Paris, le 7 juin 2017 – L’ordonnance encadrant les règles de la domiciliation bancaire lors de la souscription d’un prêt immobilier a été publiée au Journal Officiel du 3 juin 2017. Elle s’appliquera pour tous les crédits immobiliers souscrits à partir du 1er janvier 2018. Les banques devront également indiquer la contrepartie consentie en échange de la domiciliation et les frais relatifs à la gestion de compte. Jusqu’à maintenant, cette pratique n’était pas encadrée bien que la grande majorité des emprunteurs s’y sentaient obligés…
Jusqu’à maintenant, la plupart des emprunteurs, notamment dans le cadre de l’achat de leur résidence principale, domiciliaient leurs revenus dans la banque auprès de laquelle ils souscrivaient un crédit immobilier, sans que cette pratique ne soit ni légalement obligatoire, ni encadrée… Désormais, et pour les crédits souscrits à partir du 1er janvier 2018, ce ne sera plus le cas… Comme indiqué dans l'ordonnance n° 2017-1090 du 1er juin 2017 publiée au Journal officiel du 3 juin, seront encadrée les « conditions dans lesquelles l'offre de crédit peut être subordonnée à une clause de domiciliation des salaires. Le prêteur doit dans ce cadre consentir un avantage individualisé en contrepartie d'une telle clause ».
En outre, cette obligation de domicilier son salaire sur un compte ouvert auprès du prêteur en contrepartie d'un avantage individualisé sera limitée dans le temps pour une durée qui sera déterminée par décret, a priori 10 ans. « A l'issue de celui-ci, l'avantage individualisé consenti à l'emprunteur sera considéré comme définitivement acquis jusqu'au terme du contrat de crédit » indique le Journal Officiel.
Jusqu’à maintenant, la Commission des Clauses Abusives considérait que « les clauses selon lesquelles l’emprunteur est tenu, pendant toute la durée du prêt, de verser l’ensemble de ses revenus sur un même compte dans l’établissement du prêteur peuvent apparaître déséquilibrées si cette obligation n’est accompagnée d’aucune contrepartie individualisée au profit de l’emprunteur ».
Actuellement la plupart des banques consentent implicitement à accorder des taux plus attractifs à la clientèle qu’elles considèrent la plus captive, c’est-à-dire à celle avec laquelle une véritable relation bancaire peut être mise en place. « 90 % de nos clients domicilient leurs revenus dans la banque dans laquelle ils souscrivent un prêt… Si l’avantage consenti en échange n’est généralement pas notifié, ces clients parviennent à obtenir d’excellentes conditions car dans le contexte actuel de taux très bas, avec des marges limitées, c’est la mise en place d’une relation de long terme qui permet aux banques de rentabiliser les crédits accordés. Ainsi, les prêts consentis pour financer des investissements locatifs, donnant moins souvent lieu à la domiciliation des salaires, sont souvent plus chers, de l’ordre de 0,10 %. De même, une banque propose actuellement des taux supérieurs de 0,25 % à ceux qui renégocient leurs prêts, car souvent, une partie des comptes restent dans l’ancienne banque… » constate Sandrine Allonier, directrice des partenariats bancaires de Vousfinancer.
Mais si l’avantage consenti n’était pas toujours indiqué jusqu’à maintenant, une banque vient d’indiquer sur son barème de taux une réduction de 0,30 % en cas de domiciliation bancaire et l’application d’ « une majoration de 30 points de base si le client ne le souhaite pas ». D’autres banques indiquent déjà, mais dans les offres de prêts, qu’une réduction de taux est consentie et qu’en cas de cessation de la domiciliation, cette réduction ne s’applique plus. L’avantage consenti est généralement de 0,20 ou 0,30 % dans les banques traditionnelles (mais jusqu’à 1 % pour certaines d’entre elles), 0,10 % dans les banques en ligne.
« La domiciliation des revenus est un vrai enjeu pour les banques… Elle leur assure, outre la mise en place de la relation bancaire et de la rentabilité générée, de capter les ressources nécessaires à l’équilibre de leur bilan, ce qui leur permet également de continuer à prêter… De plus, les comptes courants n’étant pas rémunérés en France, c’est une ressource à moindre coût. C’est pourquoi la plupart des barèmes des banques et les taux accordés dépendent davantage des revenus de l’emprunteur que de son niveau d’apport, avec des écarts pouvant atteindre jusqu’à 1 % au sein d’une même banque » analyse Jérôme Robin, président de Vousfinancer.
Ainsi la publication de cette ordonnance vient encadrer, pour les crédits souscrits à partir du 1er janvier 2018, une pratique qui ne l’était pas, en mettant en avant systématiquement à la fois l’avantage consenti et les frais liés à la domiciliation. « Le fait de domicilier ses revenus au moment de la souscription d’un crédit est une pratique nécessaire qui garantit également le remboursement du prêt chaque mois. En revanche il est important que l’emprunteur y trouve aussi un intérêt et que la durée de cette obligation soit limitée dans le temps » conclut Jérôme Robin.
Un décret en Conseil d’Etat devrait fixer cette durée à 10 ans… Une durée qui semble longue au regard de la durée effective de conservation d’un crédit immobilier - 7,9 ans actuellement – au-delà de laquelle les emprunteurs remboursent leur crédit et peuvent ainsi renoncer à la domiciliation.
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