Paris, le 9 janvier 2018 – En janvier, nous constatons encore quelques hausses de taux, mais modérées. Beaucoup de banques ont opté pour le statu quo comme c’est souvent le cas en début d’année. En revanche, les taux d’usure pour les crédits immobiliers ont à nouveau baissé au 1er janvier, leur niveau pouvant devenir problématique pour certaines catégories d’emprunteurs qui voudraient emprunter en 2019… Autre mauvaise nouvelle : suite à la fin de l’exonération de la taxation sur la garantie décès, certaines banques ont d’ores et déjà augmenté leurs tarifs d’assurance de prêt, ce qui vient peser sur le taux annuel effectif global (TAEG) et le coût global du crédit, avec un risque plus élevé de dépasser le taux de l’usure, notamment pour les séniors.
Quelques hausses modérées de taux en janvier…
En janvier, dans la lignée du mois de décembre, on assiste à nouveau à quelques remontées de taux mais limitées, de 0,03 à 0,10 % selon les banques et les durées de prêt. « En dépit de quelques hausses de taux limitées, la plupart de nos partenaires ont opté pour le statu quo, ce qui est souvent le cas en début d’année, les banques souhaitant d’abord jauger le marché avant de se positionner par rapport à la concurrence et mettre au point leur stratégie de taux... » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Après plusieurs de mois de hausses limitées, les taux moyens augmentent légèrement à 1,35 % sur 15 ans, 1,55 % sur 20 ans et 1,75 % sur 25 ans.
Mais une nouvelle baisse des taux de l’usure… et un risque croissant d’exclusion du marché de certains emprunteurs.
Mauvaise nouvelle pour les emprunteurs : les taux de l’usure ont à nouveau baissé au 1er janvier 2019. Si ce taux au-delà duquel il est interdit de prêter est censé protéger les emprunteurs, il peut devenir un frein à l’achat pour certains d’entre eux qui, compte-tenu de leur profil plus risqué, peuvent le dépasser, se retrouvant ainsi exclus du crédit. En effet, dans le contexte actuel de légère remontée des taux nominaux, alors que le taux d’usure ne cesse de baisser, son niveau pose problème…
« Le taux de l’usure des prêts immobiliers sur des durées de 20 ans et plus a encore baissé de 0,07 % ce trimestre, après une baisse de 0,11 % au trimestre précédent… Au total, il a baissé de 0,35 % depuis janvier 2018, alors même que les taux nominaux moyens sur 20 ans n’ont baissé que de 0,15 %, soit presque de moitié moins ! Dès que les taux remonteront de façon plus marquée, ce sera en premier lieu sur les durées longues, avec un vrai risque d’effet ciseau et d’exclusion du crédit pour certains emprunteurs »
En effet, ce taux à ne pas dépasser sous peine de poursuites judiciaires est calculé par la Banque de France à partir de la moyenne des taux d'intérêts effectivement pratiqués par les établissements prêteurs durant le trimestre précédent, augmenté d'un tiers. Il y a donc un décalage de 3 mois avec les conditions actuelles proposées par les banques, et c’est cela qui pose problème. A noter : c’est le taux annuel effectif global (TAEG) du prêt qui ne doit pas dépasser le taux d’usure, en incluant donc le taux nominal mais aussi les frais de dossier, frais de courtage, coût d’assurance et garanties obligatoires et frais de tenue compte… (article R. 314-11 du code de la consommation).
« Nous sommes actuellement dans un cercle vicieux : comme le taux d’usure est très bas, certains dossiers d’emprunteurs ne passent plus, donc le taux qu’ils auraient dû obtenir n’est pas pris en compte dans le calcul du taux d’usure qui se base donc seulement sur les dossiers acceptés, les meilleurs, qui obtiennent les taux les plus bas ! Donc le taux d’usure n’augmente pas… C’est pourquoi il met plus de temps à remonter que les barèmes affichés par les banques, qui, bien conscientes du problème doivent elles aussi limiter la hausse des taux, avec un impact sur la rentabilité des prêts qu’elles accordent » analyse Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.
Depuis 2 ans dans le contexte actuel de forte baisse des taux, les écarts selon les profils d’emprunteurs se creusent et la marge d’un tiers appliquée – plus faible mécaniquement en période de taux bas - aux taux effectivement pratiqués ne suffit plus pour prendre en compte ces différences… Dans certaines banques, selon les profils, les taux sur 20 ans vont de 1,3 % à 2 %... soit un TAEG qui peut largement dépasser les 3,01 % en incluant tous les frais ou en cas d’assurance avec surprime, comme c’est le cas pour les risques aggravés…
Exemple : une personne de 48 ans qui emprunte 200 000 € à 1,90 % sur 20 ans, avec un taux d’assurance groupe à 0,5445 %, 2 500 € de frais de garantie (caution), 500 € de frais de dossier bancaire et 1500 € de frais de courtage.
Mensualité : 1093,7 €, dont 90,75 € d’assurance.
TAEA : 0,97 %
TAEG : 3,13 %, supérieur au taux de l’usure (3,01%). Le dossier est refusé…
Solution : diminuer les frais de dossier et/ou courtage à 1000 € au lieu de 2000 € au total et négocier une baisse de taux de 0,10 % soit 1,80 %
TAEG : 2,98 % juste en dessous du seuil de l’usure.
Fin de l'exonération de la taxation de la garantie décès : déjà une hausse des tarifs d’assurance dans certaines banques
Autre mauvaise nouvelle en ce début d’année. Finalement après plusieurs rebondissements, la fin de l’exonération de taxe sur la garantie décès des contrats d’assurance emprunteur a été votée à l’Assemblée nationale jeudi 20 décembre dans le cadre du projet de loi de finances. Dans ce contexte, dès le 1er janvier, plusieurs banques ont ainsi envoyé de nouveaux barèmes d’assurance répercutant une hausse de tarif. « Si l’augmentation de tarif représente seulement quelques dixièmes de pourcents, pour l’emprunteur, ce n’est pas toujours anodin : les hausses vont, au sein d’une même banque, pour 200 000 € empruntés, de 2 € par mois pour les moins de 30 ans à plus de 5 € pour les plus de 55 ans… Un surcoût qui impacte donc davantage les séniors, qui sont déjà les plus pénalisés par la baisse du taux d’usure… » analyse Sandrine Allonier.
En effet si on reprend l’exemple précédent, d’une personne de 48 ans qui emprunte 200 000 € sur 20 ans à 1,80 %, l’impact de cette hausse du tarif de l’assurance emprunteur est de 1000 € sur 20 ans et de 0,05 % sur le TAEG, ce qui peut être pénalisant pour l’obtention d’un crédit…
« Si la hausse des tarifs d’assurance, bien que modérée, est une mauvaise nouvelle, nous sommes confiants sur le dynamisme du marché immobilier en 2019 grâce à un contexte de taux qui devrait rester favorable permettant aux futurs emprunteurs de continuer à obtenir des crédits immobiliers dans de bonnes conditions. Et si remontée des taux de crédit il y a, elle devrait être très progressive et pas de nature à casser la dynamique de marché qu’on devrait continuer à observer… même si nous nous attendons tout de même à un impact temporaire de la mise en place du prélèvement à la source au 1er trimestre » conclut Jérôme Robin.
A propos de Vousfinancer
Fondé en 2008 par Jérôme Robin, Vousfinancer, réseau de courtiers en crédits immobiliers, accompagne de façon personnalisée, les particuliers dans la recherche de la meilleure solution de financement pour leur projet immobilier.
La stratégie de Vousfinancer se base sur la rencontre avec un seul et unique interlocuteur expert en financement, la transparence (montage du dossier financier réalisé avec le client), et la garantie de trouver rapidement (moins d’une semaine) la solution globale la plus adéquate (assurance de prêt, taux, garanties, mensualités, durées, coût du crédit, frais de dossiers, partenaires bancaires). Vousfinancer propose également des solutions pour les crédits professionnels et le rachat de crédits.
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