Tout savoir du compromis de vente immobilier

Vous avez trouvé le bien de vos rêves ? Si vous pensiez que négocier son prix était l'étape la plus importante de la transaction, signer le compromis de vente immobilier l’est bien davantage. En effet, cet acte concrétise l'accord entre le vendeur et l'acquéreur. Mieux vaut donc porter un soin particulier aux moindres détails.

VousFinancer vous dévoile les dessous d’un compromis et les points de vigilance à examiner avant de le signer.

Qu’est-ce qu’un compromis de vente immobilier ?

 Le compromis de vente immobilier, également appelé « promesse synallagmatique de vente», fait office d’avant contrat pour la vente d’un bien (appartement, une maison, un terrain, un parking, une cave, etc.). Il garantit la réalisation de sa vente selon les conditions fixées entre l’acheteur et le vendeur, exceptions faites d’évènements imprévus par l’une ou l’autre partie, comme la préemption du bien par la mairie ou un refus du financement.

Selon l’entente conclue entre les deux parties, un acompte, également appelé séquestre, peut être exigé à l’occasion de la signature du compris. Il n’est pas obligatoire et son montant varie entre 5% et 10% du montant du bien.

Quelles précautions doit-on prendre avant le compromis de vente ?

Aucun compromis de vente immobilier ne peut être signé si le vendeur ne remet pas à l’acquéreur un dossier complet de diagnostics techniques comprenant :

  • diagnostic énergétique
  • diagnostic assainissement en cas de vente d’une maison individuelle
  • état des risques et pollutions
  • diagnostic plomb, amiante, termites, mérule
  • étude de sol (depuis 2020)
  • information sur les nuisances sonores aériennes
  • superficie loi Carrez

À ces diagnostics, si le bien se situe dans une copropriété, le cédant doit transmettre tous les documents informant l’acheteur de l'organisation de celle-ci, ainsi que sa situation financière (loi Alur) : règlement de la copropriété, état descriptif de l'indivision, procès-verbaux des assemblées générales, carnets d’entretien de l’immeuble, montant des charges… Ces documents sont à demander au syndic de copropriété.

Il est recommandé à l’acheteur de bien étudier l’ensemble de ces documents qui doivent être en cours de validité lors de leur annexion au compromis de vente immobilier.

Qui rédige le compromis de vente immobilier ?

Un compromis de vente immobilier peut être réalisé devant un notaire ou "sous seing privé", c’est-à-dire entre deux particuliers qui rédigent eux-mêmes, ou avec l’aide de l’agence immobilière, le contrat et les clauses suspensives.

Compromis de vente réalisé par un notaire

Un notaire est un spécialiste du droit immobilier et soumis à une déontologie stricte. De fait, tous ses actes ont une forme authentique qui sécurise la transaction, tant dans la constitution que dans l’enregistrement du compromis de vente immobilier.

Quant à son choix, le vendeur propose généralement le sien. Mais le vendeur peut également décider de recourir au service de son notaire. Les frais n’en seront pas doublés pour autant puisque tous deux se partageront à parts égales les émoluments.

Compromis de vente réalisé « sous seing privé »

Si un compromis "sous seing privé" présente l’avantage de gagner du temps - les délais pour l’obtention d’un rendez-vous chez l’officier public pouvant retarder la vente -, il présente de très grands risques, notamment d’omission de documents annexes à joindre au compromis.

Il est donc préférable de s’appuyer sur l’approche experte d’un agent immobilier, ayant un statut juridique particulier de par la loi Hoguet. Grâce à sa carte professionnelle, entre autres, il est donc tout à fait à même de s’occuper de toutes les formalités d’un compromis.

Bon à savoir :

Le compromis de vente immobilier fait chez un notaire n’engendre pas de frais spécifiques. Les sommes demandées à l'acheteur le jour de sa signature constituent une provision sur les frais à régler lors la signature de l'acte de vente.

Qu’entend-on par clauses suspensives ?

Les clauses suspensives d’un compromis de vente immobilier permettent d’anticiper sa nullité en cas d’événements inattendus survenant avant la vente définitive. Dans ce cas, le séquestre (acompte) est restitué à l’acquéreur.

Les quatre clauses suspensives généralement présentes dans un compromis de vente sont :

  • l’obtention du crédit immobilier ;
  • l'absence d'utilité publique grevant le bien ou de servitude d'urbanisme ;
  • la renonciation au droit de préemption par la mairie ;
  • la situation hypothécaire effacée durant la vente.

Il existe d’autres clauses suspensives possibles :

  • l’absence de préemption du locataire qui occupe le bien ;
  • l’obtention d'un permis de construire ;
  • la libération du bien par le locataire actuel ;
  • etc.

Bon à savoir :

Des clauses non suspensives peuvent être négociées et intégrées au compromis de vente immobilier comme :

  • le délai de rétractation de l'acquéreur, dont la durée incompressible est de 10 jours;
  • la date de la jouissance du bien par l'acheteur ;
  • la division de la taxe foncière au prorata de la période d'occupation, une pratique courante ;
  • les appels de fonds pour les travaux déjà votés lors de l’assemblée générale de la copropriété ;
  • une clause de dédit, si l'une des deux parties se désiste hors délai de rétractation légal.

Quel est le délai entre le compromis et l’acte définitif de vente ?

Le délai entre la signature du compromis de vente immobilier et l'acte de vente est de plusieurs mois. Ce temps est nécessaire afin de vérifier toutes les clauses suspensives. Toutefois, on peut demander à préciser une date butoir dans le contrat.

De manière générale, la pratique montre qu’il s'écoule le plus souvent entre deux à six mois entre la signature du compromis et l'acte de vente, avec une durée moyenne de trois mois.

Les alternatives au compromis de vente immobilier

Il existe deux pratiques alternatives au compromis de vente immobilier : l’offre d’achat et la promesse de vente. Cependant, elles sont moins répandues que ce dernier en raison de leur caractère moins formel et plus risqué.

L’offre d'achat, un engagement de l’acheteur

Qu’elle s’appelle offre d'achat, promesse unilatérale d'achat ou offre de prix, cette formule a pour principale spécificité de n’engager que l'acheteur. Ce dernier formule une offre écrite au vendeur qui l’accepte ou non dans les délais prévus dans l'offre (généralement une semaine à 15 jours).

S’il l’accepte, la vente est par principe conclue. En cas de contre-offre ou d’absence de réponse dans les délais prévus, l’acquéreur peut se rétracter. Il est possible, voire très recommandé, d’inclure dans l’offre d'achat des conditions suspensives comme l’obtention du prêt immobilier.

La promesse de vente, un engagement du vendeur

La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente engage un propriétaire à céder son bien à un prix déterminé auprès d’un bénéficiaire. Autrement dit, il donne une option exclusive sur ce dernier durant un temps limité, le plus souvent deux à trois mois. Durant ce délai, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de vendre à un autre acquéreur quand le bénéficiaire peut décider de renoncer à son achat.

En contrepartie, le bénéficiaire verse au vendeur une indemnité d'immobilisation égale à 10 % du prix de vente. En cas d’acquisition, l’indemnité est déduite du montant à payer. Dans le cas contraire, elle reste acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

La validité de la promesse de vente est subordonnée à son enregistrement auprès de la recette des impôts, sous un délai de dix jours après la signature.