Notaire et achat immobilier

Vous avez choisi le logement de vos rêves ? Votre crédit immobilier a été accordé ? Il ne vous reste plus qu’un pas à faire : passer chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente et verser la somme due. Le rôle des notaires est en effet limité à cette intervention finale – mais celle-ci est essentielle dans le processus d’achat immobilier, puisqu’il s’agit de l’étape qui va valider la vente du bien et votre acquisition. Afin de bien comprendre quel est exactement le rôle du notaire, comment sont calculés ses honoraires et quels conseils il est en mesure de vous prodiguer, cette partie du guide sur l’obtention de crédit immobilier vous apporte tous les éléments de réponse.

Qu’est-ce qu’un notaire, tout d’abord ?

Un notaire est un officier public qui s’occupe de la rédaction et/ou de la réception des actes et contrats auxquels il confère un caractère d’authenticité. Dans le cadre d’un achat immobilier, il apporte une preuve irréfutable de la réalité des actes juridiques, de façon incontestable. Il est ensuite chargé de conserver ces actes.

Ainsi, les notaires ont le monopole des ventes immobilières et de tout ce qui revient à valider le transfert de propriété concernant un bien immobilier (donations, successions, etc.). Ils veillent à ce que les actes soient valables à l’égard de l’acheteur et du vendeur, mais également à l’égard de tout un chacun.

En outre, le notaire sécurise le bon versement de la somme empruntée par l’acheteur (crédit immobilier) en vue de payer le vendeur.

Le rôle du notaire dans la finalisation de la vente immobilière

Si les notaires interviennent en fin de processus, ils endossent toutefois un rôle essentiel : ce sont eux qui valident la vente (et donc l’achat) du bien immobilier. Ils ont pour mission de :

  • Rédiger l’acte authentique de vente
  • Débloquer les fonds autorisés par le crédit immobilier
  • Assurer la régularité de la transaction
  • Prendre en charge les formalités nécessaires
  • Garantir la conservation de l’acte notarié durant 75 ans
  • Conseiller son client en lui soumettant les solutions qui correspondent le mieux à sa situation personnelle

On le voit : le rôle du notaire est crucial à plusieurs égards.

L’acte de vente

Les notaires sont chargés de rédiger l’acte de vente puis d’enregistrer la transaction. L’acte de vente est lu en intégralité, à haute voix, par le notaire, afin que tout ce qu’il contient soit bien pris en compte par les parties. Vous devez vous montrer particulièrement attentif et vérifier que l’acte de vente définitif s’accorde en tous points à ce qui était précédemment convenu dans l’avant-contrat.

Vous avez le moindre doute ? Des précisions sont nécessaires ? Ne signez rien ! C’est le moment de mettre les choses au clair avec votre notaire – et votre acheteur, si besoin. Les notaires sont aussi là pour ça.

Le déblocage des fonds

Mais le lien entre notaire et achat immobilier ne s’arrête pas là. Le notaire procède également à l’appel de fonds auprès de la banque : c’est-à-dire qu’il envoie une demande de « déblocage des fonds » à l’établissement qui a consenti le prêt immobilier, en précisant le montant et la date de signature de l’acte notarié.

Le déblocage de l’argent se fait sur un compte séquestre géré par le notaire, par virement (cette forme de paiement est la norme pour tout versement supérieur à 3 000 euros depuis le 1er janvier 2015). Le versement n’a lieu qu’après la signature de l’acte.

À noter que si vous versez une somme d’argent au moment de la promesse de vente, celle-ci est virée sur le compte séquestre du notaire qui en assure la sécurité jusqu’à la signature de l’acte final.

Les frais de notaire

Au moment de la signature de l’acte de vente définitif, alors que le déblocage des fonds du crédit immobilier est effectif, vous devez également verser une somme supplémentaire : celle qui correspond aux frais de notaire. Ces frais comprennent les émoluments (la « commission » prise par le notaire sur la transaction) ainsi que les droits, taxes et formalités divers. À eux seuls, les émoluments ne représentent qu’un quart du montant des frais perçus par les notaires.

Notaire et achat immobilier : qui paye ?

D’après l’article 1593 du Code civil, c’est l’acheteur du bien immobilier qui doit prendre en charge les honoraires des notaires. Il existe cependant des cas où c’est le vendeur qui peut être amené à payer cette somme – par exemple si l’acquéreur et lui ont pris cette décision en amont ensemble pour X raisons. Dans ce cas précis, lorsque le vendeur s’occupe de verser les émoluments notariaux, on parle d’ « acte  en mains » ou encore de « contrat en mains ».

Comment sont calculés les frais des notaires ?

Les émoluments du notaire sont calculés en proportion du prix de vente du bien immobilier, en appliquant un taux dégressif par rapport à la valeur du logement, et en fonction de paliers cumulatifs. C’est ce qu’on appelle des « émoluments proportionnels », donc la rémunération proprement dite perçue par les notaires. À ces émoluments, il faut ajouter les frais divers : formalités engagées par le notaire, frais de publication et droits d’enregistrement, qui sont reversés au Trésor public. Lisez la partie de notre guide consacrée aux tarifs des notaires pour connaître les détails.

Peut-on intégrer les frais de notaire au crédit immobilier ?

Oui, et c’est même fortement recommandé – vous vous assurez ainsi de pouvoir verser les émoluments du notaire sans éprouver de difficultés, car un manquement pourrait remettre en cause la validité de la transaction. Au moment de calculer le montant que vous souhaitez emprunter, vous pouvez ainsi ajouter d’ores et déjà les frais de notaire ainsi que tous les autres frais additionnels (assurance prêt immobilier, impôts locaux, ameublement, etc.).

Cependant, sachez qu’avec la conjoncture – et les exigences grandissantes des établissements prêteurs – il n’est pas rare que la banque vous refuse l’intégration de ces frais divers dans le montant de votre emprunt immobilier. De la même manière qu’elle peut décliner votre demande si vous ne pouvez pas justifier d’un apport personnel d’au moins 10 %.

Un bon notaire porte aussi conseil

À la question « qu’est-ce qu’un notaire et à quoi sert-il ? », il est donc aisé de répondre simplement qu’il authentifie les actes juridiques et offre une sécurité légale aux deux parties d’une transaction immobilière.

Toutefois, son rôle peut prendre une autre direction : le notaire a également le droit (et le devoir) de prodiguer des conseils. En effet, en tant qu’expert en matière immobilière, les notaires sont autorisés à donner des avis aux acquéreurs et aux vendeurs au regard de leur connaissance aiguë du marché, celle-ci empruntant notamment à une base de données alimentée par les notaires de France.

Ainsi, si vous avez des questions concernant le prix d’un bien ou les taux d’emprunt, ou si vous avez besoin de procéder à une expertise immobilière, il est tout à fait possible de demander des conseils à votre notaire.