Acheter un bien immobilier ancien

On considère qu’un logement est ancien lorsqu’il a déjà fait l’objet d’une première mutation, c’est-à-dire d’un transfert de propriété. Ce qui signifie qu’il a été habité, voire qu’il l’est encore au moment de l’achat. Maison ou appartement, si vous souhaitez acheter dans l’ancien, vous devez connaître les précautions à adopter ainsi que les contraintes qui accompagnent nécessairement ce type d’acquisition. Cette partie du Guide sur l’achat immobilier est là pour vous fournir tous les renseignements nécessaires.

Pourquoi acheter dans l’ancien ?

L’achat immobilier ancien concerne les maisons individuelles ou les appartements qui ont déjà fait l’objet d’un premier transfert de propriété (mutation) et dont les travaux ont été achevés plus de 5 ans auparavant.

Acheter dans l’ancien revêt plusieurs avantages. Séparons-les en deux catégories : les avantages relatifs au bien en tant que tel, et les avantages économiques.

Les bons côtés d’un bien immobilier ancien

Le premier avantage qui vient en tête, lorsqu’on pense à un achat d’immobilier ancien, n’est autre que la possibilité de pouvoir visualiser le bien dans son entier. Contrairement à un logement acheté sur plan, vous pouvez visiter la maison ou l’appartement de votre choix jusque dans ses moindres recoins, constater les travaux ou les aménagements nécessaires, juger de l’intérêt de telle pièce ou de telle dépendance.

Même en comparaison avec un logement neuf existant, acheter dans l’ancien apporte plus de sécurité : pas de surprise à attendre, car le bien existe déjà, et il est rapidement disponible. En somme, vous pouvez déjà vous projeter à l’intérieur car tout est déjà fait, ce qui n’est pas le cas d’un bien neuf achevé dont les installations ne sont pas faites.

Autre point positif : l’étendue du marché. En privilégiant l’immobilier ancien, vous êtes face à un choix plus vaste que dans le neuf, et vous avez la possibilité de considérer des biens dans n’importe quel quartier, y compris dans les zones centrales des grandes agglomérations comme Paris, Lyon ou Bordeaux (où les constructions neuves, extrêmement rares, sont inaccessibles faute d’un budget conséquent). Enfin, il est possible de dénicher des biens d’exception, pleins de charme, bref : plus vivants !

Les avantages économiques

Acheter dans l’ancien permet de bénéficier de deux avantages d’ordre économique, par rapport à l’acquisition d’un logement neuf :

  • L’immobilier ancien est généralement 20 à 30 % moins cher que le neuf, pour des prestations équivalentes (même type de bien, même surface, même environnement) ;
  • Un logement ancien est susceptible de voir sa valeur augmenter plus rapidement, par exemple s’il est situé dans une zone très demandée, ou si vous effectuez des travaux de rénovation (qui, en vertu des mesures étatiques accordées à certains travaux de rénovation énergétique, peuvent être en partie financés par des aides ou donner lieu à des réductions d’impôts).

À terme, les chances de plus-value sont donc plus importantes que dans le neuf.

La fiscalité dans l’ancien

S’il est vrai que l’achat d’immobilier ancien donne droit à moins d’avantages fiscaux que l’acquisition dans le neuf, il est néanmoins possible de bénéficier de certaines aides, sachant que les critères d’attribution sont plus stricts :

  • Le prêt à taux zéro existe pour l’immobilier ancien, à condition de devoir réaliser des travaux dont le montant représente 25 % du coût total (voir le détail sur cette page dédiée au PTZ) ;
  • Le dispositif Pinel pour l’investissement locatif peut s’appliquer à un logement ancien, si celui-ci nécessite d’être réhabilité parce qu’il ne répond pas aux critères de décence, ou s’il s’agit d’un local commercial ou professionnel transformé dans le but d’être habité (tout le détail ici).

Attention aux points négatifs !

Néanmoins, vous devez être conscient qu’un achat d’immobilier ancien donne lieu à certains inconvénients qui ne sont pas ceux du neuf. Le logement n’étant pas tout récent, il s’accompagne d’un passif qui peut faire bondir certains frais lors de l’acquisition et par la suite :

  • Les frais d’acquisition (frais de notaire et droits d’enregistrement, à payer lors de la signature finale) sont bien plus élevés que dans le neuf : comptez en moyenne entre 7 et 8 %, contre 2 à 3 % pour un logement tout juste achevé.
  • Les charges vous coûteront également plus cher, du fait de dépenses d’entretien plus importantes (les équipements et les matériaux étant, par définition, anciens) et de performances énergétiques moindres (à ce titre, prêtez attention au diagnostic énergétique obligatoire).

Enfin, si vous investissez dans un appartement au sein d’un immeuble ancien, attendez-vous à de futurs travaux de rénovation fort coûteux !

Les précautions à prendre

Vous l’aurez compris : acheter dans l’ancien signifie que vous faites l’acquisition d’ un logement qui est habité ou qui a été habité autrefois. Maison ou appartement, construction ancienne ou récente, vous n’avez pas surveillé les travaux et ne pouvez pas connaître tous les aménagements qui ont été faits au fil du temps. C’est pourquoi un bien immobilier ancien nécessite que vous preniez certaines précautions, tant en ce qui concerne la qualité du bien lui-même que les droits du propriétaire à le vendre.

Conformité d’un bien immobilier ancien

Pour un acquéreur qui choisit d’acheter dans l’ancien, la problématique de la mise aux normes peut rapidement devenir un cauchemar. En effet, un bien immobilier ancien, même s’il n’est pas vétuste, a été édifié dans une période où les normes étaient peut-être moins strictes, en tout cas différentes. En cas de non-conformité – des installations électriques ou de chauffage, de l’isolation thermique –, les travaux de mise aux normes risquent de peser lourd dans votre budget.

Pour éviter cela, veillez à bien vérifier la qualité de la construction (respect des normes, autorisations délivrées pour les travaux qui en nécessitaient, etc., le tout valable aussi bien pour une maison que pour un appartement en copropriété) et à réclamer au vendeur un maximum de renseignements quant à l’état du logement. Par exemple, la fourniture des diagnostics obligatoires (performances énergétiques, plomb, amiante…) est indispensable lors de la conclusion de la vente, mais vous pouvez demander à voir ces documents en amont, avant de prendre votre décision d’achat.

Si besoin, n’hésitez pas à visiter le bien en vous faisant accompagner par des professionnels du bâtiment, qui sauront repérer certains défauts mieux que vous, surtout s’ils sont difficilement visibles (dans la structure comme dans les installations). Et, comme pour le neuf, assurez-vous auprès de la mairie qu’aucune construction n’est prévue dans les environs immédiats dans un futur proche, et qu’aucun doit de préemption ne peut être appliqué.

Droits du propriétaire relatifs à la vente

Vous ne voudriez pas vous retrouver dans une situation où la vente serait annulée parce que l’ancien propriétaire n’avait, en réalité, aucun droit de céder son bien ? Quand vous choisissez d’acheter dans l’ancien, vous acceptez de facto l’idée de mener une transaction directe ou indirecte avec un particulier : c’est un propriétaire individuel, et non une personne morale (promoteur, gérant) qui vous vend le bien.

Or, cette situation peut donner lieu à des quiproquos. Soyez prudent et vérifiez que le vendeur est bien l’unique propriétaire du bien, faute de quoi vous pourriez être privé par la suite de votre droit à posséder votre logement, pourtant acheté dans les règles. Époux ou épouse, usufruitier, nu propriétaire, héritier… Les cas peuvent être nombreux où les propriétaires sont plusieurs.

Financer son achat d’immobilier ancien

Acheter dans l’ancien peut coûter moins cher que dans le neuf, mais vous ne pouvez pas vous dispenser pour autant de contracter un crédit immobilier ! Ce crédit sera d’autant plus important que les frais d’acquisition sont plus élevés quand il s’agit d’immobilier ancien. Vous pouvez compter sur le simulateur de crédit mis en place par Vousfinancer pour vous aider à calculer le montant maximum de votre prêt, et partir en quête de votre futur logement !