Les investisseurs en Pinel doivent être bien conscients que pour obtenir l’avantage fiscal, ils doivent respecter plusieurs contraintes règlementaires. Si elles ne sont pas respecter à la lettre, l’avantage fiscal consenti peut être remis en cause par les services fiscaux. Quelles sont ces contraintes ? Combien de temps vous accorde l’Administration fiscale pour trouver un locataire ? Existe-t-il un délai de tolérance pour les retardataires ? Pourquoi faut-il éviter de signer directement pour 12 ans ? Les réponses de Maître Alexandre Adrian, avocat fiscaliste pour le cabinet Cornet Vincent Ségurel. Les contraintes sont nombreuses dans le cadre du dispositif Pinel. Il convient de les respecter scrupuleusement une à une, sous peine de perdre l’avantage fiscal accordé. Pour rappel, la durée d'engagement locatif est de 6, 9 ou 12 ans avec une réduction d'impôt respectivement de 12,18 ou 21%, calculée sur le prix de revient du bien (prix d'achat + frais de notaire), dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros le mètre carré maximum. A condition que l'investisseur respecte les plafonds de loyers imposés, ainsi que les conditions de ressources des locataires. A noter que l'acquéreur peut louer son bien à ses ascendants ou à ses descendants, c'est-à-dire à ses parents ou à ses enfants, sans perdre l'avantage fiscal. 12 mois pour trouver un locataire « Vous disposez d’un an pour trouver un locataire. C’est-à-dire que la location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’acquisition (dans le neuf) ou dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux (Pinel dans l’ancien). Maintenant il existe un délai de tolérance pour les retardataires, du moment qu’ils respectent ensuite la durée d’engagements locatifs de 6, 9 ou 12 ans consécutifs. Par exemple si l’investisseur ne trouve un locataire qu’au terme de 15 mois, au lieu de 12, alors qu’il a mis tout en œuvre pour trouver un locataire (preuves d’annonces publiées à l’appui etc.), l’Administration fiscale ne devrait pas remettre en cause son avantage fiscal », témoigne Maître Alexandre Adrian. Revendre au terme de 8 ans et 11 mois = perdre tout l’avantage fiscal consenti ! Par contre, si vous revendez votre bien avant le terme de votre engagement initial, le fisc vous demandera de tout rembourser, y compris si vous vendez 1 ou 2 mois avant le terme de l’engagement de location », met en garde Maître Alexandre Adrian, avocat fiscaliste pour le Cabinet Cornet Vincent Ségurel. Exemple si vous revendez votre bien au bout de 5 ans alors que sur le papier vous vous êtes engagé à le louer 6 ans continus, vous devrez rembourser l’ensemble de l’avantage fiscal perçu et étalé sur toute la durée d’engagement. Pire, si vous revendez le bien au terme de 8 ans et 11 mois (en fait on regarde l’engagement pris initialement soit 6 ou 9 ans. En cas de revente au -delà, c’est la période de prorogation qui est remise en cause, soit maximum 3 ans). Le Fisc pourra remettre en cause l’avantage consenti sur l’ensemble de la période d’engagement. Pourquoi faut-il éviter de signer directement pour 12 ans ? « Si vous n’êtes pas certain de conserver le bien 12 années consécutives, il est préférable de vous engager étape par étape : vous pouvez très bien signer d’abord pour 6 ans puis faire une ou deux prorogations successives », conseille l’avocat fiscaliste. Ainsi si vous devez revendre en cours de route (pour cause de divorce par exemple, ndlr), vous perdrez l’avantage fiscal uniquement sur la prorogation de 3 ans. C’est-à-dire que l’ensemble de l’avantage fiscal perçu avant la prorogation en cours sera définitivement acquis », assure Me Adrian. Seul inconvénient : ne pas oublier de demander la prorogation au terme des 6 ans puis des 9 ans : il s’agit d’une simple option à mettre en place auprès de l’Administration fiscale au moment de la déclaration des revenus. « Si vous loupez le coche, une fois ce délai passé, vous devrez faire une demande gracieuse auprès de l’administration, qui pourra, ou non, accepter de rattraper votre oubli », met en garde Me Adrian. Respecter à l’euro près les plafonds de loyers imposés ainsi que les conditions de ressources du locataire Le dispositif Pinel impose des conditions de ressources du locataire à ne pas dépasser. Le barème dépend à la fois de la zone géographique et de la composition de la famille. Il ne faut pas que le foyer fiscal dépasse certains plafonds de ressources. La tendance des bailleurs serait de privilégier un très bon dossier pour s’assurer chaque mois le versement du loyer. Pourtant, si le revenu fiscal de référence est supérieur aux barèmes imposés, y compris de 100 euros à peine, le propriétaire peut perdre la totalité de l’avantage fiscal. Les propriétaires doivent également respecter les plafonds de loyers règlementaires en fonction de la zone géographique. « S’il y a un dépassement du plafond de loyer autorisé, il y a un risque de requalification fiscale, c’est-à-dire que l’avantage fiscal peut être remis en cause depuis le début de l’engagement de location », avertit Pascale Tardieu, gérante de la Gestion de l'Armorique, société d'administration de biens. Il en sera de même en ce qui concerne le nouveau dispositif Pinel dans l’ancien, adopté le 9 novembre dernier en première lecture à l’Assemblée nationale. Propos recueillis par Alexandra Boquillon