Rétractation du compromis de vente

En immobilier, la signature d’un avant-contrat assure logiquement la vente d’un bien, sauf si l’acheteur souhaite exercer son droit de rétractation du compromis de vente.

Les conseillers VousFinancer vous expliquent dans quel cadre ce dernier peut être invoqué et quelles sont les voies légales pour annuler une telle transaction.

Délai de rétraction du compromis de vente : ce que dit la loi

Lorsqu’une entente pour la vente et l’achat d’un bien immobilier se concrétise par un avant-contrat, la loi Macron de 2015 précise que l’acquéreur bénéficie d’un droit de rétractation du compromis de 10 jours incompressibles. Donc, s’il renonce à l’acquisition durant ce laps de temps, son acompte doit lui être restitué sans pénalités ni frais.

Comment est décompté le délai de rétractation ?

Le délai débute le lendemain de la remise en mains propres du compromis à l’acheteur par le notaire.

Si le compromis est transmis par lettre recommandée, le délai de rétractation de l’acquéreur court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le dernier jour du délai incompressible (10 jours) tombe un dimanche ou un jour férié, alors ce dernier est reporté au premier jour ouvrable qui lui succède.

Sous quel délai est restitué l’acompte ?

L’avance versée lors de la signature du compromis doit être restituée en intégralité, dans un délai maximal de 21 jours. Ce délai court dès le lendemain de la rétractation du compromis de vente.

Les différentes possibilités de rétraction au-delà du délai légal

Quand le délai de 10 jours est écoulé, il est encore possible de faire usage de son droit de rétractation du compromis de vente s’il s’inscrit dans le cadre des conditions suspensives intégrées au contrat d’avant-vente.

Quelques exemples de clauses suspensives 

Dans le cadre d’un refus de financement de l’acquéreur, la clause suspensive d'obtention de crédit lui permet de se rétracter et de récupérer le séquestre (dépôt de garantie). En effet, depuis la loi Scrivener de 1979, « Tous les contrats de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation sont réputés conclus sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur du prêt nécessaire au paiement du prix » (article L. 312-15 et suivants du Code de la consommation).

D’autres clauses suspensives peuvent être prévues au compromis pour anticiper sa nullité, comme celle qui prévoit le droit de préemption sur le bien par une collectivité. On peut également prévoir une clause suspensive pour des vices cachés découverts après signature ; un sinistre survenu dans le bien et le rendant "impropre à sa destination ; etc.

Dans tous les cas, si l’argument avancé par l’une ou l’autre partie fait bien partie des clauses suspensives prévues au contrat, l’avance versée doit être restituée à l’acquéreur sans pénalités ni frais.

Comment exercer son droit de rétractation du compromis de vente ?  

Durant le délai de rétractation de 10 jours, l’acquéreur doit faire connaître son souhait d’exercer son droit de rétractation du compromis de vente par courrier recommandé avec accusé de réception. La date d’expédition de ce dernier fera foi pour prouver le respect du délai légal de rétractation de 10 jours.

Au-delà du délai légal, l’acquéreur doit apporter la preuve du bien-fondé de son recours à une des clauses suspensives prévues par le compromis.

Par exemple, s’il n’est pas parvenu à obtenir son emprunt immobilier dans le délai prévu par le compromis (généralement 45 jours), il doit envoyer l’attestation de refus de prêt par recommandé avec accusé de réception pour annuler la vente.

Conséquences d’une rétractation hors délai ou sans motif valable 

Si l’argument pour renoncer à la vente n’a pas été prévu dans les clauses suspensives de l’avant-contrat ou si le droit de rétractation hors délai, la partie lésée (généralement le vendeur) peut prétendre à une réparation. Toutefois, celle-ci n’est possible que si le compromis de vente prévoit :

  • soit, une clause de dédit qui reconnaît le droit d’une partie à se rétracter en contrepartie du versement d’un dédommagement financier ;
  • soit, une clause pénale qui fixe à l’avance le montant d’une indemnité forfaitaire à verser à la partie lésée en cas de manquement aux obligations de l’autre cocontractant. 

Quelle que soit la clause prévue, elle fixe généralement l’indemnité à verser entre 5% et 10% du prix du bien.

Si le compromis ne prévoit aucune clause particulière, la partie lésée devra aller en justice pour forcer la vente et/ou réclamer des dommages et intérêts. Cependant, cette procédure longue et coûteuse immobilise le bien durant toute la durée de la procédure. C’est pourquoi, les vendeurs doivent être vigilants à l’intégration des clauses pénales ou de dédit au compromis.

À noter : si l’une des deux parties ne se présente pas à la convocation du notaire pour signer l'acte de vente, ce dernier rédige un procès-verbal de carence. Cette preuve légale du refus de finaliser la vente permet à la partie lésée d’obtenir un dédommagement en cas de procès.