La SCPI est-elle toujours un placement de choix ?

Si vous cherchez une idée de placement immobilier, peut-être avez-vous déjà croisé le chemin de la SCPI. Derrière ces quatre lettres se cache une opportunité d’investir dans l’immobilier de façon relativement simple (si, si !) et extrêmement attractive, puisque le rendement moyen côtoie 5 %. Mais comment marche exactement une SCPI ? Et ce type de placement est-il toujours aussi intéressant comparé aux autres ? Revue de détail.

Le principe de la SCPI

Il est juste de dire que l’intérêt financier d’une SCPI est inversement proportionnel à son glamour. Les investissements immobiliers classiques, les placements d’épargne, les actions en bourse – ce sont des opportunités que tout le monde connaît, au moins de loin. Mais la Société Civile de Placement Immobilier, elle, conserve un côté brut qui lui confère sa part de mystère. Un peu comme ces secrets de Polichinelle que l’on aimerait garder pour soi pour éviter que trop de gens n’en tirent profit.

Pourtant, le principe de la SCPI est assez simple : en lieu et place d’un achat immobilier classique, un investisseur place ses économies dans un parc d’immobilier d’entreprise administré par une société dédiée (une SCPI, donc). Il détient alors des parts de cette SCPI. Les loyers payés par les entreprises installées dans ces parcs immobiliers sont ensuite reversés aux investisseurs au prorata de leurs parts. C’est à la fois aisé, sécurisé et souple.

La particularité de l’investissement dans une SCPI, c’est qu’il s’oppose a priori au principe même du placement immobilier. Quand on investit dans la pierre, on le fait dans le « dur », dans quelque chose de tangible. La pierre offre un aspect sécuritaire que les actions en bourse et les livrets d’épargne n’ont pas : les cours peuvent s’effondrer et l’argent disparaître des livrets bancaires. Tandis qu’une maison, un appartement, un immeuble, on peut les toucher et le risque de les voir gommés de la surface de la Terre est tout de même infime.

Or, mettre de l’argent dans une SCPI en revient à acheter ce qu’on appelle de la « pierre-papier », des parts dans un ensemble immobilier, donc quelque chose d’abstrait. C’est sans doute l’une des raisons qui expliquent la méconnaissance actuelle qui touche ce placement, du moins du côté des particuliers.

Le succès des SCPI

Pourtant, les SCPI ont le vent en poupe. Elles ont connu, au 1er semestre 2016, un record de collecte : environ 2 milliards d’euros, contre 1,8 milliard sur la même période l’année passée.  Comment expliquer un tel succès ?

Une rentabilité toujours attractive

La première raison est claire : les SCPI ont l’avantage de réunir la solidité de la pierre et la souplesse du papier, avec un rendement moyen proche de 5 % ces dernières années. En comparaison avec les taux d’intérêts de plus en plus bas des épargnes classiques dénuées de risques (0,75 % pour le livret A, 1 % pour le Plan épargne logement), ou avec les placements en fonds euros, plus rentables, les taux de rendement des SCPI ont quelque chose d’exceptionnel.

Le chiffre attendu pour cette année oscille entre 4,6 et 4,7 % de rendement net de frais et de charges (mais avant fiscalité). C’est moins que le rendement moyen de l’an passé, à 4,85 % – une érosion qui s’explique par l’injection de nouveaux capitaux qui orientent les prix à la hausse – mais cela reste très attractif.

L’essor de l’immobilier d’entreprise

Il y a une bonne raison pour laquelle cette rentabilité devrait rester stable dans les mois, et peut-être les années, à venir : l’immobilier d’entreprise, sur lequel reposent les SCPI, se porte extrêmement bien. Les loyers des locaux commerciaux et de bureaux enregistrent des hausses légères mais progressives, à mesure que l’économie se porte mieux, et cette augmentation a un effet mécanique sur les rendements des investisseurs.

Et ce n’est pas tout : si le Brexit est communément perçu comme une catastrophe politique et sociale, la sortie du Royaume-Uni de l’Union européenne pourrait avoir des effets étonnants sur le positionnement des entreprises locales. Celles-ci pourraient se voir dérouler un tapis rouge (fiscal) pour les inciter à s’installer en France et payer leur loyer ici plutôt que là-bas. Sans parler des investisseurs qui pourraient vouloir alléger leurs expositions aux risques du marché britannique et revenir mettre leurs billes en Europe. Autant de stimuli qui boosteraient l’immobilier d’entreprise, donc les SCPI, donc les revenus de ces placements.

Des possibilités d’optimisation fiscale

Enfin, l’investissement immobilier par le biais d’une SCPI offre des opportunités fiscales intéressantes. Évoquons-en trois :

  • Acheter des parts de SCPI en contractant un crédit (et en bénéficiant ainsi des taux d’emprunt très bas) permet de déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus immobiliers.
  • Le principe du démembrement de propriété (acheter en nue propriété, c’est-à-dire renoncer aux loyers pendant 5 à 10 ans en échange d’une décote) permet de profiter d’une optimisation fiscale sur les revenus et sur l’imposition sur la fortune, en sus d’une décote sur le prix d’achat pouvant aller jusqu’à 30 %.
  • Souscrire des parts de SCPI au sein de l’enveloppe de l’assurance-vie fait bénéficier du régime fiscal avantageux de ce placement.

Les objections à prendre en compte

Bien sûr, il y a un « mais ». Et même plusieurs. Les SCPI sont sujettes à des hausses de prix d’acquisition des parts (succès oblige) et à la concurrence d’autres placements immobiliers attrayants.

Les inconvénients d’un investissement en SCPI

Les inconvénients d’un investissement dans la pierre-papier via les SCPI ne sont pas nombreux, mais ils existent :

  • Les SCPI sont des produits financiers à capital non garanti. Concrètement, leurs valeurs sont assujetties aux fluctuations du marché et représentent donc des risques pour l’investisseur, dans la mesure où celui-ci ne peut pas être assuré à 100 % de récupérer son capital.
  • Les prix d’acquisition des parts dans les SCPI ont été augmentés par les gérants, qui profitent du succès rencontré par ce type de placement. Bien qu’il soit toujours possible de se lancer avec seulement quelques centaines d’euros, la rentabilité se réduit donc progressivement.
  • Le délai de jouissance tend à s’allonger. Il s’agit de la période comprise entre l’achat de parts dans une SCPI et la réception des premiers revenus. Ce délai augmente régulièrement et, dans certaines SCPI, il est désormais porté à près de 5 mois.

La concurrence des autres types de placements immobiliers

Par ailleurs, le fonctionnement d’une SCPI n’est pas aussi simple et limpide que celui du bon vieil investissement direct. Avec le dispositif Pinel pour l’investissement locatif, les rendements dans certaines villes peuvent même s’avérer supérieurs (à condition de bien choisir sa commune d’investissement). Toutefois, il faut noter que la SCPI garde deux avantages par rapport à l’investissement direct : d’abord, le ticket d’entrée est moins élevé, puisqu’il est possible d’acquérir des parts dans une SCPI à partir de quelques centaines d’euros. Ensuite, l’investisseur n’a pas besoin de s’occuper de la gestion locative, c’est donc un placement moins chronophage.

L’autre placement concurrentiel qui fait un tabac en ce moment, c’est le crowdfunding immobilier. Les tickets d’entrée sont également très variés, et les taux de rendement promis impressionnent (7 à 8 % en moyenne). Toutefois, précisons que ce sont des marchés très différents, avec des niveaux de risques hétérogènes. En outre, le crowdfunding immobilier est encore jeune ; il faut voir sur le long terme si les rendements resteront à ces sommets.

Pour le moment, l’investissement immobilier via les SCPI reste donc très attractif. Si vous avez besoin de conseils supplémentaires avant d’investir, n’hésitez pas à vous faire aider par un spécialiste.