Comment trouver un locataire sérieux et bon payeur ?

Vous venez d’investir dans un logement locatif et vous cherchez un occupant sérieux pour sécuriser votre projet immobilier ? Vous êtes bailleur depuis longtemps et vous en avez assez de tomber sur des locataires négligents ? Que vous choisissiez de le faire vous-même ou que vous fassiez confiance à un intermédiaire pour gérer cette recherche à votre place, voici les solutions qui vous aideront à mettre toutes les chances de votre côté pour dénicher le locataire idéal, celui qui paiera ses loyers et respectera le logement.

Propriétaire, locataire et conjoncture économique

Bon connaisseur du marché immobilier, vous avez décidé, en ce début d’année 2016, de profiter du prolongement du dispositif Pinel pour vous lancer dans un investissement locatif. Après avoir étudié la carte des villes proposant la meilleure rentabilité (via ce bilan de l’évolution du marché en 2015), vous avez choisi une agglomération où les montants des loyers seront égaux à vos mensualités d’emprunt. Ni une, ni deux, vous voilà à la banque en train de négocier un taux d’intérêt avantageux, arguant du plus bas historique atteint l’année dernière, avant d’investir dans un bel appartement de centre-ville. Vous avez fait une belle affaire et êtes assuré de rembourser votre crédit avec les versements mensuels de vos locataires. Jusque là, votre projet se déroule à merveille.

Sauf qu’il ne faut pas crier victoire trop tôt ! Avoir investi dans un appartement autofinancé, c’est très bien. Mais il s’agit maintenant de trouver l’occupant qui saura se comporter décemment, celui qui paiera le loyer sans faute, qui tâchera de ne rien dégrader à l’intérieur et qui ne finira pas par disparaître sans laisser de traces. Et c’est là que l’utopie de l’investisseur immobilier peut rapidement se transformer en cauchemar…

Ce n’est pas nécessairement de la faute des locataires, d’ailleurs. Si certains sont négligents ou se moquent tout simplement de savoir si le bailleur va pouvoir rembourser son crédit, d’autres sont écrasés par une conjoncture économique qui occasionne, partout en France, une hausse des impayés de loyers et une augmentation des demandes de reports ou d’étalements des charges. Chaque année, dans son rapport, la Fondation Abbé-Pierre montre du doigt l’aggravation de cette précarité locative.

Comment trouver un locataire sérieux ?

Si l’on met de côté les locataires en difficulté, il reste qu’il est difficile de mettre la main sur un occupant 100 % sérieux, bon payeur et respectueux des lieux. Quand il s’agit de trouver la perle rare, vous êtes confronté à deux options : vous en occuper vous-mêmes (de particulier à particulier) ou déléguer cette quête à un intermédiaire (agence immobilière/gestionnaire immobilier, ou plate-forme de rencontre de locataires).

Trouver son locataire par ses propres moyens

L’avantage de rester entre particuliers, c’est ce petit « plus » humain qui va vous donner l’occasion de choisir un locataire qui vous plaît personnellement, que vous « sentez », comme on dit. Étudiant, jeune couple, famille… Quel que soit le profil des occupants, vous allez les rencontrer, apprendre les connaître, les évaluer.

Votre regard ne doit pas être uniquement financier, même si c’est important : ce n’est pas parce qu’un locataire gagne bien sa vie qu’il ne peut pas décider un jour d’arrêter de verser son loyer. Et inversement, ce sont parfois ceux qui ont moins qui s’acquittent de leurs charges en premier lieu. Néanmoins, il existe des conditions objectives qui peuvent vous assurer de faire la part des choses entre un locataire qui paiera, et un autre qui risque de ne pas pouvoir/vouloir le faire.

Bien évaluer le montant du loyer

Hormis certaines conditions particulières (la ville de Paris concernée par le plafonnement des loyers, les montants plafonnés qui sont un corollaire au dispositif Pinel), le propriétaire a le droit de fixer librement le coût de la location de son logement.

Toutefois, pas question de faire n’importe quoi : pour être certain de trouver un locataire dans un délai raisonnable, voire d’en trouver un tout court, il est important de bien fixer le loyer. Surévalué, il fera fuir les candidats. Sous-évalué, il ne vous permettra pas de rentrer dans vos frais. C’est pourquoi il est nécessaire de faire un tour d’horizon des offres présentes sur le marché et de comparer son logement avec des biens équivalents.

Prendre son temps

Trouver son locataire soi-même, c’est une opération qui fait gagner beaucoup d’argent (pas de frais à débourser à une agence), mais qui fait également perdre pas mal de temps. Le propriétaire doit, en effet, multiplier les étapes :

  • Évaluation du montant du loyer, avec calculs à réaliser en fonction des mensualités de remboursement du crédit ;
  • Rédaction et publication des annonces ;
  • Prise de contact avec les candidats et organisation des visites ;
  • Évaluation des dossiers des candidats, vérification des documents présentés ;
  • État des lieux et signature du bail.

Mettre la main sur un bon locataire implique donc de prendre son temps. Et de prendre en compte certaines données que nous allons maintenant détailler.

Évaluer un candidat à la location

Quand vous mettez votre bien en location par vos propres moyens, c’est à vous de vérifier l’identité, l’honnêteté et la solvabilité des candidats qui se présentent. Vous avez certes le choix entre les différents dossiers : préférer un CDI à un CDD, opter pour le candidat qui gagne le mieux sa vie, se laisser convaincre par un profil sympathique. Mais un dossier, ça se falsifie ; et un mauvais profil, ça s’aplanit le temps qu’il faut. Voici des données objectives à prendre en compte :

  • Soyez sélectif. Demandez des dossiers complets, avec bulletins de salaire, contrat de travail, dernier avis d’imposition, copie du livret de famille, relevé d’identité bancaire. Idem pour la personne qui se porte caution. L’idée, ce n’est pas tant de privilégier le profil financier d’un candidat que de s’assurer de son sérieux et de la véracité de ses affirmations.
  • Réclamez les documents originaux et vérifiez-les. La falsification est légion, et facile à faire : il suffit de quelques clics sur Photoshop pour modifier un document officiel. Cela est surtout vrai des grandes agglomérations comme Paris, où le marché de la location est saturé et les propriétaires abusivement exigeants. Mais prudence est mère de sûreté. Encore une fois, mieux vaut un candidat moins bien doté mais honnête, qu’un locataire au profil financier intéressant mais qui a falsifié ses papiers.
  • Sélectionnez des profils qui vous donnent confiance. Cela peut être un étudiant, un jeune couple, un fonctionnaire, un employé en CDI… Surtout, rencontrez personnellement tous les candidats et discutez avec eux, apprenez à les connaître. Contrairement aux idées reçues, un étudiant est un profil sûr : non seulement il a tout intérêt à conserver son logement pour poursuivre ses études, mais ce sont souvent ses parents qui s’occupent du virement mensuel. À l’inverse, vous trouverez ici quelques exemples de profils qu’il vaut mieux éviter.

Que faire en cas d’impayés de loyers ?

Si, malgré votre extrême prudence dans la sélection, vous vous retrouvez avec un locataire qui ne peut pas payer son loyer pendant plusieurs mois, c’est vous qui serez en difficulté. Il y a au moins trois manières d’éviter cette situation :

  • Vous pouvez opter pour la solution la plus courante : exiger un garant. Parent, ami, collègue de travail… Peu importe, tant que le profil financier de ce garant vous rassure. Mais vous n’êtes jamais à l’abri d’un défaut de paiement des deux parties.
  • Vous pouvez choisir un candidat qui bénéficie du dispositif Visale, sorte de garantie universelle des loyers prise en charge par l’État. Pour vous, c’est l’assurance d’être payé quoi qu’il arrive.
  • Vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés. Cela vous en coûtera un pourcentage du loyer, mais c’est une sécurité. Attention, néanmoins : les conditions de sélection des candidats mises en place par les assureurs sont drastiques.

Trouver un locataire en passant par un intermédiaire

Si la recherche directe de locataire n’est pas votre fort, ou que vous craignez de ne pas savoir séparer les mauvais profils des bons, il vous reste une seconde possibilité : confier cette opération à un intermédiaire. Celui-ci va s’occuper de tout, depuis l’évaluation du loyer jusqu’à la sélection des candidats, l’organisation des visites et l’entrée du locataire choisi dans le logement. L’avantage, c’est que vous n’avez pas à vous soucier du profil du candidat : c’est à votre intermédiaire de s’assurer qu’il est suffisamment sérieux, ou que les conditions sont réunies pour lui confier les clés.

Là encore, vous avez au moins deux possibilités : opter pour un intermédiaire classique (agence, gestionnaire) ou passer par une plate-forme de location personnalisée.

Agence immobilière ou gestionnaire de biens

Ces professionnels de l’immobilier s’occupent de tout à votre place, de quoi être assuré de confier son logement à un locataire sérieux :

  • Ils fixent le montant du loyer, avec votre accord ;
  • Ils rédigent et publient l’annonce sur de nombreux supports, profitant d’un réseau de diffusion très large ;
  • Ils prennent en charge les visites ;
  • Ils sélectionnent les candidats les plus sérieux ;
  • Ils finalisent la location : état des lieux, signature du bail, etc.

L’inconvénient ? Vous gagnez en temps et en tranquillité, mais cela a un coût : comptez environ un mois de loyer hors charges à payer à la signature du bail. Si vous choisissez la gestion locative, une solution de sérénité totale (l’intermédiaire s’occupe de tout), la rémunération est alors calculée à partir du loyer hors charges, jusqu’à 9 % du montant des loyers encaissés dans l’année en fonction des agences ou des gestionnaires.

Les plates-formes d’annonces au service du propriétaire

Il existe enfin une autre solution, un acteur récent du marché de la location immobilière : la plate-forme au service du propriétaire. C’est encore la meilleure méthode pour trouver un locataire sérieux sans perdre du temps ni débourser une somme trop importante. Ces sites se proposent de vous trouver une sélection de locataires sur-mesure parmi un réseau constitué en amont, avec des dossiers détaillés et régulièrement actualisés.

Pour comprendre comment marchent ces plates-formes, il faut imaginer un site de rencontre qui serait dédié aux prises de contact non plus entre amants potentiels, mais entre propriétaires et locataires. Sauf que, cette fois, ce n’est plus le locataire qui va chercher un bailleur, mais le bailleur qui va contacter un locataire au profil intéressant.

Souvent, il est même possible de profiter d’un service d’agence immobilière à la carte mais sans les contraintes (financières) qui vont avec : le site sélectionne les meilleurs profils, organise les visites en fonction du propriétaire, et celui-ci conserve la décision finale. Ou alors l’accompagnement se fait jusqu’au bout, c’est-à-dire jusque la signature du bail et l’entrée du locataire dans le logement.