La vente d’un bien immobilier est marquée par une succession d’étapes dont les délais varient. Ainsi de la promesse d’achat au transfert de titre de propriété, plusieurs mois peuvent s’écouler.
Vousfinancer revient pour vous sur le délai minimum entre un compromis de vente et un acte de vente.
Acheter et vendre un bien immobilier prend du temps. En effet, le processus est jalonné d’un certain nombre d’étapes intermédiaires entre l’accord informel, conclu par un vendeur et un acquéreur, et la remise définitive des clés. C’est ce qui explique que le délai minimum entre une promesse de vente ou un compromis de vente et un acte de vente.
La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat, défini par l’article 1124 du Code civil. Il s’agit un acte par lequel le promettant s’engage à vendre un bien à un bénéficiaire à des conditions déterminées, sans que ce dernier ne soit tenu de l’acheter.
Concrètement, dans le cas d’une vente immobilière, le propriétaire donne au futur acquéreur un droit d’option, lui laissant un délai pour décider s’il souhaite ou non acheter le bien immobilier. Une indemnité d’immobilisation est souvent demandée à l’acquéreur, son montant étant en principe égal à 10 % du prix de vente.
Également connu sous le nom de « promesse synallagmatique de vente », le compromis de vente est un avant-contrat défini par l’article 1589 du Code civil. Il s’agit d’un acte par lequel le vendeur et l’acquéreur s’engagent réciproquement à vendre et à acheter un bien à des conditions clairement définies.
En d’autres termes, le compromis de vente est un engagement ferme des deux parties de conclure la vente du bien. Il peut être rédigé et signé chez un notaire, on parle alors d’un acte authentique ou bien rédigé et signé simplement par le promettant et le bénéficiaire seuls ou assistés d’un agent immobilier, on parle alors d’acte sous seing privé. Ce document fixe l’ensemble des conditions de réalisation de la vente.
Le délai minimum entre le compromis de vente et l’acte de vente est de trois mois.
Des clauses suspensives peuvent être insérées dans la promesse ou le compromis de vente. Elles sont fixées librement par les parties, d’un commun accord et permettent de conditionner la vente définitive à la réalisation ou non de certains évènements comme l’obtention d’un crédit immobilier ou d’un permis de construire.
Les deux formules – promesse unilatérale de vente ou compromis de vente – aboutissent au contrat final, l’acte définitif de vente. La signature de l’acte définitif de vente s’effectue chez le notaire, en présence du vendeur et de l’acheteur. Le notaire donne lecture de l’acte, les deux parties signent le document puis le notaire remet une attestation de propriété à l’acheteur.
Dans cet acte définitif de vente, on retrouve toutes les informations essentielles de la vente, telles que : - l’identité du vendeur et de l’acheteur ; - la désignation du bien vendu ; - le prix de vente - les conditions de vente - les charges et servitudes grevant le bien.
En général, le jour de la signature de l'acte définitif, le vendeur donne les clés à l'acheteur pour officialiser le transfert de propriété. À cet instant, les deux parties ne peuvent plus se rétracter.
Ce document officiel est obligatoirement réalisé auprès d’un notaire chargé de la collecte des diverses taxes pour le compte de l’État.
En général, la durée du compromis de vente se situe autour des trois mois. Il peut être cependant réduit ou allongé si les deux parties donnent leur accord. Ainsi, le délai du compromis de vente peut être abaissé à deux mois si l’acquéreur n’a pas besoin d’obtenir un prêt bancaire pour financer l’achat de son bien.
Durant le délai minimum entre compromis et acte de vente, un certain nombre de démarches sont à réaliser. Selon les cas de figure, elles peuvent prendre trois mois voire bien plus. Quelles sont-elles ?
Dès la transmission de toutes les pièces nécessaires à la constitution du compromis de vente et la signature de ce dernier, l’acquéreur jouit d’un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai, prévu par les articles L.271-1 et L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation, est obligatoire et sa durée incompressible. Il autorise ainsi l’acquéreur à se désengager de la vente durant cette période, et ce, sans motif ni aucune pénalité financière. L’indemnité d’immobilisation perçue par le vendeur pour un montant de 5 à 10 % du prix de la vente doit donc lui être restituée.
Le délai de rétractation est donc un premier élément expliquant le délai minimum entre un compromis et un acte de vente.
Bon à savoir : le délai de rétractation ne doit pas être confondu avec le délai de réflexion. Le premier concerne les avant-contrats, comme le compromis de vente. Le second est relatif à l’acte authentique de vente qui n’est pas précédé d’un avant-contrat.
Quel que soit le lieu d’implantation du bien, il est obligatoire pour un notaire de vérifier qu’aucun droit de préemption ne peut être opposé au bénéficiaire dans le cadre de son acquisition. Ce droit de préemption ne peut être avancé que par deux titulaires :
Le locataire, comme la mairie, a deux mois pour faire valoir son droit de préemption. Au-delà de ce délai, le propriétaire peut céder son bien à tout autre tiers.
En revanche, si l’un d’eux fait valoir son droit de préemption — la mairie étant prioritaire —, le propriétaire se doit de céder son bien au titulaire du droit de préemption qui s’est signalé. Cette démarche de vérification est donc importante et impacte le délai minimum entre un compromis et un acte de vente.
Bon à savoir : en cas de désaccord sur le prix, notamment avec la mairie, le propriétaire peut décider de renoncer à la vente.
Dernier élément qui explique le délai minimum entre un compromis et un acte de vente : le financement. En effet, si l’acquéreur doit financer l’achat du bien par un emprunt immobilier, il doit disposer d’un temps raisonnable pour démarcher plusieurs organismes de prêt. La durée légale pour obtenir une offre de prêt est de 30 jours minimum. Mais, au regard des délais allongés des banques et autres sociétés de crédit, il n’est pas rare que le délai minimum entre un compromis et un acte de vente varie entre 45 et 60 jours.
Bon à savoir : si l’acquéreur obtient deux refus de financement, il est en droit de demander l’annulation du compromis de vente sans aucune pénalité financière : son avance doit lui être restituée.
Pour conclure, si le délai minimum entre un compromis et un acte de vente est de trois mois, il peut être plus long. La réactivité d’un notaire ne peut pas réduire les délais légaux. Mais, il est possible d’accélérer la procédure en transmettant très rapidement les documents indispensables à la vente (diagnostics immobiliers, titre de propriété, procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires, etc.). De plus, il faut envisager cette durée comme une sécurisation supplémentaire de l’acte d’achat dans la mesure où la conformité de toutes les pièces est vérifiée.
Pour en savoir plus sur le compromis de vente :