Acheter un terrain

Avez-vous considéré l’idée d’investir dans un terrain dans le cadre de votre projet d’acquisition immobilière ? Un terrain nu, c’est l’opportunité d’y faire bâtir votre maison individuelle, voire de le revendre plus tard avec une belle plus-value. Mais comment choisir ? Et quelles sont les étapes qui mènent à l’acquisition d’un terrain ? Cette section du guide achat immobilier est consacrée aux points clés à connaître avant un achat de terrain.

Comment choisir son terrain à acheter ?

Dans cette partie, nous allons considérer que votre projet d’achat de terrain a pour but la construction d’une maison.

Le choix et l’achat du terrain sont les premières étapes d’un projet de construction d’une maison individuelle. Pour mener ce processus à bien, de nombreux éléments sont à prendre en compte : la nature du terrain envisagé, sa configuration, son emplacement géographique, ainsi que les démarches administratives qui vont mener à son acquisition.

Sélectionner avec soin l’emplacement

Il est important de bien avoir à l’esprit qu’investir dans un terrain en revient à investir dans un futur projet immobilier, c’est-à-dire qu’il vous faut en choisir l’emplacement avec autant de soin que vous en mettriez pour sélectionner une maison ou un appartement déjà construits. Après tout, vous allez y résider pour de longue années ! Prêtez donc attention à :

• L’environnement (quartier, espaces verts, nuisances éventuelles) ;
• La proximité des commerces, des transports en commun, des accès routiers, des écoles et des centres de santé ;
• L’orientation et l’exposition (pour bénéficier d’un maximum de clarté).

Acheter un terrain isolé ou en lotissement

Un terrain isolé n’est pas nécessairement une parcelle située au milieu de nulle part, loin de toute civilisation : il s’agit d’un terrain hors lotissement, qui ne provient pas de la division d’un même bien. Il est donc possible d’investir dans un terrain isolé en plein centre-ville, entouré de bâtiments. L’achat d’un terrain isolé vous offre une grande liberté de mouvement, puisque vous pouvez y bâtir ce que vous désirez ; en contrepartie, ce type d’investissement est plus risqué, car vous ne pouvez pas être certain de l’état et de la nature du sol, des dimensions exactes, etc.

Un terrain en lotissement est issu de la division d’un même bien. L’achat d’un terrain de ce type offre des garanties en termes de constructibilité et de viabilisation (c’est-à-dire que les raccordements aux réseaux d’eau, de gaz et d’électricité sont logiquement prévus). Toutefois, si vous désirez y faire construire votre propre maison, vous devrez respecter des normes aussi bien architecturales (types de matériaux, couleurs…) qu’en matière d’environnement immédiat (clôture, portail, boîte aux lettres…). Il est en outre possible qu’un cahier des charges établisse certaines règles relatives à la vie collective dans le lotissement.

Achat de terrain : les étapes à suivre

L’achat d’un terrain n’est pas forcément plus complexe qu’un achat immobilier classique (maison ou appartement). Il faut néanmoins prendre certaines précautions supplémentaires et connaître les règles et démarches indispensables.

Les précautions à prendre

Afin de mener à bien votre projet d’achat de terrain (isolé ou en lotissement), pensez à vérifier :

• Le certificat d’urbanisme, à demander en mairie : il statue sur la constructibilité du terrain et donne des indications sur les éventuelles normes à respecter et les contraintes d’aménagement des abords.
• Le plan d’occupation des sols, également en mairie : il regroupe les règles de construction applicables sur la parcelle choisie, ainsi que les servitudes d’utilité publique ou privée (d’une part, les passages de lignes électriques ou de canalisations ; d’autre part, les droits de passage). Enfin, c’est dans ce document que vous trouverez les éventuels projets d’aménagement du voisinage : vérifiez que personne n’a prévu de construire une boîte de nuit à côté de votre future maison !
• Le cahier des charges qui accompagne l’achat d’un terrain en lotissement.
• La surface du terrain isolé et ses limites exactes. Pour cela, le cadastre ne suffit pas toujours. Prenez les conseils d’un géomètre qui réalisera un bornage de votre terrain, de façon à en définir les dimensions et les limites, en fonction des titres de propriété de votre terrain et des voisins. Il établira un document que toutes les parties pourront signer, et qu’il faudra déposer au Fichier des Hypothèques à des fins de protection.

Enfin, pensez à vérifier les sols. Un sol difficile peut engendrer des surcoûts de construction importants. Les sols argileux et alluvionnaires, en particulier, posent plus de problèmes que les autres. Attention également aux vides naturels dans les sous-sols, ainsi que les vides artificiels comme d’anciennes mines ou des champignonnières.

Les formalités à remplir

Une fois que vous avez mis la main sur la bonne parcelle et que vous êtes prêt à réaliser votre projet d’achat de terrain, vous devez :

• Signer un compromis de vente avec le vendeur (vous ne bénéficiez pas alors du délai de rétractation de 7 jours qui accompagne la signature d’un compromis conventionnel, mais vous pouvez demander au vendeur de l’insérer dans le contrat).
• Monter votre dossier de financement (voir sous-partie suivante).
• Signer l’acte de vente définitif, environ 3 mois après la signature du compromis de vente. (Reportez-vous à ces explications pour connaître le contenu de l’acte de vente en fonction du type de terrain.)

Lors de cette dernière étape, vous finalisez votre achat de terrain en versant le solde du prix de vente, auquel il faut ajouter les frais de notaire.

Financer son achat de terrain

Investir dans un terrain et faire construire sa maison sont deux opérations financières différentes. Toutefois, vous pouvez conjuguer les deux et bénéficier, par exemple, d’un prêt à taux zéro + (PTZ +) accolé à votre crédit immobilier pour financer un achat de terrain, mais seulement si cette acquisition est suivie de la mise en construction d’une maison individuelle destinée à devenir votre résidence principale.

Il existe d’autres aides pour le financement de votre achat de terrain, à condition de faire construire ensuite. Consultez cette page pour en savoir plus. En outre, n’oubliez pas qu’une construction neuve est exonérée de taxe foncière pendant les 2 années qui suivent la fin des travaux (voire jusqu’à 5 années si votre maison respecte les dernières normes en vigueur, BBC ou RT 2012) ; et que les collectivités locales accordent des aides ou des prêts pour ce type de construction. Renseignez-vous !

Les particularités d’un terrain non constructible

Investir dans un terrain constructible ou non constructible sont deux démarches assez différentes. Voici ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans un achat de terrain non constructible :

• Avant toute chose, posez-vous la question : avez-vous l’intention de faire construire sur ce terrain un jour ? Si la réponse est oui, vous devez vous renseigner afin de savoir si ce terrain pourra obtenir une dérogation en ce sens (à demander en mairie). Un terrain non constructible qui devient constructible gagne beaucoup en valeur.
• Le prix du mètre carré est bien moins élevé pour un terrain non constructible que pour un terrain constructible.
• Vous pouvez obtenir un prêt immobilier pour l’achat d’un terrain non constructible. Parlez-en à votre banquier/courtier.

Si le terrain en question ne devient jamais constructible, à quoi peut-il donc servir ? Eh bien : comme terrain de loisirs, comme bout de forêt privée, pour y faire de l’équitation ou y élever des animaux… Tout est possible, tant que vous n’y faites pas élever une maison ou un immeuble !