Lorsque vous envisagez de contracter un emprunt pour un achat immobilier, la banque vous impose de respecter certaines conditions qui viennent s’ajouter aux pièces nécessaires pour la constitution du dossier de crédit, notamment celle de « l’apport personnel ». L’apport immobilier est une somme qui va venir compléter votre emprunt et soulager la banque. Cette section du guide du crédit immobilier va vous aider à répondre aux questions que vous vous posez à ce sujet : quel apport pour acheter un bien ? Est-il vraiment obligatoire ?Vousfinancer répond à toutes vos questions à ce sujet.
L’apport personnel correspond à une somme d’argent, exprimée en pourcentage du montant total, que vous devez injecter à votre crédit immobilier afin de le compléter. Cet apport immobilier est donc une somme que vous devez posséder avant de contracter votre emprunt, de manière à soulager la banque d’une partie de l’investissement.
En règle générale, l’apport personnel pour un achat immobilier sert à payer les frais relatifs à l’emprunt (frais de notaire et/ou de dossier, caution, etc.). Ne le négligez pas : c’est une donnée essentielle, voire déterminante, pour monter votre demande de crédit, car la majorité des banques refusent de prêter plus que la valeur du bien acheté. S’il n’est pas obligatoire stricto sensu, il est donc très souvent nécessaire pour obtenir son crédit surtout dans les meilleures conditions.
La nécessité de l’apport personnel peut être contournée dans certains cas, par exemple dans le cadre d’un investissement locatif (les intérêts de l’emprunt étant défiscalisés, notamment sous l’effet de la loi Pinel, il est même plus intéressant de ne pas avoir d’apport dans ce cas précis) ou pour l’acquisition d’une résidence secondaire.
L'apport personnel pour un prêt immobilier est la somme d'argent que vous versez pour financer une partie de votre acquisition immobilière, sans recours au crédit. Il représente généralement entre 10 et 30 % du prix total du bien. Vous pouvez constituer votre apport personnel de plusieurs manières :
Épargne : la solution la plus courante est d'épargner régulièrement sur plusieurs années. C'est un moyen prudent de constituer un apport, car vous avez le temps de faire fructifier votre argent.
Plan d'épargne logement (PEL) : le PEL est un compte épargne réglementé qui vous permet de bénéficier d'un taux d'intérêt bonifié et d'une prime lorsque vous l'utilisez pour financer votre logement.
CEL (Compte épargne logement) : le CEL est un compte épargne classique qui vous permet de mettre de l'argent de côté pour votre apport. Le taux d'intérêt est généralement moins élevé que celui du PEL mais le CEL n'est pas soumis aux mêmes conditions de déblocage.
Aides au logement : si vous êtes éligible, vous pouvez percevoir des aides au logement comme la CAF ou Action Logement, qui peuvent vous aider à constituer votre apport.
Vente d'un bien immobilier : si vous vendez un bien immobilier, vous pouvez utiliser la plus-value pour financer votre apport.
Héritage : un héritage peut également vous permettre de constituer votre apport personnel.
Apport familial : vous pouvez demander de l'aide à votre famille pour constituer votre apport. Il est important de formaliser cet apport par un écrit afin d'éviter les litiges.
Nos conseils pour constituer votre apport personnel :
On considère généralement que l’apport immobilier doit être au moins égal à 10 % de la somme totale empruntée. Par exemple, si vous désirez souscrire un prêt pour un bien immobilier d’une valeur de 200 000 euros, vous aurez besoin d’un apport personnel égal à 20 000 euros au minimum.
Puisque ces 10 % sont une base imposée par la plupart des établissements bancaires, vous pouvez également renverser le calcul : si vous possédez un apport de 15 000 euros, vous aurez la possibilité d’emprunter 150 000 euros sans soucis auprès de votre banque.
Cependant, si vous posez la question à votre banque « combien d’apport pour acheter tel bien ? », la réponse ne sera pas 10 % de façon inconditionnelle. Quand le marché se tend et que les taux d’intérêt sont plus élevés, les banques peuvent exiger jusqu’à 40 % du montant en guise d’apport !
Sachez enfin que l’apport personnel d’achat immobilier idéal est de 30 %.
En théorie, il n'y a pas d'apport personnel minimum obligatoire pour obtenir un prêt immobilier en France. Cela signifie que vous pouvez financer l'achat de votre bien immobilier entièrement par le crédit, sans aucun apport de votre part.
Cet apport de 10 % permet de couvrir les frais annexes à l'achat immobilier, tels que les frais de notaire, les frais de dossier, les frais d'agence, etc.
Plus votre apport personnel est élevé, plus votre dossier sera solide aux yeux des banques et plus vous aurez de chances d'obtenir un bon taux d'intérêt et des conditions de prêt avantageuses.
L’apport personnel n’est pas seulement une condition sine qua non pour obtenir un prêt : c’est aussi un levier de négociation. Plus votre apport personnel d’achat immobilier est élevé, plus vous êtes en position de force pour obtenir un meilleur taux de crédit ou pour faire baisser les dépenses annexes (frais de dossier, pénalités de remboursement anticipé, coût de l’assurance emprunteur, etc.).
Avec un apport important, vous pourrez même négocier avec votre banque une hausse de votre taux d’endettement maximum afin d’emprunter plus ou négocier l'emprunt sur une durée plus courte. En tout état de cause, l’apport immobilier est une preuve de votre sérieux financier et de votre capacité d’épargne qui conduit la banque à vous octroyer sa confiance.
Pour estimer si votre apport est suffisant pour un prêt immobilier, il faut prendre en compte plusieurs éléments :
Voici queques outils qui peuvent vous aider à estimer si votre apport est suffisant :
Il n’est pas obligatoire de présenter un apport personnel pour obtenir un crédit immobilier : aucune loi ne le stipule. Il est tout à fait possible de négocier avec l’établissement prêteur un emprunt sans emprunt personnel.
Pour y parvenir, il faudra néanmoins présenter un dossier solide : sécurité de l’emploi, ancienneté professionnelle, revenus élevés, situation financière stable, etc. Et justifier de ce manque d’apport personnel par une raison que la banque pourra juger « recevable » : en d’autres termes, si vous n’avez pas d’apport immobilier parce que vous menez un train de vie princier, vous risquez fort de vous voir opposer une fin de non-recevoir ! À l’inverse, une situation familiale complexe, une longue période de chômage, les suites d’une maladie, etc., sont des arguments plus « légitimes ».
Sachez cependant que l’absence d’apport personnel d’achat immobilier augmentera le coût total du crédit immobilier : le taux d’intérêt en sera certainement plus élevé.
Voici tous les éléments à connaître sur l’apport personnel. Vous avez un projet immobilier à financer ? Votre courtier Vousfinancer vous accompagne ! N’hésitez pas à déposer votre demande de crédit immobilier en ligne ou à contacter l’agence la plus proche de chez vous.