Les frais de notaire pour un achat immobilier correspondent à des frais d’acquisition qui viennent s’ajouter au prix d’achat du bien. Versés par l’acquéreur le jour de la signature de l’acte authentique de vente, ils se composent principalement d’impôts et de taxes versés à l’État et aux collectivités locales. Le reste forme les émoluments du notaire, baissés de 1,4% par la loi Macron de 2016.
VousFinancer revient pour vous sur ces frais obligatoires que les banques n’intègrent pas toujours dans leur offre de prêt.
Les frais de notaire pour un achat immobilier forment un ensemble d’impôts et de taxes, appelé droits de mutation, auquel s’ajoute la rémunération du notaire. Généralement, ils sont estimés à 8% dans le cadre de l’acquisition d’un logement ancien et entre 2 et 3% du prix de vente d’un bien neuf. En voici le détail.
Les droits d’enregistrement, également appelés droits de mutation, sont directement liés à l’achat et la vente d’un bien immobilier par des particuliers non assujettis à la TVA. Ils sont versés au Trésor Public pour le compte de l’État et des collectivités locales.
Leur montant est calculé selon deux critères : la valeur du bien, ainsi que son emplacement géographique. De fait, le coût des droits d’enregistrement diffère d’un endroit à l’autre.
Ces droits intègrent :
Cas particulier de la TVA
Nous l’avons plus haut, les frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier intègrent des droits d’enregistrement. Cependant, en fonction du bien et de la qualité de l’acquéreur ou du cédant, une vente immobilière peut être soumise à la TVA en lieu et place des droits d’enregistrement. Les profils assujettis sont les professionnels de l’immobilier.
La vente peut également être soumise aux deux systèmes avec application d’un taux réduit sur les droits d’enregistrement.
Bon à savoir
Conformément aux articles 1594 G et suivants du Code général des impôts, il est des cas où les Conseils départementaux peuvent décider de réduire les droits d’enregistrement ou d’en exonérer les acquéreurs. Il en est ainsi des cessions de logements par les organismes HLM, des cessions d'immeuble dans le cadre de la rénovation urbaine, par exemple.
Les débours d’un notaire correspondent aux sommes dont il doit s’acquitter pour le compte de l’acquéreur. Ces frais de notaire pour un achat immobilier rémunèrent les différents intervenants en charge de produire les documents indispensables à la transaction immobilière :
Les émoluments du notaire correspondent à sa rémunération en contrepartie des prestations qu’il réalise. Son montant est fixé par la loi. En fonction de l’acte réalisé, l’émolument peut être proportionnel (cas des déclarations de succession, par exemple) ou fixe, notamment pour les actes de propriété.
Depuis la loi Macron de 2016 (article A444-91 du Code de commerce, créée par l'arrêté du 26 février 2016 - Art. 2), les frais de notaire pour un achat immobilier sont calculés selon le barème suivant :
Tranche de prix
Taux valable jusqu’au 31/12/2020
Taux applicable au 1/01/201
De 0 € à 6 500 €
3,945 %
3,870 %
De 6 500 € à 17 000 €
1,627 %
1,596 %
De 17 000 € à 60 000 €
1,085 %
1,064 %
Plus de 60 000 €
0,814 %
0,799 %
Exemple :
Vous achetez une petite maison de campagne à 136 000 €, les émoluments inclus dans les frais de notaire pour un achat immobilier s’élèvent à 1 512,45 €.
Détail du calcul
256,425 € = (6 500 x 3,945/100)
+ 170,835 € = [(17 000 - 6 500) x (1,627/100)]
+ 466,55 € = [(60 000 - 17 000) x (1,085/100)]
+ 618,64 € = [(136 000 - 60 000) x (0,814/100)]
Remise possible sur les émoluments du notaire
Conformément à l’article A444-174 du Code de commerce, publié en 2016, une remise maximale de 10 % peut être accordée par le notaire dans le cadre d’opérations immobilières aux tranches d’assiettes supérieures à 150 000 €.
Cependant, concernant les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 10 millions d'euros (opérations immobilières portant sur des ensembles industriels, bureaux, logements sociaux…), le taux de remise applicable à la part aux émoluments peut atteindre 40% maximum.
Par ailleurs, les taux de remise pratiqués par un notaire par catégorie d’actes et tranches d’assiette seront garantis à l’ensemble des clients de l’étude. Ils doivent être affichés de façon visible au sein de l’office.
Bon à savoir :
Selon l’article R444-9 du Code de commerce, la somme des émoluments du notaire perçus dans le cadre de la mutation d'un bien ou d'un droit immobilier ne peut être inférieure à 90 € ni excéder 10 % de la valeur du bien ou du droit, objet de la transaction.
Ce plafonnement vise principalement les transactions immobilières dont les montants sont modestes. Cela est souvent le cas pour :
Le plafond indiqué ne concerne toutefois que les émoluments et non les impôts et taxes fiscales composant l’ensemble des frais de notaire pour un achat immobilier.
Divers coûts sont à prendre en compte dans votre plan de financement en plus des frais de notaire pour un achat immobilier. Ce plan doit être réaliste et intégrer toutes les dépenses pour avoir une idée la plus précise possible de votre budget. Une bonne estimation de ce dernier facilitera l’obtention d’un crédit bancaire pour concrétiser votre projet d’achat. Quels sont ces coûts ?
Bien évidemment, c’est le premier d’entre tous. Soyez réaliste dans le choix de votre bien. L’achat coup de cœur peut essuyer un refus de financement dans un contexte où les banques sont de plus en frileuses à financer l’achat de biens immobiliers.
Si vous trouvez votre bien grâce à une agence immobilière, vous devrez vous acquitter d’une commission exprimée en pourcentage. Elle varie généralement de 4 et 8 % du prix final de la transaction.
Pour optimiser vos chances d’obtenir votre emprunt bancaire, il est particulièrement conseillé de se rapprocher d’un courtier en immobilier, comme VousFinancer. Outre le gain de temps, ses précieux conseils permettent de monter un projet de demande de financement optimisé qui, le plus souvent, aboutit à l’accord de votre demande de prêt immobilier. Dans ce cas, il faudra vous acquitter des frais de courtage estimés à 1% de votre prêt immobilier.
Ils correspondent au temps d’analyse et de montage de votre dossier de financement par la banque. Si vous passez un courtier, ce dernier peut vous permettre d’être exonéré de ces frais qui varient d’une banque à l’autre.
Une garantie protège la banque en cas de défaut de paiement. Elle engendre donc des frais à la souscription du prêt immobilier. La garantie peut être une hypothèque, une inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD), un nantissement, un cautionnement. Selon la formule proposée par le banquier, le coût de la garantie diffèrera.
Nous avons plus haut leur composition. Si une banque est sollicitée pour financer entièrement le bien, les frais de notaire constituent un facteur de risque supplémentaire. C’est pourquoi, les frais de notaire pour un achat immobilier, notamment dans l’ancien où les frais varient de 7 à 8%, ne sont pas généralement pas pris en charge par les organismes financiers.
Cependant, les emprunteurs aux très bons profils - bons gestionnaires, primo-accédants, ayant une situation professionnelle stable et de bons revenus… - peuvent décider un banquier de financer les frais de notaire pour un achat immobilier. En effet, l’octroi de l’emprunt leur permettant d’obtenir la domiciliation des revenus, ils peuvent ainsi essayer de proposer d’autres produits de type épargne ou assurance.
En conclusion, les frais de notaire pour un achat immobilier intègrent plusieurs coûts dont la plus grande part revient aux collectivités locales et à l’État. Ils permettent également de régler les frais d’obtention d’un certain nombre de documents ou d’acteurs, enfin les émoluments du notaire.
N’hésitez pas à utiliser un simulateur pour avoir une idée plus précise de leur montant en effectuant plusieurs projections. Cela vous permettra de mieux anticiper cette dépense qui constitue une part non négligeable de votre achat immobilier, soit en épargnant quelques mois, soit en portant votre choix vers un programme dans le neuf qui offre les frais de notaire estimés entre 2 à 3 % pour ce type de biens.