte authentique (devant notaire) ou par acte sous seing privé.

La SCI est dotée de la personnalité morale à compter de son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés qui est obligatoire.

L’établissement des statuts

Ils doivent être signés de tous les associés et mentionner entre autres les points suivants :

  • les apports de chacun des associés ;
  • la forme de la société ;
  • son objet ;
  • le capital social ;
  • la durée sociale (maximum 99 ans) ;
  • le siège social ;
  • les modalités de fonctionnement ;
  • le système de répartition du résultat.

Les membres

La SCI peut être constituée entre deux ou plusieurs associés ; deux époux peuvent être seuls associés.

Il peut s’agir de personnes physiques ou de personnes morales.

Le capital social et les apports

Il n’y a pas de capital minimum exigé. Il pourra s’agir d’apports en nature (immeubles) ou en numéraires (espèces).

A l’égard des tiers, les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital.

Gestion d’une SCI

La gestion est assurée par un seul ou plusieurs gérants rémunérés ou non qui, en fonction des statuts, peuvent agir seuls ou conjointement.

Leurs pouvoirs sont librement déterminés par les statuts. Les décisions importantes sont prises en Assemblée selon les règles de majorité fixées par les statuts.

Cession de parts

Les parts sociales peuvent être cédées soit à un autre associé, soit à un tiers.

les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés. Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant...

L’article 1861 du Code Civil

Les limites d’utilisation de la SCI

Absence de marché pour négocier les parts de la SCI

Cela signifie que les enfants auront plus de mal à vendre leurs parts qu’à vendre les biens immobiliers au décès des parents, ce qui peut nécessiter de prévoir les modalités de retrait d’un associé de la SCI. Qu’il soit pur et simple, à titre onéreux ou mixte, l’apport d’un immeuble à une SCI constitue une mutation qui entraîne l’imposition éventuelle au titre des plus-values. L’apport de biens immobiliers à une SCI est soumis au droit de préemption urbain. En outre, si la mutation prend la forme d’une vente, elle est, de plus, soumise aux droits de mutation habituels et au droit de préemption de l’Administration Fiscale.

Obligations comptables

Il est impératif de tenir une comptabilité précise et un bilan annuel doit être effectué. Les comptes doivent être approuvés en Assemblée Générale annuelle, ce qui entraîne des frais de fonctionnement. En cas de cession de parts d’une SCI familiale, le droit d’enregistrement sera perçu.

Les avantages liés a l’utilisation d’une SCI

  • Elle évite les aléas de l’indivision et permet la transmission du patrimoine.
  • Elle évite les problèmes d’estimation et de constitution des lots, les problèmes de soulte éventuelle ainsi que l’injustice de l’évolution de la valeur des lots.
  • Elle permet de partager les risques d’exploitation.
  • Elle confère un avantage fiscal.
  • En cas de donation des parts, les droits de mutation à titre gratuit seront perçus sur la valeur nette des parts qui tient compte du passif, alors qu’en cas de donation de l’immeuble le passif n’est pas déductible de la valeur du bien donné.