L’apport personnel correspond à la somme que vous financez avec votre propre argent lors d’un achat immobilier. Il peut servir à couvrir une partie du prix du bien, les frais d’acquisition ou d’autres dépenses liées au projet.
Il n’existe pas de pourcentage minimum imposé par la loi. En pratique, les banques apprécient généralement qu’un emprunteur puisse financer une partie de l’opération avec son épargne, mais le niveau attendu dépend du dossier, du projet et de l’établissement sollicité.
Pas de minimum légal : le repère courant est de 10%, mais n'est pas une obligation réglementaire.
L’apport peut couvrir les frais : frais d’acquisition, garantie, frais de dossier ou une partie du prix du bien.
Plus d’apport réduit le besoin de financement : attention cependant à ne pas utiliser toute son épargne lorsque ce n'est pas nécessaire.
Un achat sans apport peut rester possible : cela dépend du profil de l’emprunteur, du projet et des critères de la banque.
L’apport personnel correspond à la somme que vous investissez directement dans votre projet sans la financer avec le prêt principal.
Il peut provenir de votre épargne, de la vente d’un bien, d’une donation ou d’autres ressources disponibles. Selon le montage, il peut servir à financer les frais d’acquisition, les frais liés au crédit ou une partie du prix du logement.
Par exemple, si votre projet représente un coût total de 250 000 € et que vous mobilisez 25 000 € d’épargne, votre apport personnel s’élève à 25 000 €. Le besoin de financement restant est alors de 225 000 €.
L’apport réduit donc le montant à emprunter. Son niveau doit toutefois être déterminé en tenant compte de l’épargne que vous souhaitez conserver après l’achat.
Il n’existe pas de montant d’apport obligatoire pour obtenir un crédit immobilier. Le niveau demandé dépend du prix du projet, de votre situation financière et des critères de l’établissement prêteur.
En pratique, l’apport permet souvent de couvrir une partie ou même la totalité des frais liés à l'acquisition, et ainsi de réduire le capital demandé à la banque.
Le chiffre de 10 % est fréquemment utilisé comme repère, notamment parce qu’il peut permettre de couvrir une part importante des frais annexes lors d’un achat dans l’ancien.
Il ne s’agit toutefois pas d’une règle légale. Un financement peut être accordé avec moins de 10 % d’apport, voire sans apport dans certains dossiers. À l’inverse, une banque peut souhaiter une contribution plus importante selon le projet et le profil de l’emprunteur.
Un apport plus important réduit le capital à financer. Il peut donc diminuer la mensualité et le montant total des intérêts.
Cela ne signifie pas qu’il faut systématiquement mobiliser 20 ou 30 % du coût de l’opération. Le bon niveau d’apport dépend aussi de la trésorerie que vous souhaitez conserver pour les travaux, le déménagement ou les imprévus.
Le montant de l’apport correspond à la somme que vous mobilisez directement dans le projet.
Pour connaître son poids dans l’opération, vous pouvez utiliser la formule suivante :
Taux d’apport = apport personnel / coût total du projet x 100
Prenons un projet représentant 270 000 € au total.
Avec 27 000 € d’apport, votre taux d’apport est de 10 %.
Avec 54 000 €, il atteint 20 %.
Ce pourcentage permet de comparer plusieurs scénarios, mais il ne suffit pas à déterminer le montage le plus pertinent. Il faut également regarder le capital restant à financer, la mensualité obtenue et l’épargne disponible après l’achat.
L’apport réduit d’abord le montant que la banque doit financer. Il peut également apporter des informations sur la préparation financière de l’emprunteur.
Plus l’apport est important, moins vous avez besoin d’emprunter. À durée et taux identiques, la mensualité et le coût des intérêts diminuent.
Vous pouvez utiliser notre simulateur de mensualités pour comparer plusieurs montants d’emprunt.
Un apport constitué progressivement peut témoigner d’une capacité à mettre régulièrement de l’argent de côté.
La banque ne regarde donc pas seulement le montant disponible le jour de la demande. La manière dont cette épargne a été constituée peut également participer à l’analyse globale du dossier.
En réduisant la part de l'opération financée à crédit, l'apport peut rendre le dossier plus attractif pour la banque.
Il ne garantit toutefois ni l’accord du prêt ni l’obtention d’un meilleur taux. Les revenus, les charges, le taux d’effort, le reste à vivre, la stabilité de la situation et la gestion des comptes restent déterminants.
L’apport ne se limite pas à l’argent disponible sur un compte courant.
Le livret A, le livret de développement durable et solidaire (LDDS), les comptes sur livret ou autres placements disponibles peuvent être mobilisés pour financer une partie du projet.
Veillez cependant à trouver un équilibre, et à ne vider votre épargne que si c'est absolument nécessaire pour votre projet.
Les sommes détenues sur un plan épargne logement (PCL) ou un compte épargne logement (CPL) peuvent participer au financement.
Les droits associés à ces produits dépendent notamment de leur date d’ouverture et de leurs conditions propres. Ils doivent donc être vérifiés avant d’être intégrés au montage.
Certaines sommes placées sur des dispositifs d’épargne salariale peuvent être débloquées de manière anticipée pour l’acquisition de la résidence principale, sous réserve de respecter les conditions et les délais applicables.
Une donation ou un don manuel peut compléter l’apport.
Jusqu’au 31 décembre 2026, certains dons familiaux de sommes d’argent peuvent notamment bénéficier, sous conditions, d’une exonération lorsqu’ils sont utilisés dans les délais prévus pour acquérir un logement neuf ou en VEFA, ou pour certains travaux de rénovation énergétique.
Si vous vendez un logement avant d’en acheter un nouveau, la somme restant disponible après remboursement de l’éventuel crédit peut constituer l'intégralité ou une partie de votre apport.
L’acquisition de la résidence principale peut permettre le déblocage anticipé de certaines sommes détenues sur un plan d'épargne retraite PER. Les droits issus de versements obligatoires restent soumis à des règles spécifiques et la fiscalité dépend de l’origine des sommes mobilisées.
Cela n'est pas toujours recommandé. Un apport plus élevé réduit le crédit, mais utiliser toute son épargne peut vous laisser sans réserve après l’acquisition.
Il est utile de conserver une trésorerie pour financer les dépenses qui suivent l’achat : déménagement, ameublement, travaux, taxe foncière, charges de copropriété ou réparations imprévues.
Le bon niveau d’apport repose donc sur un équilibre entre deux objectifs : réduire le coût du financement et préserver une épargne de sécurité.
Comparer plusieurs montages permet de mesurer ce que vous gagnez réellement en augmentant l’apport et la trésorerie qu’il vous restera ensuite.
Oui, cela reste possible dans certains dossiers.
La banque examine alors avec attention les revenus, les charges, la stabilité professionnelle, la tenue des comptes, l’épargne disponible et la capacité à supporter les futures mensualités.
L’absence d’apport peut notamment être plus compréhensible chez un jeune actif disposant de revenus stables mais ayant encore peu d’historique d’épargne. D’autres emprunteurs peuvent également choisir de conserver une partie de leur patrimoine financier.
Le financement n’est toutefois jamais automatique. Les critères varient selon les établissements.
Pour approfondir cette situation, consultez notre guide consacré au prêt immobilier sans apport.
Dans de nombreux projets, l’apport sert d’abord à financer les frais qui s’ajoutent au prix du logement.
Il peut notamment couvrir les frais d’acquisition, les frais de garantie ou certains frais liés au financement. C’est l’une des raisons pour lesquelles le repère de 10 % est souvent évoqué dans l’ancien.
Il ne s’agit toutefois pas d’une obligation générale. Selon le dossier et la politique de la banque, le financement peut être structuré différemment.
Pour connaître plus précisément le budget à prévoir, utilisez notre simulateur de frais de notaire.
Un apport plus élevé permet-il d’emprunter davantage ?
Un apport important augmente votre budget global puisqu’il réduit la part du projet qui doit être financée par la banque.
Il ne permet toutefois pas de contourner les critères de capacité de remboursement.
Par exemple, disposer de 50 000 € d’apport plutôt que de 20 000 € peut permettre d’envisager un bien plus cher, mais uniquement si vos revenus et vos charges permettent de supporter le crédit restant.
La banque examine également le taux d’effort et le reste à vivre.
Pour déterminer le montant de crédit compatible avec votre budget, vous pouvez utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt.
Constituer un apport demande surtout de définir un objectif cohérent et d’épargner suffisamment tôt.
Mettre une somme de côté chaque mois permet de constituer progressivement un capital tout en montrant une capacité à gérer son budget.
L’apport cible doit être calculé à partir du prix envisagé, des frais d’acquisition, des travaux et de la réserve de sécurité que vous souhaitez conserver.
L’objectif n’est donc pas nécessairement de mobiliser le maximum d’épargne possible.
Faites le point sur vos livrets, votre épargne logement, votre épargne salariale, un éventuel PER mobilisable, ainsi que d'éventuelles sommes attendues à court terme, telles qu'une donation, ou le produit de la vente d'un autre bien.
Dans les mois précédant la demande de crédit, évitez autant que possible de multiplier les nouveaux emprunts ou les découverts.
Une épargne régulière et une gestion stable contribuent à présenter une situation financière plus lisible à la banque.
Comme nous l'avons vu, la part de votre épargne qui constitue l'apport est un équilibre délicat à trouver. Un apport plus important pourra certes être bénéfique à votre dossier, mais dépenser toutes vos économies peut y nuire a contrario. Pour vous aider à trouver le juste milieu, un courtier Vousfinancer peut comparer plusieurs scénarios afin d’évaluer le montant à emprunter et l’épargne qu’il peut être pertinent de conserver.
Il n’existe pas de minimum légal. Le niveau attendu dépend du projet, du profil de l’emprunteur et de la politique de la banque.
Non. Les 10 % constituent un repère fréquent, notamment pour couvrir une partie des frais annexes dans l’ancien. Ce n'est pas une obligation réglementaire, et un apport inférieur n'entraîne pas automatiquement un refus.
Il n’existe pas de montant unique. Un apport de 20 000 € représente 10 % du prix du bien, mais il faut également tenir compte des frais d’acquisition, des travaux éventuels et de l’épargne que vous souhaitez conserver.
Oui, certains projets peuvent être financés sans apport. La banque sera cependant particulièrement attentive à la stabilité financière, à la gestion des comptes et à la capacité de remboursement.
Non. Conserver une réserve peut être utile pour financer les dépenses et imprévus qui suivent l’acquisition.
Cela peut être possible selon le dossier et la politique de la banque. Dans de nombreux montages, l’apport sert à couvrir ces frais, mais ce n’est pas une règle obligatoire.
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