Indispensable sésame en vue de conclure une transaction immobilière, la demande de crédit est une étape aussi longue que complexe. En effet, dans la très grande majorité des cas, devenir propriétaire nécessite d’obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque, avec tout ce que cette démarche implique de documents à fournir, de garanties à présenter et de précautions à prendre. VousFinancer vous explique tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer dans une demande de prêt.
Avant même de chercher à obtenir un crédit, vous devez commencer par calculer la somme que vous pourrez emprunter auprès de votre banque. Elle est déterminée par votre capacité d’endettement, c’est-à-dire le montant maximum que vous pourrez rembourser chaque mois au regard de vos charges et de vos revenus. Elle est également déterminée par les taux d’intérêts auquel vous emprunterez pour votre projet.
Les établissements financiers se montrent très attentifs à la question de la capacité d’endettement au moment de la demande d’un potentiel emprunteur. En principe, celle-ci ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus, soit un tiers de tout ce que vous gagnez.
Les 67 % restants sont considérés comme le reste à vivre, c’est-à-dire les sommes nécessaires, chaque mois, pour vivre convenablement. Il est indispensable de passer par ce calcul pour estimer votre prêt. Pour cela, vous pouvez utiliser le simulateur Vousfinancer qui vous aidera à calculer le montant maximum de vos mensualités, donc la somme totale que vous êtes en mesure d’emprunter.
La somme que vous pourrez emprunter dépend également du taux d’intérêt auquel vous pourrez prétendre. Il détermine le coût final de votre emprunt, en fonction du montant que vous devrez payer à la banque pour qu’elle consente à votre demande de crédit.
Obtenir le meilleur taux
Une fois que vous connaissez le montant que vous êtes en mesure d’emprunter, il vous reste à convaincre votre banque de vous prêter la somme en question. Une étape qui n’est jamais une mince affaire. Votre établissement bancaire va opposer plusieurs critères économiques et professionnels.
Voici les trois plus importants à prendre en compte au moment de monter votre dossier de demande de prêt immobilier : l’apport personnel, la situation professionnelle et l’épargne.
L’apport personnel est une somme que vous possédez en propre et que vous injectez dans votre crédit. De plus en plus de banques exigent de leurs clients qu’ils aient un apport personnel pour toute demande de crédit : c’est à la fois une sécurité pour elles, et une preuve du sérieux financier de l’emprunteur. En outre, cette somme sert généralement à payer les frais de notaire et/ou les frais d’agence.
En général, il doit correspondre au moins à 10 % de la somme totale empruntée, soit 20 000 € pour un emprunt de 200 000 €. Plus votre apport est élevé, plus vous serez en mesure de négocier votre taux d’intérêt à la baisse et ainsi obtenir un crédit immobilier dans les meilleures conditions.
On sait à quel point il est difficile d’obtenir un crédit immobilier avec un CDD ou tout autre contrat précaire, ou si vous êtes chef d’entreprise ou auto-entrepreneur. En bref, mieux vaut avoir une certaine sécurité de l’emploi pour pouvoir bénéficier d’un emprunt et réaliser son projet immobilier.
L’avantage d’un ménage, c’est qu’il emprunte à deux : n’hésitez pas à faire valoir en priorité celui des deux membres du couple celui qui a la situation professionnelle la plus favorable. Pour ce critère, les revenus ne sont pas en cause : il est plus sûr, pour une banque, de prêter de l’argent à une personne en CDI qui gagne modestement sa vie, mais qui a de meilleures chances de conserver son emploi, qu’à un chef d’entreprise qui gagne quatre fois plus, mais sans filet de sécurité.
Pour toute demande de prêt immobilier, l’un des critères majeurs de l’établissement prêteur consiste à prouver votre sérieux financier.
Pour préparer votre dossier de demande de crédit, vous avez donc tout intérêt à :
Et bien sûr, avoir une épargne solide. Le fait de posséder un livret A bien garni ou d’avoir placé de l’argent dans un PEL (Plan épargne logement – qui vous servira d’apport) ou dans un CEL (Compte épargne logement) permet de démontrer à votre établissement bancaire votre sérieux financier.
Ajoutons un critère facultatif qui fera du bien à votre dossier de demande de prêt : les aides au financement dont vous pouvez bénéficier. Si vous êtes éligible au prêt à taux zéro (uniquement pour les primo-accédants) ou à toute autre forme de prêt aidé (prêt 1 % Logement ou autre), n’hésitez pas à le mettre en valeur auprès de votre banque.
Obtenir un prêt immobilier
Vous pouvez réaliser votre demande à n’importe quelle étape de votre projet d’achat. Il est possible de solliciter votre banque ou votre courtier dès que vous avez un nouveau projet de vie, afin de connaître votre capacité d’emprunt. Vous pouvez également attendre d’avoir trouvé un bien sur lequel vous avez fait ou souhaitez faire une offre d’achat.
Pour votre projet d’achat, vous pouvez faire un prêt immobilier en vous rendant directement dans une agence bancaire ou chez un courtier. Vous avez la possibilité de consulter plusieurs agences, en prenant rendez-vous dans chacune d’entre elles ou en sollicitant un courtier qui démarchera les banques à votre place.
Pour votre projet d’achat, vous pouvez également faire un prêt immobilier en demandant une simulation en ligne. Les simulations en ligne sont disponibles sur le site de certaines banques ou sur le site des courtiers en prêts immobiliers. Dans les deux cas, une fois votre simulation réalisée, vous obtiendrez une estimation et serez recontacté par un professionnel pour étudier votre projet.
Que vous choisissiez de la faire en agence ou en ligne, vous devrez fournir un certain nombre de documents qui permettront à l’établissement prêteur d’étudier votre demande :
Les documents liés au bien immobilier :
Les documents liés à votre situation personnelle :
Travailler avec un courtier présente de nombreux avantages :
Trouver un courtier
Enfin, dernier point : votre demande ne doit pas seulement prendre en compte votre capacité d’endettement et les mensualités que vous allez devoir rembourser. Obtenir un crédit immobilier engendre quantité de frais annexes auxquels on ne pense pas immédiatement, et qui s’ajoutent au montant du prêt ou qui sont à payer au moment de la signature de l’offre.
Certains frais sont à débourser immédiatement lors de l’acceptation de votre demande de prêt immobilier. Parmi ces frais : les garanties obligatoires (hypothèque ou caution, des protections prises par la banque pour se couvrir contre d’éventuels impayés) et les frais de dossier (représentant environ 1 % du capital emprunté, ces frais sont négociables).
N’oubliez pas les frais du notaire ! Si celui-ci joue un rôle essentiel dans votre transaction, ses émoluments font également partie du montant à débourser au moment d’obtenir un crédit immobilier.
Quant à l’indispensable assurance, son coût est dilué dans le remboursement du crédit immobilier : il faut donc le prendre en compte dans le calcul total au moment de votre demande.
Si elle est indispensable, l’assurance prêt immobilier n’est pourtant pas obligatoire. Mais aucun établissement bancaire ne vous prêtera un centime si vous n’avez pas souscrit une assurance comprenant certaines garanties minimum, notamment des garanties contre le décès de l’emprunteur ou son invalidité permanente. Libre à vous, ensuite, d’y ajouter des garanties supplémentaires afin de vous protéger contre des périodes chômées ou des interruptions temporaires de travail.
Enfin, notez que depuis la loi Lagarde, il est possible de décliner l’offre d’assurance de votre banque pour lui préférer un contrat souscrit auprès d’un organisme tiers. C’est ce qu’on appelle la délégation d’assurance, et cette solution vous reviendra généralement moins cher que d’accepter le contrat de groupe bancaire. D’autres lois sont venues s’y ajouter, notamment la loi Sapin 2 qui permet aux personnes qui ont bénéficié d’une offre depuis février 2017 de pouvoir résilier chaque année son assurance.
Un projet immobilier à financer ? Votre courtier Vousfinancer vous accompagne ! N’hésitez pas à déposer votre demande de crédit immobilier en ligne ou à contacter l’agence la plus proche de chez vous.
Les frais de notaire comprennent les émoluments du notaire (sa rémunération) mais aussi les droits, taxes et formalités divers dont vous devez vous acquitter lors d’un achat immobilier. Ces frais sont obligatoires et s’élèvent, en moyenne, à 7 à 8 % du prix du bien immobilier lors d’un achat dans de l’ancien et à 2 à 3 % du prix du bien dans le neuf.
Lors de la souscription d’un crédit immobilier, on ne parle pas d’un délai de rétractation, mais d’un délai de réflexion. Ce délai est strictement encadré par la loi. Une fois que vous recevez l’offre de prêt immobilier éditée par la banque, vous devez respecter un délai de réflexion de 10 jours minimum. Cela veut dire que vous ne pouvez envoyer l’offre de prêt signée qu’à compter du 11e jour suivant sa réception.
La durée d’un prêt immobilier est la période pendant laquelle vous remboursez mensuellement votre crédit. Elle est calculée en fonction de plusieurs critères : le montant emprunté, votre capacité de remboursement et le coût total du crédit. Elle est généralement comprise entre 5 et 25 ans.