La FNAIM tire un bilan plutôt mitigé du marché de l'immobilier en 2014. Les baisses du m² dans l'ancien ont certainement aidé à obtenir un volume de transactions légèrement supérieur à celui de l'année dernière. Mais dans le neuf, la situation s'empire avec moins de ventes, et toujours moins de mises en chantier. Les investisseurs restent responsables de plus d'un tiers des achats d'appartements neufs, mais préfèrent se diriger vers l'ancien dans l'ensemble. Avec un pouvoir d'achat immobilier en hausse sur presque toute la France depuis 2011, le marché pourrait rebondir en 2015. Le marché de l'immobilier ancien résiste, le neuf dérive Les professionnels se contenteront sans doute d'un volume de ventes légèrement en hausse par rapport à celui de 2013, dans le parc existant. Cette année la FNAIM observe 720 000 ventes, contre 718 000 l'année dernière. Il s'agit certes d'une légère amélioration, mais l'on reste encore 10 % en dessous des performances de 2011. Côté VEFA (vente en état de futur achèvement) en revanche, rien ne va plus. Les ventes ont baissé de -6,7 % sur 1 an, avec 84 220 unités cette année, contre 89 315 en 2013. Elle est loin derrière l'année 2010, où les promoteurs vendaient 115 285 logements en 12 mois… Côté prix, l'ajustement à la baisse dans le marché de l'ancien est confirmé. Selon la FNAIM, le prix moyen du m² en France s'établit à 2456 €, contre 2499 € l'année dernière. Toutefois ces médianes sont à relativiser, car de fortes disparités existent entre l'Île-de-France et la province, et même entre les départements d'Île-de-France. Dans le détail, la FNAIM estime que le prix moyen des appartements est en baisse de -2 % sur l'année, contre -1 % pour les maisons. Dans l'ensemble, le m² francilien aurait perdu -2,5 %, pour -3 % en province. Les appartements neufs restent plus chers que les anciens, avec une moyenne de 3886 €/m², toujours selon la FNAIM. Les promoteurs ont fait ce qu'ils pouvaient, car il s'agit d'une baisse de -0,9 % par rapport à l'année dernière. En revanche le prix des maisons neuves s'envole de +4,6 % sur 1 an, pour s'établir à 259 688 €. Le rapport indique que « sur 10 ventes de logements anciens, environ 9 se concrétisent dans le parc existant pour 1 dans le neuf ». Il est difficile d'affirmer que les ménages français préfèrent la vieille pierre, l'explication la plus logique tient dans le budget. En supplément il existe aujourd'hui des prêts à taux zéro pour travaux, permettant d'acheter de l'ancien avec rénovation. Les banques financent ce type de projet, en laissant notamment à l'emprunteur la possibilité de ne commencer à rembourser ses mensualités que lorsque les travaux sont terminés. Toutefois aujourd'hui le marché de l'ancien avec rénovation ne représente que 17 % de la totalité. L'investisseur immobilier préfère l'ancien Selon les chiffres de la FNAIM, en 2014 les investisseurs immobiliers ont acheté 64 800 logements anciens, contre 29 497 appartements neufs. Ce chiffre fait écho aux résultats du sondage IFOP, paru pour le compte de la banque de patrimoine UFF. L'enquête montrait que l'épargnant patrimonial français préférait de loin l'immobilier ancien aux programmes neufs, même défiscalisés. Cependant les promoteurs sont toujours dépendants des investisseurs, qui cette année étaient responsables de 35 % des ventes. Leur présence était toutefois plus marquée en 2013, où ils représentaient 40 % du marché du neuf, avec 35 300 unités achetées. Il n'y a guère que dans dans 3 régions de France que la commercialisation en VEFA reste positive. Il s'agit des Pays de Loire (+1 %), de l'Aquitaine (+1,3 %) et de la Provence Alpes Côte d'Azur (+3,3 %). Mais les résultats risquent d'être encore plus mauvais l'année prochaine pour l'immobilier neuf, avec un recul général des mises en chantier. L'évolution du pouvoir d'achat immobilier, selon la FNAIM La FNAIM tire un bilan positif de l'évolution du pouvoir d'achat immobilier des ménages, de 2011 à 2014. En se basant sur des mensualités de prêt de 1000 € payables sur 18 ans, il n'y aurait guère qu'à Bordeaux où la capacité d'achat diminue. Selon l'étude, en 2011 l'acquéreur pouvait obtenir 48 m², pour seulement 47 m² de nos jours. Ces résultats rappellent la conclusion des notaires de France, sur les prix de l'immobilier ancien. Leur note de conjoncture indique que la valeur des logements diminue un peu partout en France, sauf à Bordeaux où elle augmente. En bas du tableau, c'est à Besançon que les accédants à la propriété gagnent le plus de pouvoir d'achat immobilier en 3 ans, en passant de 78 m² en 2011, à 94 m² en 2014. Enfin, pour des mensualités de 1000 € sur 18 ans il est préférable de devenir propriétaire à Limoges, où l'on emménagera dans 119 m². Cette information se confirme lorsque l'on consulte le tableau des évolutions des prix des appartements. On constate ainsi qu'à Bordeaux, le m² a pris 4,5 %, pour s'établir à 3571 €. À titre de comparaison, à Besançon on peut devenir propriétaire pour 1799 €/m², ce qui représente une baisse de -0,7 % par rapport à 2014. Et les banques accordent moins de crédits immobiliers La FNAIM conclue que les banques accordent moins de nouveaux crédits à l'habitat. En 2014, elle estime le flux à 128,7 milliards d'euros, ce qui représente une baisse de -5,6 % par rapport à l'année dernière. C'est également la constatation du rapport mensuel CSA/Crédit Logement. La société de caution et l'institut de sondage notent que la production en termes de nombre de contrats, tout comme en termes de montant, diminue de mois en mois. En novembre, les banques ont accordé encore moins de nouveaux crédits à l'habitat qu'en octobre, avec respectivement -7 % et -6,6 %. Les sommes prêtées restent constamment en baisse par rapport à la même période l'année dernière, avec par exemple -4,6 % en novembre. Tout ceci intervient dans un contexte de chute des taux et des prix du m². Aujourd'hui l'emprunteur moyen bénéficie d'un taux hors assurance et hors frais de 2,38 %, pouvant même descendre davantage lors de remboursements sur une courte durée, ou pour les meilleurs profils. Les chiffres de l'immobilier en France Selon les estimations de la FNAIM, la France compte 33,9 millions de logements. Les habitations collectives sont minoritaires avec 14,9 millions d'unités, pour 19 millions de maisons. Mais sur ce total, on comptait 2,6 millions d'habitations vacantes, et 3,2 millions de résidences secondaires. Ce qui laisse donc 28,1 million de résidences principales, desquels 16,2 millions de ménages sont propriétaires. Les autres habitations concernent 11 millions de locations, dont 4,9 millions dans le parc social, et 6,1 million dans le parc privé. Le chiffre d'affaires généré par l'achat de logements anciens s'est monté à 150,5 milliards d'euros. Les frais d'achat réunissent 10,5 milliards d'euros, portant le grand total à 161 milliards d'euros, ce qui représente 56 % de l'activité immobilière. Le marché d'entretien et d'amélioration représente 17 % de l'activité totale, à 47,4 milliards d'euros. la construction représente 76,8 milliards d'euros en 2014, soit 27 % de l'activité totale. À noter que le coût du terrain pèse pour environ 25 %, contre 40 % dans l'ancien.