Lorsqu’une banque finance un achat immobilier, elle peut demander une garantie pour se protéger en cas de défaut de remboursement. Cette garantie est différente de l’assurance emprunteur et peut prendre plusieurs formes selon le projet, le montant du prêt et les critères de l’établissement prêteur.
Les solutions les plus courantes sont le cautionnement par un organisme spécialisé, l’hypothèque conventionnelle et l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
La garantie protège principalement la banque : elle limite son risque si le crédit n’est plus remboursé.
Caution et hypothèque fonctionnent différemment : la première repose sur l’intervention d’un organisme garant, la seconde sur une garantie portant sur un bien immobilier.
Le coût varie selon la solution : montant du prêt, organisme, formalités et éventuelle revente avant la fin du crédit peuvent modifier le coût final.
La garantie doit être validée par la banque : l’emprunteur ne choisit pas toujours librement le dispositif utilisé.
La garantie de prêt immobilier permet à l’établissement prêteur de se protéger si l’emprunteur ne rembourse plus son crédit.
Selon le mécanisme retenu, un organisme de caution peut intervenir auprès de la banque ou celle-ci peut disposer d’une garantie directement attachée au bien immobilier.
La garantie est mise en place lors du financement et entraîne généralement des frais qui doivent être intégrés au coût global du crédit immobilier.
La garantie de prêt et l’assurance emprunteur n’ont pas le même rôle.
Là où la garantie sert de protection à la banque contre le risque de non-remboursement, l'assurance emprunteur vise elle les imprévus. Elle intervient selon les garanties souscrites lorsque certains événements affectent la capacité de l’emprunteur à rembourser son crédit, notamment en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité.
Les deux dispositifs peuvent donc être demandés dans un même financement, mais ils couvrent des risques différents.
La loi n'impose aucune forme de garantie pour les crédits immobiliers. En pratique, la banque peut toutefois conditionner l’octroi du financement à la mise en place d’une garantie qu’elle estime suffisante.
La solution retenue dépend du type d’opération, du bien financé, du montant du prêt et des dispositifs acceptés par l’établissement prêteur.
Le coût de cette garantie doit être pris en compte lors de la comparaison des offres. Deux crédits affichant un taux nominal proche peuvent présenter un coût global différent selon leur assurance, leur garantie et leurs autres frais.
Plusieurs mécanismes peuvent être actionnés pour sécuriser un crédit immobilier.
Avec une caution de prêt immobilier, un organisme spécialisé garantit le financement auprès de la banque.
En cas de défaillance de l’emprunteur, l’organisme peut indemniser l’établissement selon les conditions prévues, puis engager les démarches nécessaires pour récupérer les sommes dues.
Cette solution ne nécessite généralement pas d’inscription hypothécaire sur le bien. Elle évite donc les frais de mainlevée propres à l’hypothèque lors d’une revente.
Selon l’organisme, le coût peut en revanche comprendre une commission et une participation à un fonds de garantie. Une partie de cette dernière peut parfois être restituée à la fin du prêt. L’ensemble des frais versés au départ n’est toutefois pas nécessairement remboursé.
La garantie hypothécaire porte directement sur un bien immobilier.
Elle est établie par acte notarié et fait l’objet d’une inscription au service de publicité foncière.
Si le crédit n’est plus remboursé, la banque peut engager les procédures prévues pour faire saisir puis vendre le bien afin de récupérer les sommes qui lui sont dues.
Sa mise en place entraîne des frais. Une mainlevée peut également être nécessaire lorsque le bien est vendu alors que l’inscription hypothécaire est toujours en cours.
L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers a remplacé depuis 2022 l’ancien privilège de prêteur de deniers, appelé PPD ou IPPD (inscription en privilège du prêteur de denier).
Elle peut notamment garantir certains crédits utilisés pour acquérir un bien immobilier existant. Elle ne permet pas de garantir de la même manière les sommes destinées à financer des travaux, une construction ou certaines opérations en vente en l'état futur d'achèvement VEFA.
Son fonctionnement est détaillé dans notre guide consacré à l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
D’autres solutions peuvent être envisagées dans certains dossiers.
Une personne physique peut par exemple se porter caution. Le nantissement de certains actifs financiers peut également être utilisé dans des montages patrimoniaux spécifiques.
Ces solutions dépendent fortement du profil de l’emprunteur et des garanties acceptées par la banque.
Les deux mécanismes sécurisent la banque, mais leur fonctionnement est différent.
La caution présente généralement des formalités plus légères. Elle évite notamment la mainlevée hypothécaire lors d’une revente.
L’hypothèque peut être utilisée lorsque le cautionnement n’est pas disponible ou lorsque cette garantie est plus adaptée au financement.
Il ne faut donc pas comparer uniquement le montant demandé au moment de la signature. Le coût final doit aussi prendre en compte l'impact qu'aurait une éventuelle revente future du bien avant la fin du crédit.
Il n’existe pas de tarif unique. Le coût dépend du montant garanti, du dispositif choisi et des frais nécessaires à sa mise en place.
En moyenne, un cautionnement coûte environ 1 à 1,5% de la valeur du crédit. Le cautionnement peut comprendre une commission versée à l’organisme ainsi qu’une participation à un fonds de garantie.
Selon le dispositif, une partie de cette participation peut être restituée après le remboursement du crédit. Il faut donc distinguer la somme versée au départ du coût réellement supporté au terme du prêt.
Une hypothèque entraîne des frais liés à l’acte notarié et aux formalités de publicité foncière.
Si le bien est revendu alors que l’inscription est encore active, des frais de mainlevée peuvent également s’ajouter. Ceux-ci s'élèvent généralement de 0,3 à 0,6% du montant de l'hypothèque.
Le coût dépend donc à la fois du montant garanti et de la manière dont le crédit évoluera dans le temps.
Les frais de garantie nécessaires à l’obtention du crédit entrent dans le calcul du le taux annuel effectif global (TAEG).
Celui-ci permet ainsi de comparer les offres en intégrant davantage de coûts que le seul taux nominal.
Vous pouvez utiliser notre simulateur de TAEG pour mesurer l’impact des différents frais sur votre financement.
Ce n'est pas toujours le cas. La garantie associée au financement doit tout d'abord être validée par la banque. Elle peut travailler avec certains organismes de cautionnement ou considérer qu’une garantie hypothécaire correspond mieux au projet.
L’emprunteur peut néanmoins interroger l’établissement sur les solutions disponibles et demander l’étude d’un autre organisme de cautionnement.
La garantie doit donc être examinée dès la comparaison des offres, au même titre que le taux, l’assurance ou les frais de dossier.
Les conséquences diffèrent selon le dispositif utilisé.
La vente ne nécessite pas de mainlevée hypothécaire.
Le crédit doit néanmoins être soldé ou traité selon les modalités convenues avec la banque. Une éventuelle restitution d’une partie du fonds de garantie dépend ensuite de l’organisme utilisé.
Si l’hypothèque est toujours inscrite lorsque vous revendez le bien, une mainlevée peut être nécessaire.
Cette formalité est réalisée par un notaire et entraîne des frais, généralement compris entre 0,3 et 0,6% de la valeur de l'hypothèque.
En l’absence de mainlevée anticipée, l’inscription hypothécaire s’éteint automatiquement un an après la date de la dernière échéance prévue du prêt.
Si vous envisagez une revente rapide, ce point doit être pris en compte si vous avez la possibilité de choisir entre une caution et une hypothèque.
La garantie ne doit pas être étudiée isolément. L’objectif est de comparer le coût total des différentes offres.
Un taux nominal légèrement plus faible ne signifie pas nécessairement que le prêt sera moins cher si les frais de garantie, l’assurance ou les frais de dossier sont plus élevés.
Si une restitution partielle est possible, intéressez vous tout autant au coût net estimé à la fin du prêt qu'au montant payé de départ. Le remboursement partiel de ce montant de départ peut rendre une caution qui inclut la restitution partielle plus avantageuse.
Une revente avant la fin du crédit peut entraîner une mainlevée lorsqu’une hypothèque est encore inscrite.
Si vous avez l'intention de revendre le bien avant la fin de la durée de financement, ce coût supplémentaire peut rendre l'option d'une hypothèque moins favorable dans votre calcul.
Une revente entraîne fréquemment le remboursement du capital restant dû. Les conditions et éventuelles indemnités prévues au contrat doivent donc également être étudiées.
Consultez notre guide sur le remboursement anticipé d’un prêt immobilier pour approfondir ce point.
Comparer deux offres de crédit ne consiste pas uniquement à comparer leurs taux. Garantie, assurance et frais annexes peuvent modifier le coût réel de l’opération.
Un courtier Vousfinancer peut analyser les différentes composantes des propositions bancaires et vous aider à comparer leur coût global.
La loi n’impose pas une même garantie pour les crédits. En revanche, la banque peut conditionner l’octroi du financement à la mise en place d’une garantie qu’elle accepte.
Avec une caution, un organisme garantit le remboursement auprès de la banque. Avec une hypothèque, la garantie porte directement sur un bien immobilier et nécessite une inscription au service de publicité foncière.
Il n’existe pas de solution systématiquement moins chère. Le coût dépend du montant emprunté, de la caution ou de l’hypothèque choisie, d’une éventuelle restitution et des frais susceptibles d’intervenir en cas de revente.
La banque conserve un rôle déterminant puisque c'est elle qui effectue la validation finale de la garantie proposée. L’emprunteur peut toutefois discuter des solutions possibles avec l’établissement prêteur.
Avec certains organismes de cautionnement, une partie de la participation à un fonds de garantie peut être restituée après le remboursement du prêt. Tous les frais payés au départ ne sont cependant pas nécessairement récupérés.
Une caution classique ne nécessite pas de mainlevée hypothécaire. Avec une hypothèque encore inscrite, une mainlevée peut être nécessaire pour libérer le bien avant la vente.
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