Avant de souscrire un crédit immobilier pour votre futur achat, vous devez commencer par déterminer combien vous serez en mesure d’emprunter : c’est l’étape de l’estimation de prêt immobilier. Elle vous conduira à déterminer la somme maximale à laquelle vous pouvez prétendre et à calculer en amont le montant de vos mensualités pour la durée de votre engagement. L’estimation d’emprunt est donc indispensable avant d’obtenir un crédit immobilier.
L’étape d’estimation de prêt immobilier consiste à calculer votre capacité d’acquisition, c’est-à-dire la somme que vous serez en mesure d’emprunter auprès de la banque dans le but de financer votre projet d’achat de maison ou d’appartement.
Cette phase d’estimation de crédit immobilier doit être faite bien en amont de votre recherche immobilière, car c’est la connaissance de votre budget total qui vous permettra de rationaliser votre consultation des biens disponibles. Si vous n’avez pas déterminé en avance le montant de prêt immobilier maximal possible, vous risquez de viser des biens au-dessus de votre budget et de voir la banque vous refuser l’emprunt alors que vous aurez déjà signé un compromis de vente.
Plusieurs critères entrent en ligne de compte pour savoir comment procéder à une estimation de crédit immobilier réaliste : votre capacité d’endettement, le montant de votre apport personnel et les frais annexes qui participent du coût total. Ces éléments vous permettront d’obtenir une fourchette haute pour votre budget.
La capacité d’endettement est déterminée par la différence entre vos revenus mensuels et vos charges financières – elle permet donc d’établir un devis de prêt immobilier à partir du budget que vous pourrez consacrer au remboursement de vos mensualités. On estime communément qu’elle est égale à 33 % : un emprunteur ne doit pas avoir plus d’un tiers de ses revenus mensuels consacrés aux charges financières, crédit compris. L’estimation de prêt immobilier prend donc en compte cette base essentielle.
La capacité d’endettement n’agit qu’en partie sur votre capacité d’emprunt, dans la mesure où il est toujours possible de conserver des mensualités à un certain niveau tout en augmentant la durée de remboursement. Si vous ne pouvez pas dépasser 1 000 € de versement par mois, vous aurez le choix d’accroître la durée du crédit afin d’emprunter une somme plus importante. (Attention, car une durée d’emprunt plus grande entraîne une augmentation des intérêts.)
En outre, plutôt que la capacité d’endettement, vous devez considérer votre « reste à vivre », à savoir la somme disponible une fois que vous avez déduit toutes vos charges. Avec un revenu mensuel de 1 000 €, il faudra effectivement rester le plus possible sous le seuil des 33 % pour bénéficier d’un reste à vivre suffisant. Mais si vos revenus sont élevés, par exemple si votre ménage gagne 4 000 € par mois, vous pourrez jouir d’un reste à vivre plus important, et ainsi négocier avec la banque un taux d’endettement plus élevé. Tous ces éléments sont à intégrer à votre estimation de prêt immobilier.
L’apport personnel est la somme d’argent que vous êtes en mesure d’injecter dans votre crédit. La banque exige généralement un apport à hauteur de 10 % du prêt total, mais il peut évidemment être bien supérieur. La somme peut provenir de votre épargne personnelle, de la revente d’un bien ou d’un prêt consenti par des proches.
L’estimation de prêt immobilier prend en compte l’apport personnel puisque la somme totale à emprunter est diminuée du montant que vous y adjoignez. Si vous empruntez 200 000 € et que votre apport est de 20 000 €, soit 10 % du capital total, vous n’avez plus qu’à emprunter 180 000 €. Les intérêts à rembourser, la durée d’emprunt et/ou les mensualités seront donc moindres. À noter que l’apport personnel de 10 % sert le plus souvent à payer les frais de notaire.
À l’inverse, votre apport personnel peut aussi vous aider à déterminer la somme maximale qu’il vous sera possible de demander. Si vous avez à disposition une somme de 10 000 €, vous pouvez d’ores et déjà faire une estimation de crédit maximale de 100 000 €, puisqu’il faut partir sur 10 %. Vous pouvez également choisir d’emprunter une somme moindre, ou de patienter quelques années de plus avant d’acheter pour pouvoir augmenter votre apport.
Le coût d’un crédit immobilier dépend à la fois du taux d’emprunt et du montant des frais annexes que vous devrez débourser.
Ces frais annexes, à prendre en compte pour votre estimation de prêt immobilier, sont les suivants :
Vous souhaitez comparer les offres bancaires ? Concentrez-vous sur le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui regroupe tous les frais annexes liés à la souscription du crédit, à l’exception bien sûr des coûts facultatifs (installation et travaux). C’est la meilleure base possible pour une estimation de prêt immobilier réaliste.
Dernier point à ne pas oublier d’intégrer à votre estimation de crédit : les aides éventuelles dont vous pourriez bénéficier et qui viendraient s’adosser à votre emprunt bancaire. Il peut s’agit d’un prêt à taux zéro, d’un prêt aidé consenti par une collectivité locale ou par un autre organisme public, d’une subvention de votre entreprise, etc.
Ces coups de pouce changent de fait la nature de votre devis de prêt immobilier : ne les négligez pas !
Avec tous ces éléments en main, vous êtes paré à procéder à une estimation de prêt immobilier. Pour ce faire, il est recommandé d’utiliser un simulateur de prêt, qui a l’avantage de vous permettre de calculer votre crédit à partir de plusieurs possibilités, et de parvenir à une estimation de prêt qui affiche soit le montant total du crédit, soit son coût en termes d’intérêts à payer à la banque, soit la durée du prêt et le niveau des mensualités.
Il existe plusieurs façons d’utiliser un simulateur de crédit immobilier :
Les calculatrices d’estimation de prêt immobilier permettent également de prévoir les frais de notaire, de comparer le coût de l’achat à celui de la location, etc.