Vous avez l’intention de souscrire un crédit immobilier ? Avant que la banque ne consente à vous prêter les fonds, vous allez devoir montrer patte blanche – et recourir à une garantie d’emprunt. Pour l’établissement prêteur, cette garantie est une sécurité : en cas de problème dans le remboursement des mensualités, si par exemple vous n’êtes plus en mesure de payer, le bien dont vous êtes propriétaire servira à solder votre crédit. La plus commune de ces assurances n’est autre que la garantie hypothécaire, ou plus simplement l’hypothèque.
La garantie hypothécaire (comme toutes les autres garanties de prêt) permet à l’établissement prêteur de se prémunir contre les risques de défaillance de l’emprunteur. S’il devait vous arriver de ne plus pouvoir rembourser vos mensualités de crédit, par exemple à la suite d’un souci personnel non couvert par votre assurance crédit, le mécanisme juridique de l’hypothèque donnera la possibilité à la banque de saisir le bien et de récupérer tout ou partie des fonds versés. C’est pourquoi prêt immobilier et hypothèque sont généralement liés.
La garantie hypothécaire est le plus répandu des mécanismes de protection exigés par les banques. Généralement, elle est utilisée dans le cadre de prêts destinés au financement de biens immobiliers non encore construits ou en rénovation : VEFA, construction d’une maison individuelle, ou encore travaux d’aménagement importants. C’est également une option régulièrement privilégiée quand un emprunteur souhaite renégocier son crédit.
Le principe de la garantie hypothécaire est simple : si vous ne pouvez plus payer vos mensualités de crédit immobilier, ce mécanisme autorise le créancier à se saisir du logement hypothéqué (celui que vous achetez grâce au prêt ou tout autre bien dont vous seriez propriétaire) et à le faire vendre aux enchères. Le fruit de la vente est ainsi redistribué à la banque qui peut couvrir ses frais. Mais attention : si l’opération financière n’est pas à la hauteur de la somme qu’il reste à rembourser, vous vous retrouvez alors de facto endetté.
L’hypothèque est consentie de plein gré par l’emprunteur. Elle nécessite l’établissement d’un acte notarié, ainsi qu’une inscription aux services de la publicité foncière (en remplacement du bureau de conservation des hypothèques).
Elle court sur toute la durée du crédit immobilier, et reste inscrite aux services de la publicité foncière un an après la fin du remboursement (mais pas au-delà de 50 ans).
Les frais occasionnés par la souscription d’une garantie hypothécaire sont dus par l’emprunteur. Ces frais comprennent :
Certains de ces frais sont fixes, d’autres sont proportionnels. Par conséquent, plus le montant emprunté est élevé, moins le coût est important. Comptez tout de même sur une moyenne de 1,5 %, ce qui signifie, pour un prêt immobilier de 200 000 €, près de 3 000 € à débourser.
Notez toutefois que vous pouvez réduire ces frais :
Enfin, sachez qu’il existe des frais dits de « mainlevée d’hypothèque ». Ils s’appliquent lorsque vous remboursez votre crédit par anticipation ou lorsque vous revendez votre bien immobilier avant d’avoir soldé le prêt, pour l’établissement d’un acte notarié qui radie l’inscription en garantie hypothécaire.