La condition d’apports de plus en plus élevés pour l’obtention d’un crédit immobilier et la nécessité de diversifier son épargne incitent de nombreuses personnes à investir dans une SCPI. Qu’est-ce qui caractérise cette forme d’investissement et en quoi est-elle avantageuse ?
Les experts Vousfinancer vous détaillent ce que vous devez savoir sur les SCPI.
Une SCPI (Société civile de placement immobilier) est une société de placement collectif. Chaque actionnaire est donc propriétaire du patrimoine immobilier dans lequel la SCPI investit. Par ailleurs, cette structure est régulée et contrôlée par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Investir dans une SCPI revient donc à épargner en toute transparence dans un cadre sécurisé.
Cet investissement pierre papier propose de nombreux avantages :
Investir dans une SCPI est donc une solution de placement de choix bien que cet investissement soit soumis au marché de l’immobilier : les loyers perçus sont ainsi susceptibles d’être baissés dans un contexte moins favorable, comme le rappelle l’AMF.
Bon à savoir : investir dans une SCPI est possible même au moyen d’un emprunt bancaire, avec en prime la déduction des intérêts bancaires de vos revenus fonciers.
Investir dans une SCPI est un choix gagnant d’un point de vue financier et fiscal.
Aujourd’hui, acheter un bien immobilier dans l’optique de le louer devient de plus en contraignant. En effet, au-delà du frein que présente le financement, l’investissement locatif direct présente des risques à ne pas négliger imposant la disponibilité en continu d’une certaine réserve d’argent. Celle-ci doit permettre de couvrir :
L’acquisition de biens immobiliers BtoB connaît un engouement non démenti depuis plusieurs années. Cela s’explique par l’absence des contraintes évoquées précédemment, mais surtout des rendements plus avantageux que les livrets réglementés (Livret A, PEL, LDD…). Pour rappel, le taux de rémunération du livret A au 1er février 2020 était fixé à 0,50 %, par exemple.
Investir dans une SCPI est accessible à tous puisque la mise minimale est de 1000 euros. Il est donc ainsi possible de diversifier votre portefeuille d’investissement afin de limiter les effets de la volatilité des marchés financiers et de pallier l’insuffisance de rendement des épargnes classiques. Ainsi, vous vous dotez d’un portefeuille où la stratégie prudentielle, connue pour ses faibles rendements, ne sacrifie en rien la performance de certains actifs, aux risques de fluctuation liée aux échanges boursiers ou, plus rarement, aux marchés immobiliers en berne.
Enfin, vos placements vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux, comme la déduction des intérêts bancaires de vos revenus fonciers. À cela s’ajoutent de véritables rentrées d’argent que vous pouvez lisser dans le temps grâce aux différentes échéances des produits intégrés à votre portefeuille d’investissement.
Deux options s’ouvrent à vous si vous souhaitez investir dans la SCPI :
La tendance baissière continue du taux de rendement de l’assurance vie en fonds euros rend celle-ci moins attractive. Et, l’impact de l’inflation à venir ne présage pas d’une remontée prochaine de son taux. La décollecte enregistrée par la FFA (Fédération française de l’assurance) confirme le désamour des Français pour ce placement. Mais, il n’en demeure pas moins que l’assurance vie reste sécurisante, voire profitable si elle intègre des parts de SCPI. En effet, le taux de rendement moyen enregistré est de 4,43 % net dans cette configuration.
Outre le taux attractif, il vous est ainsi possible de profiter des avantages des deux solutions d’épargne.
L’assurance vie répond à trois objectifs précis :
En effet, même si son taux de rendement reste faible, cette solution d’épargne offre quelques intérêts fiscaux.
Dans le même temps, les taux de rendement des SCPI boostent votre assurance vie, appelée alors « à architecture ouverte ». En effet, les récents contrats d’assurances vie sont à la fois multi supports puisqu’ils permettent de loger quatre classes d’actifs, mais aussi multi gestionnaires en raison de l’intervention de différents professionnels experts des quatre classes d’actifs visées.
L’assurance vie est alors conçue comme une enveloppe où peuvent se loger aussi bien des fonds euros à capital garanti, des parts de SCPI, des produits structurés et des OPCVM.
Nous l’avons vu investir dans une SCPI à travers l’assurance vie offre de nombreux avantages et sécurise vraiment vos investissements. Mais cela suppose aussi quelques inconvénients.
Le marché compte aujourd’hui 178 SCPI. En logeant des parts dans votre assurance vie, c’est à votre assureur que revient le choix de celle-ci, ce qui peut vous faire passer à côté de l’offre dynamique du marché.
En cas de gestion déléguée à votre assureur, vous ne percevrez que 85 % du loyer distribué par la SCPI.
Si investir dans une SCPI à travers l’assurance vous permet de ne pas être imposé sur les loyers, les frais de gestion et les prélèvements sociaux estimés à plus de 17 % demeurent. Cela impacte le rendement de votre épargne.
Quand les SCPI procèdent à la revalorisation de leurs parts, celle-ci peut ne profiter qu’à l’assureur. En effet, loger des parts de SCPI dans son contrat d’assurance vie rend votre assureur propriétaire parts. Il est donc toujours important de vérifier auprès de lui à qui profitent vraiment les revalorisations des parts.
La Loi Sapin II de 2016 impose le gel des retraits sur son contrat d’assurance vie si la conjecture l’exige.
Si vous souhaitez bénéficier de 100 % de vos loyers nets, versés trimestriellement ou annuellement au prorata de votre investissement, il est préférable d’opter pour une détention directe de parts de SCPI.
Pour investir dans une SCPI en direct, il vous suffit d’acheter les parts auprès de votre banque, un conseiller en gestion de patrimoine, une plateforme spécialisée ou auprès d’une société de gestion.
Pour conclure, investir dans une SCPI est une solution d’épargne aux nombreux atouts. Elle reste toutefois soumise aux risques liés à la fluctuation des marchés : des risques temporisés par des taux de rendement qui favorisent une certaine résilience de votre épargne. Enfin, cet investissement pierre papier est accessible à travers un contrat d’assurance à architecture ouverte. Cependant, il sera est moins performant et souple que s’il est réalisé dans le cadre d’une détention directe des parts.
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