Faute de dispositions prévues du vivant du propriétaire d’un bien immobilier, c’est la loi qui, après son décès, se chargera de déterminer la part d’héritage qui revient à chacun. Or, outre des frais de succession à acquitter, cette solution est souvent à l’origine de conflits familiaux qu’une légation du vivant du propriétaire aurait pu éviter. C’est pourquoi anticiper la transmission de son patrimoine immobilier est un sérieux gage de sérénité au moment de la succession. Deux façons d’anticiper sa succession Ça y est, vous avez terminé de rembourser votre crédit immobilier et votre bien vous appartient pour de bon. Vous allez en profiter pendant vos vieux jours, et après votre décès, l’appartement ou la maison reviendra à vos enfants ou à vos héritiers, pour qu’ils en jouissent à leur tour. Seulement, voilà : pour qu’ils puissent en profiter comme il se doit, n’attendez pas de disparaître sans avoir pris les dispositions nécessaires pour que la transmission de votre patrimoine immobilier se fasse le plus sereinement possible ! Faute d’avoir pris les devants, vous risquez de laisser la loi prend en charge la détermination de la part qui revient à chacun de vos héritiers, sans que vous ayez votre mot à dire. Préparer votre succession de votre vivant permettra à vos héritiers de franchir cette étape douloureuse sans risquer de voir se déclencher un conflit familial géré par une batterie d’avocats – c’est d’autant plus vrai si votre patrimoine est important. Anticiper leur permettra également d’éviter de tomber sous le coup de droits de succession trop élevés, que peut-être vous n’avez pas prévus (par exemple si votre bien immobilier est un appartement atypique sur Paris, acheté une bouchée de pain il y a vingt ans, et dont la valeur dépasse allègrement les limites des exonérations de frais de succession). Pour anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier, vous pouvez soit : Effectuer une donation de votre vivant ; Prendre vos dispositions pour une transmission facilitée après votre décès. La donation La première façon d’anticiper sa succession consiste à faire une donation de son bien (ou de ses biens) immobilier(s). La donation se traduit par un transfert de son bien immobilier à un bénéficiaire à titre gratuit. Cette forme de transmission, faite du vivant du propriétaire, revêt plusieurs avantages : Éviter les guerres de succession et les détournements d’héritage ; Exempter ses héritiers de frais de succession (mais pas de droits de donation) ; Profiter de certains privilèges fiscaux. La donation vous permet ainsi de transmettre votre bien en toute sérénité, sans craindre les déchirements familiaux qui accompagnent trop souvent les affaires de succession, tout en aidant vos héritiers financièrement et en privilégiant, si tel est votre désir, un héritier plutôt qu’un autre. 5 façons de donner son bien immobilier Quel que soit le type de donation choisi, il est obligatoire de faire appel à un notaire afin de formaliser la transaction. Celui-ci est également amené à apporter son aide dans le choix du meilleur dispositif de légation en fonction de la situation. Voici les 5 types de donation : La donation simple. Chaque enfant reçoit un bien immobilier, dont la valeur est calculée au moment de la succession. Soit le donateur possède plusieurs biens, auquel cas il peut en faire donation à chacun de ses héritiers ; soit il n’en possède qu’un seul, et il doit alors choisir, s’il a plusieurs enfants, lequel d’entre eux en sera le bénéficiaire. La donation-partage. Tout ou partie des biens du donateur sont répartis aux futurs héritiers de façon équitable, en général avec l’accord desdits héritiers. Ce type de donation a l’avantage de figer la valeur du bien immobilier au moment de l’enregistrement chez le notaire, ce qui permet d’éviter une dévaluation (et qui empêche, à l’inverse, de profiter d’une réévaluation). La donation en pleine-propriété. Dans ce cadre, le donateur cède entièrement son bien immobilier au bénéficiaire, qui a le droit d’en disposer pour en faire sa résidence principale ou d’en percevoir les revenus. Ce faisant, le bien disparaît du capital du donateur (ce qui est intéressant pour le propriétaire d’un patrimoine important assujetti à des taxes élevées). Le démembrement. Ce type de donation consiste à séparer la nue-propriété et ses revenus (l’usufruit). Le donateur peut choisir de transmettre seulement l’un ou l’autre. Un propriétaire peut, par exemple, transmettre son bien en nue-propriété mais en conserver l’usufruit, de manière à continuer d’en toucher les revenus. La donation par préciput. Il s’agit ici, pour un donateur, de privilégier l’un de ses enfants par rapport aux autres. Le cas échéant, la part transmise ne peut pas dépasser la quotité disponible (la part de patrimoine maximale dont une personne peut disposer) ; si elle est plus élevée, les héritiers insatisfaits risquent de demander une action en réduction de part. La solution de la société civile immobilière Une autre solution, proche de la donation, consiste à transférer la propriété d’un bien immobilier (ou de plusieurs biens) vers une société civile immobilière (SCI), de façon à ce que le bien soit dématérialisé sous la forme de parts de société. Le gros avantage de cette solution, c’est que le propriétaire peut donner ses parts gratuitement à ses héritiers, de son vivant, dans une certaine limite (jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans). Il est aussi plus facile de diviser des parts sociales que de couper une maison en autant de morceaux qu’il y a de bénéficiaires. Le principe de la SCI convient en priorité aux ménages qui disposent d’un patrimoine important – pour des biens d’une valeur supérieure à 400 000 euros. La création d’une SCI, elle, coûte entre 2 000 et 3 000 euros, mais elle exempte les bénéficiaires de droits de succession. Étant donné la complexité du processus, demander l’aide d’un comptable n’est pas une option. Plus de détails sur ce type de donation dans cet article. Comment faire une donation de son vivant ? Voici comment se déroule une donation du vivant du propriétaire du bien : une fois défini le type de donation choisi, le donateur sélectionne en toute liberté son ou ses bénéficiaire(s). Le bénéficiaire peut être un enfant, un membre de la famille ou toute autre personne n’ayant aucun lien de parenté avec le donateur. Dans tous les cas, il doit être prévenu et donner son accord, devant notaire, pour la donation (faute d’accord du bénéficiaire, aucune donation ne peut être validée). Il existe trois conditions préalables à remplir pour un donateur : Être âgé de plus de 16 ans ; Être sain d’esprit ; Posséder la capacité juridique de disposer de ses biens. Lorsque le document a été signé chez le notaire, celui-ci s’occupe d’effectuer la déclaration de donation aux impôts ; si l’acte n’a pas été établi en présence d’un notaire, c’est au donateur de faire cette déclaration. Pour finir, le bénéficiaire doit s’acquitter de droits de donation, qui diffèrent en fonction du type de légation ; s’il est membre de la famille du donateur, il peut néanmoins bénéficier d’abattements fiscaux. Vous trouverez les montants de ces abattements en fonction du lien de parenté sur cette page. La transmission par succession La donation de son vivant est une solution qui peut s’avérer complexe, surtout si vous désirez jouir de votre bien jusqu’à votre décès sans complications. C’est pourquoi les solutions de transmission de patrimoine immobilier par succession sont les plus pratiquées, par testament le plus souvent, ou par le biais d’une vente du bien et du placement des revenus sur une assurance-vie. Le testament Solution la plus favorisée pour une transmission, le testament est compris comme un acte de volonté unilatérale par lequel le testateur lègue tout ou partie de son patrimoine après son décès. C’est la façon la plus simple d’anticiper la transmission de son patrimoine (immobilier ou non) en couchant par écrit le nom du ou des bénéficiaires de tel ou tel bien. Il doit être établi devant notaire ou validé par ce dernier. Toutefois, le testament donne lieu, pour le bien immobilier transmis, à des frais de succession à prendre en charge par les héritiers. L’assurance-vie L’assurance-vie est une forme d’épargne très prisée des Français. Elle est aussi, certainement, l’outil de succession le plus intéressant fiscalement, car ses revenus ne sont pas imposables (dans certaines limites). Concrètement, son fonctionnement est simple. Il suffit, lors de la souscription de l’assurance-vie, de désigner les personnes qui seront bénéficiaires des fonds de l’assuré, ainsi que la répartition du capital transmis. Le donateur est libre de stipuler quel héritier touchera quelle part de son capital. Ces dispositions peuvent être modifiées à tout moment par le souscripteur. Néanmoins, l’assurance-vie ne concernant que des sommes d’argent, sachez qu’il existe deux possibilités de transmettre son patrimoine immobilier via cette solution : en plaçant ses parts de SCI dans son assurance-vie, ou en vendant son bien et en déposant le gain financier sur le contrat. Quelle que soit la solution choisie, l’important est de prendre ses dispositions de son vivant afin que la succession, période difficile s’il en est, se déroule le plus sereinement possible pour les héritiers.