Paris, le 1er mars 2018 – Alors que les taux se maintiennent pour l’instant à des niveaux très bas, les notaires prévoient un nouveau record des prix dans à Paris en avril 2019 à 9 730 € /m2. Un niveau tel que l’impact de cette hausse des prix de près de 4 000 € en 10 ans n’est plus compensée par les baisses de taux, pourtant divisés par 3, entrainant ainsi une baisse du pouvoir d’achat immobilier et une hausse des revenus nécessaires pour acheter dans Paris. Il faut désormais gagner plus de 10 000 € par mois pour acheter 75 m2…
Des prix record à Paris (9 730 €/m2 prévus en avril 2019) que ne compensent plus les taux qui restent pourtant attractifs
Dans un contexte de taux très bas qui a pour effet de booster la demande, les prix poursuivent leur ascension, notamment à Paris. D’après les Notaires du Grand Paris, le prix des appartements anciens à Paris a atteint en moyenne 9 570 € au 4ème trimestre 2018, et continue actuellement d’augmenter, avec des prévisions à 9 730 €/m2 en avril 2019, un nouveau record, en hausse de près de 6,3 % sur un an.
Ces dix dernières années et depuis le point bas de 2009, où les prix à Paris étaient descendus à 6 020 €/m2, les prix ont ainsi augmenté de près de 62 % ! Mais à ce moment-là, les taux de crédit étaient à plus de 4 % sur 20 ans… Depuis, même s’ils ont été divisés par 3, l’envolée des prix à Paris n’est plus compensée par la baisse des taux, et le pouvoir d’achat immobilier diminue.
« En termes de pouvoir d’achat immobilier, jusqu’à maintenant, entre 2012 et 2017 la hausse des prix à Paris était compensée par le niveau des taux. Mais ce n’est plus le cas depuis que les prix ont passé le seuil symbolique des 9 000 € le m2 début 2018. A près de 10 000 €, on ne peut plus acheter que 21,2 m2 avec des taux moyens à 1,55 % sur 20 ans, contre 24 m2 en 2010 ou 2016, avec des taux pourtant à 3,75 % et 2,45 % sur 20 ans » analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Des profils d’acheteurs à Paris de plus en plus élitistes
Inévitablement, dans ce contexte de hausse des prix, les revenus nécessaires pour acheter à Paris ont à nouveau augmenté depuis 2016, et ce en dépit de la baisse des taux de près de 1 point… Actuellement pour acheter un appartement de 50 m2 à Paris, financé à 100 % via un emprunt (avec 10 % d’apport pour financer les frais), il faut gagner au minimum 7000 € par mois, et 10 600 € à deux si on veut acheter 75 m2 pour y loger sa famille avec 2 enfants.
Des salaires très élevés qui correspondent au 1er des déciles de revenus et que l’on retrouve dans les profils d’emprunteurs financés en 2018 par Vousfinancer à Paris.
On note ainsi que, outre les revenus qui dépassent 100 000 € annuels pour les ménages acheteurs (hors primo-accédants), les montants d’apport sont aussi très importants (plus de 100 000 €) car souvent indispensables pour acheter une surface assez grande pour y vivre. Du coté des durées de prêt, on constate le même mouvement d’allongement des durées de prêt (22 ans et 4 mois en moyenne, soit une hausse de 10 mois sur un an à Paris) que dans le reste de la France, témoignant de la volonté des banques de compenser la hausse des prix… mais jusqu’à quand ?
« Même dans un contexte de taux très attractifs il y a un véritable risque de sortie du marché de certaines typologies d’acheteurs à Paris comme les ménages modestes ou les primo-accédants qui n’ont plus la possibilité d’acheter la surface dont ils auraient besoin. D’ores et déjà 98 % de nos clients à Paris ont un apport personnel contre 80 % en moyenne France entière. Actuellement l’allongement des durées de prêts permet de compenser en partie la hausse des prix, mais ce levier de solvabilisation commence à atteindre ses limites » analyse Sandrine Allonier.
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