Défiscalisation : qu’est-ce que le dispositif «Louer abordable»?

Le dispositif de défiscalisation « Louer abordable », déjà rebaptisé le « Cosse ancien », est entré en vigueur le 1er février. Quel en est le principe ? Qui peut en profiter et sous quelles conditions ? Quels sont les plafonds de loyers imposés ? Quel est l’avantage fiscal ? Zoom sur ce nouveau dispositif d’incitation fiscale dans l’ancien …à vocation sociale, voire très sociale.

Emmanuelle Cosse n’a pas perdu de temps. Après le Duflot et le Pinel, voici le Cosse ! Le nouveau dispositif de défiscalisation « Louer abordable », déjà rebaptisé le « Cosse ancien », est entré en vigueur le 1er février. Sa mise en application intervient tout juste un an après l’entrée de l’actuelle ministre du Logement et de l’Habitat durable, dans le gouvernement de gauche de Manuel Valls, en février 2016. A noter que ce nouvel outil de défiscalisation concerne uniquement le marché ancien et récent, alors que le Pinel est centré principalement sur le neuf.

Un copier-coller du dispositif Borloo ancien

Ouvert jusqu’au 31 décembre 2019,  le Cosse ancien est en réalité le remplaçant du Borloo ancien et du Besson ancien, qui offraient déjà le même type d’avantage fiscal, à des niveaux différents et avec plus ou moins les mêmes conditions. Un copier-coller donc sur de nombreux points. Les déductions fiscales ont été remaniées, passant ainsi de 30 à 60% pour le Borloo ancien à désormais de 15 à 85% pour le Cosse ancien. Pour sa part, le Besson ancien n’offrait qu’un taux unique d’abattement de 26%. Moins avantageux, les dispositifs Borloo et Besson sont donc voués tous deux à disparaître progressivement d’ici fin 2019.

Mobiliser 50 000 logements vacants en 3 ans

Pour Emmanuelle Cosse, nommée ministre du Logement, en remplacement de Sylvia Pinel, l’objectif  est, grâce à l’incitation fiscale, de « remettre sur le marché de la location 50 000 logements vacants d’ici 3 ans. Si les logements vacants sont particulièrement ciblés, tous les propriétaires-bailleurs sont toutefois concernés ». En tout cas les propriétaires bailleurs mettant un logement récent ou ancien, en location à prix abordable, nue et à titre de résidence principale pour le locataire, dans l’une des 6174 communes où s’applique le dispositif.

Plus le loyer est bas, plus l’avantage fiscal est important.

Le principe reste le même que pour les Borloo et Besson anciens : vous louez votre bien vide (non meublé) à un locataire percevant des revenus modestes (plafonds définis prochainement par décret), à un loyer abordable, donc en-dessous des loyers du marché, principe de solidarité oblige. Et en contrepartie pour pallier le manque à gagner sur les loyers, vous bénéficiez d’une déduction fiscale sur vos revenus locatifs allant de 15% à 70 %, voire 85% dans le cas d’une intermédiation locative. Attention : contrairement au Pinel, mais comme pour le Duflot et le Borloo ancien, la location ne peut pas être conclue ni avec un ascendant, ni un descendant du contribuable. La vocation première de ce dispositif d’incitation fiscale reste avant tout sociale.  Plus le loyer sera abordable, plus l’avantage fiscal sera conséquent. En tant que bailleur, veillez à ce que votre investissement locatif reste rentable, d’autant plus si vous avez un crédit en cours sur le dos. Vous avez le choix entre différents niveaux de loyer : intermédiaire, social ou très social. Faites le calcul pour savoir en fonction de votre zone de rattachement, du loyer plafonné et de l’avantage fiscal accordé, lequel des trois niveaux de loyers est le plus avantageux pour vous.

Quelles sont les démarches à effectuer ?

Comme pour le Borloo et le Besson ancien, pour bénéficier du dispositif « Louer abordable », le propriétaire doit signer une convention avec l’Agence nationale pour l'habitat (Anah).  Dans ce document, et après discussion avec le représentant local de l'Anah, le propriétaire s'engage à louer son bien à des ménages ne dépassant pas un plafond de ressources (défini par décret) et à percevoir un loyer soumis à un plafond suivant sa situation géographique. L’engagement de location est de 6 ans minimum, voire 9 ans si l’Anah subventionne des travaux pour le bien. Le dispositif est, en effet, cumulable avec les aides de l’Anah pour faire des travaux de rénovation ainsi qu’avec la prime d’incitation à l’intermédiation locative, qui s’élève à « 1000 euros », selon l’Agence nationale pour l'habitat.

Attention, « le logement doit être loué pendant toute la durée de la convention aux conditions fixées par celle-ci. Le propriétaire s’engage donc à remettre le bien en location en cas de départ du locataire pendant la période couverte par la convention », précise le ministère. Sous peine de perdre l’avantage fiscal.

Booster l'offre de logements à loyers bas

Certes plus incitatif que les Besson et autres Borloo anciens, le « Cosse » ne pourra pas cependant à lui seul résoudre la crise du logement, ni pallier le déficit de logements en zones tendues. Mais en tout cas, avec cette nouvelle carotte fiscale, Emmanuelle Cosse entend bien booster l’offre de logements à loyers bas et ainsi « développer l’offre de logement à destination des familles modestes et très modestes là où les besoins en logement abordable sont les plus importants », a-t-elle déclaré.

6174 communes concernées

Ces besoins importants se concentrent autour de 4 zones : d’abord dans les zones tendues : zone A bis regroupant Paris et la Petite Couronne (77 communes au total), zone A regroupant la Grande couronne parisienne, la Côte-d'Azur, Aix-Marseille, Montpellier, Lille et Lyon (650 communes au total) et la zone B1 (1547 autres agglomérations).

Dans ces 3 zones (A Bis, A et B1), « la déduction fiscale s’élève à 30 % des revenus locatifs perçus pour les logements mis en location à un niveau de loyer dit « intermédiaire » et à 70 % des revenus locatifs perçus, pour les logements mis en location à un niveau de loyer dit « social ou très social ».

C’est le cas par exemple à Paris, Montreuil, Pontoise, Bordeaux ou encore Dijon ».

Sont également concernées les 3900 communes regroupées dans la zone B2, moyennement tendue. Là, le taux d’abattement fiscal est fixé à :  « 15% des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer intermédiaire et à 50% des revenus bruts des logements mis en location dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social.

C’est le cas notamment à Besançon, Gap, Dax, Colmar ou encore Poitiers ».

Pour info, les propriétaires des logements mis en location à un niveau très social, peuvent cumuler des aides supplémentaires de l’ANAH, en plus de la déduction fiscale de 70%.

La zone C, dite zone détendue où la demande est inférieure à l’offre n’est évidemment pas éligible au dispositif « Louer abordable ».

Pour connaître la zone à laquelle est rattachée votre commune, vous pouvez consulter le site internet www.louer-abordable.gouv.fr

Des loyers équivalents aux loyers HLM

Le plafond intermédiaire de loyer au mètre carré s’établit à 16,83 euros en zone A Bis, 12,50 euros en zone A, 10,07 euros en zone B1 et 8,75 euros en zone B2. Pour les plafonds sociaux, ils ont été fixés par le ministère du Logement à 11,77 euros, 9,06 euros, 7,80 euros et 7,49 euros pour respectivement les zones A Bis, A, B1 et B2. Encore plus bas, les plafonds très sociaux s’établissent à 9,16 euros, 7,05 euros, 6,07 euros et 5,82 euros pour respectivement les zones A Bis, A, B1 et B2. « Les plafonds de loyers sont fixés pour être à la fois attractifs pour les locataires et financièrement soutenables pour les propriétaires », indique le ministère du Logement. Enfin en théorie, mais en pratique, faites bien vos calculs avant de vous lancer. D’autant plus que « localement, l'Anah peut être amenée à retenir des plafonds inférieurs, selon le bien proposé et le marché du logement observé », a précisé le ministère du Logement.

Jusqu’à 85% de déduction fiscale

Le nouveau dispositif « Louer abordable » porte la déduction fiscale à 85%, sur l’ensemble du territoire français, y compris en zone C, si le propriétaire décide de louer son logement dans le cadre d'une intermédiation locative.

« L’intermédiation locative permet à des ménages en grande précarité d’accéder à un logement. Un tiers social joue alors le rôle d’intermédiaire entre le locataire et le bailleur ». L’intermédiaire peut être une association agréée par l'Etat (comme Emmaüs), ou une agence immobilière à vocation sociale (AIVS).

Après le fiasco du Duflot, et le succès du Pinel, qu’adviendra-t-il du Cosse ancien ? Permettra-t-il de remettre sur le marché de la location 50 000 logements aujourd’hui vacants  ? Le bilan…dans quelques mois.

Alexandra Boquillon