Investissement immobilier

L’investissement immobilier consiste à acquérir un bien non pas dans le but de l’habiter, mais en guise de placement d’épargne pour en tirer un revenu. Pour cette raison, investir dans l’immobilier n’est pas un geste anodin : vous devez connaître suffisamment l’état du marché et les différentes possibilités d’investissement pour ne pas placer votre argent dans des options à risques. Cette section du Guide achat immobilier est destinée à vous familiariser avec la notion d’investissement dans la pierre, ainsi qu’avec les divers placements qui s’offrent à vous.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à procéder à un investissement immobilier :

  • Se constituer un patrimoine tangible et durable ;
  • Financer un bien immobilier dans le but d’en faire plus tard sa résidence principale, par le biais de l’investissement locatif ;
  • Chercher à améliorer son pouvoir d’achat par la perception de revenus complémentaires ;
  • Proposer un logement aux membres de sa famille contre un loyer attractif (ce que permet désormais de faire la loi Pinel).

Depuis plusieurs années, de nombreux dispositifs fiscaux (Pinel pour l’investissement locatif, Bouvard-Censi pour les résidences de services, Malraux pour l’investissement immobilier dans l’ancien avec travaux, etc.) accompagnent les candidats qui souhaitent investir dans l’immobilier, quel que soit leur but. Il est donc particulièrement avantageux, aujourd’hui, de se lancer dans l’aventure. Mais quel type d’investissement choisir ? Et comment financer son projet ?

Investissement immobilier : les différentes possibilités

Investir dans l’immobilier : oui, mais dans quoi exactement ? Voici 5 idées pour un investissement immobilier réussi, dans 5 styles très différents.

(Investir dans l’immobilier locatif

Particulièrement prisé des ménages ces dernières années, la solution de l’investissement locatif offre des conditions idéales pour investir dans l’immobilier sans prendre trop de risques. En effet, l’investissement immobilier locatif consiste à financer l’achat d’un bien (appartement ou maison) grâce aux loyers perçus mensuellement par les locataires, loyers qui doivent compenser le versement des mensualités de remboursement du prêt. À travers le dispositif Pinel, le législateur favorise ce type d’investissement en proposant de déduire de ses impôts jusqu’à 21 % du montant du coût sur 12 ans, en contrepartie de la mise en location du bien et du plafonnement des loyers.

Parier sur l’immobilier d’entreprise

Investir dans l’immobilier d’entreprise, vous y aviez déjà pensé ? Cet investissement original, auquel les particuliers ne pensent pas nécessairement, est pourtant très sûr et s’accommode de rendements très attractifs. Ce marché, qui est représenté à 70 % par les bureaux tertiaires, engendre des coûts de gestion moins élevés que l’investissement locatif, profite d’une législation moins contraignante et bénéficie d’une demande stable (avec un taux de vacance qui oscille entre 4 et 5 %, un pourcentage très inférieur à celui du locatif d’habitation). Ajoutez-y un rendement de 4,5 à 8 % en région parisienne, et vous comprendrez que l’investissement dans l’immobilier d’entreprise est une option à prendre au sérieux.

Investir à l’étranger

Pourquoi se limiter à la France pour votre projet d’investissement immobilier ? Certes, en mettant vos billes dans un autre pays, vous ne bénéficierez pas des avantages fiscaux nationaux – mais vous pourrez, en contrepartie, jouir des privilèges offerts par les gouvernements de votre pays d’adoption.

Pour ne prendre qu’un seul exemple : et vous considériez la possibilité d’investir dans l’immobilier au Portugal ? Plus de 25 000 Français ont sauté le pas entre 2013 et 2016, notamment dans Lisbonne ou dans la périphérie de la capitale. Prix immobiliers attractifs (3 000 € du mètre carré pour de l’ancien en plein centre-ville), cadre de vie agréable et bien moins coûteux qu’en France (jusqu’à 30 % inférieur), conditions touristiques favorables à un investissement locatif, et fiscalité séduisante (les nouveaux installés sont exonérés d’impôts sur le revenu pendant 10 ans). De quoi convaincre les plus réfractaires !

Passer par une SCPI

L’investissement immobilier par le biais d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) consiste à acheter de la « pierre-papier », c’est-à-dire des parts dans un ensemble immobilier administré par une société spécifique. Ici, il n’est donc pas question de mettre de l’argent dans un bien à habiter pendant ses vacances ou à mettre en location : vous ne détenez que des parts, donc une partie seulement du bien, qui ne vous appartient pas en propre.

En revanche, vous bénéficiez de la rentabilité de ce bien en fonction du nombre de parts que vous possédez. Et avec un rendement moyen annuel proche de 5 %, l’investissement immobilier en SCPI reste l’un des placements d’épargne les plus intéressants de ces dernières années. Jetez un œil ici pour en savoir plus.

Opter pour un bien atypique

Il n’y a pas que les biens immobiliers dans la vie : il y a aussi les produits de niche considérés comme de l’immobilier, à savoir les places de stationnement, les garages ou les box de rangement. Prenez la place de parking : coût d’achat réduit, régime juridique simplifié, charges faibles et rendement compris entre 5 et 10 % : vous ne pourrez pas y habiter, mais vous en tirerez des revenus intéressants !

Financer son investissement immobilier

À moins d’avoir un budget illimité, investir dans l’immobilier nécessite d’en passer par l’obtention d’un crédit auprès d’une banque ou de tout autre organisme de prêt. Or, si les établissements prêteurs sont plutôt réceptifs à l’idée de financer un bien immobilier à mettre en location, par exemple, vous allez devoir faire des calculs en amont pour démontrer la viabilité de votre projet.

Estimer vos mensualités

Commencez par calculer le montant du crédit nécessaire à la réalisation de votre achat, en prenant en compte le prix du bien, les frais annexes, la commission l’agence (si vous passez par un professionnel). Soustrayez-en votre apport personnel, s’il existe. Et vous obtenez le montant à emprunter pour votre investissement immobilier ! Utilisez le simulateur Vousfinancer pour estimer ses mensualités.

Dans le cadre d’un investissement locatif, la banque va vouloir connaître votre estimation du rendement brut et net. Faites estimer la valeur locative du logement par un professionnel, puis établir une attestation. Calculez le loyer brut que vous allez pouvoir percevoir, puis le loyer net (après paiement des charges) : puisque le montant des charges est variable, les banques estiment généralement que ce montant est égal à 30 % de la valeur locative. Par exemple, pour une valeur locative de 1 200 €, le montant estimé du loyer net sera de 840 €. Il faudra donc que votre taux d’endettement ne dépasse pas cette somme (les mensualités – tout compris – devront être inférieures à ce montant).

Trouver le meilleur rendement pour votre projet

On constate ainsi que le rendement potentiel de votre investissement locatif est une donnée importante lorsqu’il s’agit de souscrire un crédit pour investir dans l’immobilier. Le rendement locatif est le ratio qui mesure le revenu brut que rapportera le logement par rapport à son prix d’achat et son prix de revient.

Dans ces conditions, pas question de choisir au hasard le lieu de votre investissement immobilier. Vous allez devoir vous demander où investir et dénicher la ville et le type de bien qui vous permettront de réussir le meilleur investissement possible. La suite de ce guide vous aidera à trouver la perle rare !