Réussir son investissement locatif

Il est un type d’investissement immobilier qui attire spécialement les particuliers : c’est l’investissement locatif. Investir dans l’immobilier locatif consiste à acquérir un bien dans le neuf ou dans l’ancien pour le mettre en location, et ainsi obtenir des revenus mensuels visant à rembourser votre emprunt ou à vous verser une rente. En outre, ce type d’investissement donne droit à des avantages fiscaux passant notamment par des réductions d’impôts. Toutefois, acheter pour louer nécessite de bien connaître le marché immobilier et de savoir jongler avec les dispositifs fiscaux. Suivez le guide !

Ce qu’il faut savoir au sujet de l’investissement locatif

L’achat locatif, tout le monde sait de quoi il s’agit sans vraiment pouvoir donner des détails. En substance, l’investissement locatif revient à acquérir un bien immobilier (appartement, maison, local commercial) à mettre de suite en location, avec la possibilité d’acheter un bien qui soit déjà occupé par un locataire ou par un fonds de commerce. Un investisseur locatif est donc quelqu’un qui exprime l’intention de ne pas habiter ou de ne pas utiliser à sa propre fin les lieux qu’il a acquis via son investissement.

Quelle est la nature de votre achat locatif ?

Pourquoi investir en immobilier locatif, alors ? Les raisons peuvent en être diverses :

  • Pour acquérir une future résidence principale, en remboursant votre crédit immobilier grâce aux revenus locatifs ;
  • Pour placer votre argent ;
  • Pour diversifier votre patrimoine ;
  • Pour préparer votre retraite à travers une rente ;
  • Pour pouvoir revendre en faisant une plus-value ;
  • Pour bénéficier des possibilités de défiscalisation immobilière.

Les différents types de biens accessibles à l’investissement locatif

Les possibilités d’investissement locatif sont multiples et dépendent bien sûr de la nature de votre projet. Il est possible d’acheter un logement destiné à l’habitation (maison ou appartement), un local commercial, des bureaux, un parking, ou encore une résidence de services (type résidence étudiante ou EHPAD).

Le bien immobilier visé par votre achat locatif peut également être loué vide ou meublé, être neuf ou ancien, être situé en ville ou à la campagne, être mis en location longue durée ou en location saisonnière, etc.

Investir dans l’immobilier locatif : nos conseils

Si l’investissement locatif procure de nombreux avantages, il doit toutefois être réfléchi et préparé suffisamment en amont pour ne pas faire d’erreur. En effet, que se passera-t-il si vous choisissez d’investir dans l’immobilier locatif dans une ville où l’offre de logements est plus forte que la demande, et si vous êtes dans l’incapacité de trouver des locataires et de vous faire verser un loyer pour rembourser votre crédit immobilier ?

Pour qu’un achat locatif ne vous mette pas en difficulté, vous devez respecter certaines consignes de base :

  • Acheter un bien immobilier dans une zone où la demande est forte, pour être sûr de trouver des locataires ;
  • Investir dans un logement ou un local offrant une rentabilité élevée (la rentabilité est calculée en comparant le prix d’achat avec le montant potentiel du loyer à percevoir) ;
  • Choisir ses locataires avec beaucoup de soin et vérifier qu’ils sont solvables, afin d’éviter les situations d’impayés (et, le cas échéant, contracter une garantie loyers impayés pour vous protéger) ;
  • Si c’est la location saisonnière qui vous intéresse : veiller à acheter dans une ville ou une région fréquentées par les touristes, de manière à ne pas connaître de périodes trop longues de vacance.

Si besoin, vous pouvez vous faire aider par un professionnel de l’immobilier qui prendra en charge votre gestion locative – et s’occupera de tous les éventuels désagréments qu’entraîne une mise en location ! Pour un investissement locatif dans une résidence de services, vous devez obligatoirement confier la gestion à un exploitant.

Défiscalisation immobilière : les principaux dispositifs

L’investissement locatif est très apprécié des gouvernements successifs parce qu’il est une manière de financer la construction de nouveaux logements – une gageure dans un pays qui en manque cruellement, surtout dans les zones les plus tendues (région parisienne, métropole lyonnaise, Marseille, etc.). Pour cette raison, ces mêmes gouvernements prévoient des dispositifs de défiscalisation immobilière qui permettent d’investir en immobilier locatif tout en en tirant des avantages fiscaux.

Voici ces principaux dispositifs d’incitation à l’achat locatif :

  • La loi Pinel : venu renforcer la loi Duflot, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôts jusqu’à 21 % sur 12 ans. À condition de mettre en location au plus vite, pour une durée déterminée, et avec un loyer plafonné.
  • La loi Censi-Bouvard : ce dispositif qui concerne l’investissement locatif dans des résidences de services uniquement permet d’obtenir une déduction d’impôts de 11 %, dans la limite d’un prix d’acquisition de 300 000 €.
  • Le statut LMP (« loueur en meublé professionnel ») est accessible si vous procédez à un achat locatif meublé qui vous rapporte plus de 23 000 € par an, si vos recettes fiscales représentent plus de 50 % de vos revenus annuels, et si vous êtes inscrit au RCS : il donne alors droit à la déduction totale des déficits d’exploitation, à un amortissement fiscal (qui permet de ne pas payer l’impôt sur le revenu sous certaines conditions) pendant toute la durée du prêt immobilier, et au remboursement de la TVA sur le prix d’achat.
  • Le statut LMNP (« loueur en meublé non professionnel ») concerne les investissements locatifs qui vous rapportent moins de 23 000 € de recettes en loyers par an, et à condition que ces recettes représentent moins de 50 % de vos revenus annuels : vous pouvez alors déduire les charges liées à l’investissement locatif ainsi que les amortissements.
  • La loi Malraux : elle concerne les biens immobiliers patrimoniaux et favorise la restauration des immeubles classés « monuments historiques ». Ce dispositif permet de déduire le montant des travaux de rénovation de votre revenu global avec plafonnement à 100 000 €, et en échange d’une mise en location pendant 9 ans en tant que résidence principale.

Attention : ces différents dispositifs ne sont généralement pas compatibles entre eux. Renseignez-vous bien pour savoir lesquels sont cumulables ou non. Notez également que les statuts LMP et LMNP concernent tous les types de logements, mais que seuls certains d’entre eux donnent droit à tous leurs avantages – par exemple, vous ne pouvez récupérer la TVA que sur un investissement locatif en résidence de services.

Financer son achat locatif

À moins d’avoir une cagnotte importante à portée de main, la meilleure façon de financer votre investissement locatif reste l’emprunt : vous acquérez un bien par le biais d’un crédit immobilier consenti par une banque ou un organisme de prêt, et vous remboursez vos mensualités grâce à vos revenus locatifs.

Ce type de financement implique néanmoins de bien calculer la rentabilité de votre investissement pour pouvoir couvrir tous les frais (mensualités, assurance emprunteur, etc.) grâce aux loyers. Avant de vous lancer, utilisez notre simulateur de crédit immobilier et faites bien vos calculs !