Travaux dans un logement en location : qui doit payer ?

Vous êtes propriétaire d’un logement mis en location, et il est temps de refaire les peintures ? Vous êtes locataire d’un appartement qui nécessite des réparations ? Qui doit prendre quoi en charge ? Dans le cadre d’un bail résidentiel, la loi prévoit comment sont répartis les travaux entre bailleur et locataire. De la petite fuite d’eau à la réfection du plancher, voici quels sont les droits et les devoirs de chacun.

Les obligations du bailleur

La notion de « logement décent »

Dans le cadre d’une location immobilière résidentielle, la loi stipule que le propriétaire bailleur a l’obligation de mettre en location un logement décent. La notion de « décence » a été introduite par la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs et renforcée par la loi SRU du 13 décembre 2000 (voir ici).

Par logement décent, on entend un logement qui « ne laisse pas apparaître de risques manifestes » qui pourraient « porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » de l’occupant. Celui-ci doit être protégé des risques d’effondrement, de ruissellement ou d’infiltration, et il doit pouvoir profiter d’un logement suffisamment éclairé, ventilé, et exempt de tout équipement dangereux ou de matériaux nocifs.

D’autre part, le logement doit nécessairement atteindre à un certain niveau de confort, de telle sorte qu’il soit « conforme à l’usage d’habitation » : installation de chauffage, arrivée d’eau potable froide et chaude, système d’évacuation, cuisine, réseau électrique permettant le fonctionnement des appareils ménagers courants, installation sanitaire complète (pour les logements de plus d’une pièce, les WC sur le palier sont interdits). Quant à l’espace habitable, il est convenu qu’il soit au moins égal à 9 m2 avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m.

Travaux appartement

Les travaux en cours de bail

De fait, le logement décent dans lequel l’occupant entre au moment de la signature du bail doit être entretenu en cours d’occupation afin de conserver ses standards de décence. Pour ce faire, le propriétaire a la charge de toute réparation nécessaire visant à garder le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué. C’est ce qu’on appelle les « grosses réparations »

Parmi les « grosses réparations » échues au bailleur, on trouve :

  • Une chaudière en panne
  • Du carrelage qui se décolle
  • Une ventilation qui ne fonctionne plus
  • Une plomberie vétuste
  • Un store électrique défectueux
  • Une fenêtre qui n’est plus étanche
  • Un toit à refaire

En somme, tous les travaux rendus nécessaires par la vétusté des lieux et tous ceux qui concernent les installations de confort. Le bailleur doit les prendre en charge sauf si ces réparations sont dues à une mauvaise utilisation par le locataire : par exemple, si c’est l’occupant qui est la cause du problème (il a cassé le store ou le mécanisme d’ouverture de la porte de garage électrique), c’est à lui de supporter la réparation ou son coût.

Les travaux d’amélioration du logement

De manière générale, les travaux d’amélioration du logement (à des fins esthétiques ou énergétiques) ne doivent pas être menés pendant la durée du bail, dans la mesure où le propriétaire n’est pas censé modifier le logement tant que son occupant l’habite. Toutefois, il existe des exceptions à ce principe, et notamment depuis la loi Grenelle II de juillet 2010 relative à l’engagement national pour l’environnement. Cette loi stipule que le bailleur a la permission de réaliser, en cours de bail, des travaux d’amélioration de la performance énergétique au sein du logement.

Une autre exception touche à l’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble. Dès lors que la copropriété a voté la réalisation de travaux d’amélioration dans l’immeuble, le locataire ne peut pas s’y opposer : le cas échéant, il peut être amené à libérer les lieux le temps que dure la besogne.

Les modalités d’accès au logement

Quelle que soit la nature des travaux à réaliser, dès lors qu’ils sont à la charge du bailleur, celui-ci doit respecter les modalités d’accès au logement prévues par loi ALUR (article 1). Le propriétaire a l’obligation d’informer son locataire de la nature des travaux et des modalités de leur exécution par une notification remise en main propre ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Si les travaux sont prévus pour empiéter sur les samedis, dimanches et jours fériés, l’accord du locataire est indispensable.

Si cette procédure n’est pas respectée, ou si les travaux entrepris dans un logement occupé présentent un caractère abusif ou vexatoire ou encore que leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du logement impossible voire dangereuse, le locataire peut saisir un juge pour demander l’interdiction ou l’interruption de la tâche.

Les obligations du locataire

Les travaux de réparation locative

Les travaux qui restent à la charge de l’occupant du logement concernent l’entretien courant des lieux ainsi que les « réparations locatives ». On entend par là l’ensemble des actes d’entretien et des petites réparations indispensables suite à un usage normal du logement et dans le but d’éviter sa dégradation.

Ces réparations locatives sont détaillées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987. En voici quelques exemples :

  • Les ouvertures intérieures et extérieures : graissage des gonds et des charnières des portes et fenêtres, réfection des mastics des fenêtres et remplacement des vitres détériorées, remplacement et graissage des dispositifs d’occultation de la lumière (stores ou jalousies).
  • Les parties intérieures : maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons ; des parquets, moquettes et revêtements de sol ; des placards et des menuiseries (plinthes, baguettes et moulures) ; etc.
  • La plomberie : dégorgement des canalisations d’eau, remplacement des joints et des colliers vétustes, entretien des robinets de gaz et des ouvertures d’aération, remplacement des tuyaux de raccordement, entretien de la chaudière et des radiateurs, remplacement des joints et des flotteurs des chasses d’eau, nettoyage des dépôts de calcaire sur les appareils sanitaires, remplacement des tuyaux flexibles de douche, etc.

En tout état de cause, le propriétaire peut inscrire dans le contrat de bail d’autres réparations que celles prévues par le décret. Le cas échéant, ces réparations doivent être dûment validées par le locataire et il ne peut pas s’agir de travaux mis à la charge du bailleur par la loi.

Les travaux autorisés au locataire

En dehors des réparations locatives, l’occupant peut décider d’effectuer de menus travaux d’aménagement de son choix au sein du logement. La décoration (peinture murale, pose de moquette) ou l’ajout d’équipements facilement démontables (installation d’étagères) peuvent être effectués sans l’avis du propriétaire, dès lors qu’il n’y a pas transformation des lieux.

S’il désire réaliser de gros travaux, le locataire nécessite l’accord préalable du propriétaire. Sont considérés comme gros travaux ceux qui vont transformer le logement loué, en modifiant sa structure ou sa configuration. L’abattement d’une cloison ou d’un escalier, le remplacement d’une baignoire par une douche, l’installation d’une porte anti-effraction, ne peuvent ainsi pas être faits sans un avis positif du bailleur. Cette autorisation est nécessairement écrite. À défaut d’accord officiel, le propriétaire peut exiger de son locataire, au moment de quitter les lieux, qu’il remette le logement en l’état premier à ses frais.

Pour plus de détails, consultez ce long article très précis.

En cas de litige quant aux travaux

Deux cas de figure peuvent mener à un litige : si le propriétaire ne réalise pas les travaux à sa charge, et si le locataire ne s’occupe pas de ses réparations locatives.

  • Si le propriétaire n’effectue pas les travaux à sa charge, quand ceux-ci ont été expressément demandés par le locataire, l’occupant peut lui adresser une mise en demeure. Le tribunal d’instance peut faire condamner le propriétaire à réaliser les travaux ou donner l’autorisation au locataire de les effectuer lui-même ; dans ce cas, les sommes avancées seront déduites des loyers. Attention, cependant : le locataire ne peut pas décider seul de retrancher du loyer les coûts de réparations qui n’auraient pas été autorisées par un juge suite au défaut d’obtempérer du propriétaire.
  • Si des dégradations sont constatées au moment où le locataire quitte le logement, celui-ci doit en répondre au cours de l’état des lieux de sortie. Si ces dégradations sont prévues pour être prises en charge par l’occupant, le propriétaire a le droit de réclamer la réfection ou la réparation des éléments endommagés ou d’en retenir le coût du dépôt de garantie. Si c’est le cas, des factures devront justifier du coût des travaux effectués.

Chacune des parties peut saisir le juge et réclamer la résiliation du bail, avec demande de dommages et intérêts, si l’autre partie ne respecte pas ses obligations en matière de travaux et d’entretien du logement.