Un achat immobilier est un acte important, qui peut devenir le projet d’une vie. Pour cette raison, il ne doit pas être pris à la légère, d’autant que les obstacles et les contraintes sont nombreux. Cette partie de notre Guide pratique sur le crédit immobilier a donc pour but de vous aider à prendre les bonnes décisions dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier.
Il n’y a pas de secret : pour dénicher le bien idéal dans la perspective d’un achat immobilier, il faut disposer d’un maximum de temps. À moins d’avoir un budget illimité et de ne visiter que des biens d’exception, vous allez devoir passer de nombreuses heures à chercher, visiter, vérifier, questionner et réfléchir. Et cette règle est identique qu’il s’agisse de l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, nu ou meublé, d’une maison ou d’un appartement, d’une résidence principale ou secondaire, dans le cadre d’une primo-accession ou d’un investissement locatif.
Vous avez généralement 2 solutions pour trouver un bien immobilier à acheter : effectuer les démarches par vous-même ou confier cette tâche à un professionnel.
La recherche individuelle d’un bien pour un achat immobilier est rendue très simple grâce au développement des outils numériques. Ainsi, vous pouvez accéder à des annonces :
Dès que vous avez trouvé votre bonheur, vous pouvez contacter l’agence ou traiter de particulier à particulier. Il vous faut néanmoins disposer d’un maximum de temps, car compulser les annonces sur les différentes plateformes et choisir vous-même les biens à visiter sont des opérations particulièrement chronophages.
Vous pouvez choisir d’économiser beaucoup de temps en confiant votre recherche à un professionnel de l’immobilier : agent employé par une agence immobilière, agent indépendant, intermédiaire, voire chasseur immobilier/chasseur de biens (un métier en plein essor que l’on rencontre principalement dans les grandes villes, et qui se différencie de l’agent immobilier classique par le fait qu’il détient un mandat pour le compte du seul acheteur, voir ici).
Le professionnel va simplifier votre phase de recherche, puis vos démarches pour un achat immobilier. Vous lui transmettez vos conditions (type de logement, surface, commodités, préférence géographique, etc.) et votre budget, il se charge de vous soumettre des biens qui répondent à ce cahier des charges. Vous ne visitez que les biens les plus pertinents, sélectionnés après un tri drastique. L’agent se charge ensuite des formalités administratives relatives à la transaction. En contrepartie, il faudra lui verser une commission, qui peut osciller entre 3 et 10 % du prix total de l’achat immobilier.
Il existe toutefois des solutions alternatives, comme celle des enchères immobilières. Deux versions sont possibles :
Les enchères permettent d’acquérir un bien immobilier à des prix intéressants, souvent très en dessous du marché. Toutefois, cette solution ne vous dispense pas d’effectuer les démarches préliminaires essentielles : visiter les biens disponibles, éplucher la documentation, étudier les prix du marché pour formuler une offre cohérente.
Un achat immobilier est l’achat d’une vie. Vous allez vous engager avec un crédit immobilier sur des années, et vivre au quotidien sous ce toit et entre ces murs que vous aurez choisis. C’est pourquoi votre décision doit s’accompagner de toutes les mesures de prudence fondamentales qui entourent ce type d’acquisition, à savoir vérifié : la qualité du bien lui-même, la qualité de l’environnement et le niveau de taxation.
Le bien considéré pour votre achat immobilier doit être vérifié sous toutes ses coutures. Ne vous contentez pas d’une seule visite : présentez-vous à différents moments de la semaine et à des heures variées, posez toutes les questions que vous jugerez nécessaires à l’agent immobilier (et au propriétaire s’il est présent lors des visites). Enfin, dans le cadre d’un achat d’appartement, prenez contact avec le syndic de copropriété et jetez un œil sur la documentation relative au bien ; prêtez une attention particulière au niveau des charges et au programme des travaux à effectuer (une fois que vous aurez acheté, vous ne pourrez pas refuser de participer à leur financement).
Lors de vos visites, pensez à vérifier :
Méfiez-vous des vices administratifs (les prolongements du bien ont-ils obtenu un permis de construire en bonne et due forme ? Les travaux effectués ont-ils été déclarés aux impôts ?) et des éventuels vices cachés (pollution sonore, chauffage qui ne fonctionne pas, murs rongés par l’humidité, mauvaise étanchéité, présence de termites, etc.). Enfin, s’ils ne sont pas fournis avec le dossier, demandez les diagnostics obligatoires (termites, amiante, plomb, chauffage, installation électrique, performances énergétiques).
Avant tout achat immobilier, assurez-vous de la qualité de l’environnement dans lequel est situé le bien – et non pas seulement de la qualité du bien lui-même. De fait, pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, les questions à se poser sont toujours les mêmes :
Sans oublier de vérifier, auprès de la mairie, le plan d’urbanisation du quartier : vous pourrez ainsi vous assurer que le terrain vague situé derrière la maison de vos rêves ne doit pas voir s’élever un immeuble de quinze étages dans les cinq ans à venir. Profitez-en pour jeter un œil au plan de préemption urbain, qui définit l’étendue des droits de la Ville sur votre futur bien.
Un projet d’achat immobilier ne se limite pas à sortir une somme d’argent fixe. Au-delà du prix, vous devez intégrer à votre budget annuel les différentes taxes dont vous serez redevables. Autant de frais que vous êtes en mesure de connaître à l’avance en vous renseignant, notamment les taxes locales qui varient en fonction de la ville où est situé le bien (taxe d’habitation et taxe foncière).
Pour un appartement, vérifiez en amont le niveau des charges de copropriété, qui concernent l’entretien des parties communes (entrée, escalier, ascenseur, cour, etc.). Ces charges peuvent devenir très élevées si des travaux importants sont prévus par le syndic de copropriété.
Différents types de biens peuvent être considérés dans le cadre d’un projet d’achat immobilier. Explorons ici les possibilités les plus générales :
Acheter un bien dans le neuf consiste à acquérir une propriété nouvellement construite, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. L’achat d’un bien immobilier neuf revêt de nombreux avantages : possibilité d’acheter sur plan et faire appel à un architecte pour aménager à l’avance l’espace au gré de vos envies, tous les matériaux sont neufs et respectent les dernières normes en matière de performances énergétiques et d’isolation, etc. Un achat immobilier dans le neuf permet aussi de bénéficier d’avantages fiscaux.
Un achat immobilier dans l’ancien vous permet de choisir votre logement en l’état. Vous aurez également un choix plus grand en matière d’emplacement géographique : eu égard au manque de place dans les centres des grandes villes, les constructions neuves sont souvent élevées dans les quartiers périphériques. Cependant, attention aux vices cachés et aux travaux d’aménagement nécessaires !
Entre la maison et l’appartement, c’est souvent une question de goût : il y a ceux qui n’imaginent pas vivre dans une certaine promiscuité avec les voisins, d’autres qui ne veulent pas entendre parler d’un jardin. Acheter une maison ou acquérir un appartement sont des choix qui découlent de deux démarches divergentes, chacune ayant ses avantages et ses inconvénients.
Remis sur le devant de la scène par les incitations fiscales récentes, l’investissement immobilier est de plus en plus prisé par les ménages qui souhaitent se constituer un patrimoine et se préparer une retraite plus confortable. Mais c’est aussi un risque, car il faut choisir un emplacement suffisamment rentable pour rembourser son emprunt, et confier sa gestion locative à un professionnel de confiance.
Votre achat immobilier peut aussi prendre la forme d’une acquisition de terrain nu. Vous pourrez y faire construire votre propre maison à votre gré, ou décider de le valoriser pour le revendre dans quelques années avec une belle plus-value à la clé, pour peu qu’il soit idéalement placé.
Avez-vous exploré toutes les possibilités pour mener à bien votre projet d’achat immobilier ? Que vous soyez plutôt maison ou appartement, vous pouvez notamment préférer l’achat d’un bien immobilier nu ou déjà meublé, vous interroger sur les avantages d’une résidence secondaire si vous possédez déjà un bien, ou encore étudier l’hypothèse de l’achat de votre logement HLM si vous en êtes déjà locataire.
Reste la question – cruciale – du financement de votre achat immobilier. Celui-ci doit absolument être préparé en amont, bien avant la signature du compromis de vente, avant même le début de vos recherches. Dans la mise en place de votre projet d’achat d’un bien immobilier, le financement doit venir en premier, et cela pour une raison simple : faute d’avoir monté votre plan de financement, vous ne pourrez pas estimer le montant de votre budget maximum.
Une fois le compromis de vente signé, vous avez en général trois mois pour boucler votre montage financier. Voici les étapes à suivre :
Servez-vous du simulateur de crédit immobilier Vousfinancer pour connaître votre capacité d’emprunt, votre budget total ainsi que le montant de vos mensualités.
Enfin, n’oubliez pas de prendre en compte les différentes aides fiscales auxquelles vous pouvez prétendre en fonction du type d’achat immobilier. Vous trouverez le détail des incitations fiscales en question dans nos pages consacrées aux différents types de biens.